“市政基础设施开发放开 城市运营商盛宴将启”

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经记者杨宠从上海强发

万科等房地产公司提出城市运营商转型的时候，不太清楚城市运营商在做什么。

18届中央委员会第三次全体会议审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》(以下简称《政策决定》)后，城市运营商的角色定位、收益前景、与房地产开发工作的关系逐渐明确。 对开发商来说，对城市转型运营商来说，目前最现实的意义是通过参与城市基础设施开发来实现城市的

一级土地开发对还能参与土地定价、没有掌握土地资源的住宅企业具有极其重要的战术意义。

城市运营商迎来机会

城市运营商一般分为基础设施型、居住建设型、资源整合型等类型。

《政策决定》提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施的投资和运营，研究建立城市基础设施、住房政策性金融机构”。 是基础设施型的城市运营商。

事实上，此前北京、昆明、杭州提出了社会资本参与城市基础设施的方案，其中涉及房地产领域的是土地一级开发行业。 在本行业，社会资金可以参与一定区域内的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化、土地平整等市政基础设施建设事业，使本区域内的土地具备供给条件。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《每日经济信息》记者，开发商目前参与土地层级整理的不少，其中多为上市公司。

记者进一步了解到，此前退出房地产开发并转为土地层级整理的万方快速发展，是控股股东为非国有法人的民营房地产上市企业。

如果未来国家允许社会资本更大范围地参与城市基础设施建设，目前二级市场开发商进入土地一级开发行业的可能性将进一步增加。

利润前景不容乐观

“政策可能会出台，但现状不太容易改变。 ”涡轮增压管理咨询企业董事薛迣文总经理所指的现状，是政府允许民间资本参与城市基础设施建设的范围。 他认为，让房企和民营房地产开发商上市的机会，首要集中在二、三线城市的土地整理行业。

但是，该行业的前景显然不容乐观。 万方快速发展年报显示，一级土地整理板块毛利率仅为12.41%，房地产开发业务毛利率将达到58.98%。 根据万方快速并购资产组合收益预测，上述土地一级开发公司毛利率仍未超过18%，这一水平远高于同业。 第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼告诉记者，北京等城市土地级整理一般的利润率只有8%~10%。

事实上，从事土地层级整理，不仅利润低，整理周期的不明确性也在一定程度上影响企业的利润率和融资能力。 另外，土地级开发存在土地征用和转移配置风险、资金回收、融资、收益缩小等风险。

王琼说，因为土地级开发没有抵押土地，这个开发商融资时，需要以自己旗下的其他项目作为抵押物，以换取银行和信托等机构的债务。

战术价值超过商业价值

但是，收益前景不佳并没有吓倒房地产商。 近几年来，与地方政府签署了土地级整理协议和备忘录，计划参加当地土地级整理的上市住房企业相继向公众开放。

为什么一级土地开发利润低，资金回收周期长，融资难度大，却能让开发商积极参与？ 薛迥文告诉记者，房企首先喜欢土地一级整理带来的一二级联动机会。 也就是说，通过合同转让和土地拍卖等方法将已完成一级清理的土地出售给企业，获得了较高的房地产开发效益。

他说，通常，参与土地层级整理的开发商会与地方政府约定很多土地出让条件，以确保最后挂牌的土地，己方竞争。 即使在万一竞争激烈无法获得土地的情况下，由于事先约定了转让的担保数和提取收益，也能够保障企业的利益。 很明显，房企积极参与土地级开发的初衷还是为了低价拿地。

《政策决定》提出“缩小征地范围，规范征地手续”、“严格合理供应城市建设用地，提高城市土地利用率”。 中房信研究部长薛建雄表示，这在某种程度上意味着城市的需求越来越多，将通过旧的改革来增加供给。 未来，开发商直接参加土地级开发获取土地的现象将更加普遍。