“商业地产唤醒“睡城”通州：未来3年供应量增5倍”

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经记者尚希从北京出发

长18公里的京通高速公路，两分钟半一班的八通线地铁，一大早一晚上挤满了无数“只是睡在通州的人”。 他们被称为“新通州人”。 在常住人口超过130万的通州，“新通州人”的比例超过两成。 通州“睡城”的名字来自这里。 只是为了“睡觉”的通州，完成了地区内的不动产住宅市场。

昂贵的流失减缓了区域内商业地产的快速发展，难以维持通州“家前”的生意，与cbd仅有10公里的距离仿佛与时代脱节。 “通州区目前开业的商业库存面积为15万平方米，今后3年左右内供应量将达到89万平方米。 ”北京世联房地产华北地区商业顾问部总监吴涛已经察觉到市场的“交易”，他对《每日经济信息》记者说:“通州地区未来商业房地产供应将达到500%的增速。”

新城计划促进“睡城”的觉醒/

唤醒“睡城”的最大力量无疑来自政策利益的推动。

2009年末至年上半年，“通州新城”的概念刚刚提出，区域内销售的新建住宅价格几乎瞬间翻了一番，暴涨至3万元/平方米。 对于抢了先机的开发商来说，幸福来得很突然，但是由于房价暴涨最终没能实现。 年4月18日公布的《国十条》冲破了这一“肥皂泡”，房价下跌。

但也决定了毗邻朝阳区的地理位置及其特有的历史背景，通州在北京地区总体规划快速发展中发挥着难以替代的作用。

“2002年前后，在北京市快速发展未来规划会议上，北京市应启用双城模式，是一个中心城和一个副中心城，通州无疑是最合适的。 ”北京城市规划学会秘书长高毅存告诉《每日经济信息》记者。

“年北京市第十届党代会落实聚焦通州的战术，确定打造功能齐全的首都城市副中心，将对通州的定位提高到新的水平。 ”北京市通州区投资促进局副局长吴涛对《每日经济信息》记者表示，通州将成为目前首都唯一首都城市功能完善的城市副中心，未来将疏散中心城市，成为北京建设世界城市新功能的承载力。

通州区投资促进局副局长吴涛进一步指出，目前通州几个主要区域集中在文化创意产业集聚区的宋庄，整个区域规划14.6平方公里。 其次是规划面积12平方公里的通州旅游文化产业区，目前万达集团创建的万达文化旅游城和以电影类为主题的泰格项目签约，正在进行土地级开发工作。

另外还包括15平方公里的北京国际医疗服务区、17平方公里的环渤海高端组织基地和国际组织凝聚地。

“在通州区规划建设中，高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游、医疗健康五大产业，总规模超过16平方公里的运河核心区将成为通州新城建设的枢纽。 ’通州区投资促进局副局长吴涛说。

明确了大量土地资源的供给加速了通州地区核心商业的开发。 “从区域项目本身依托的商业用地量来说，近一两年将出让10多元，未来将出让6、7元，对改善和提高整个区域的面貌有重要作用。 ’亚豪机构市场总监郭毅对记者说。

开发者的“赌”通州/

对开发商来说，政策方面的利益无疑是“兴奋剂”，刺激他们加快速度布局通州。

“京杭广场项目包括酒店、购物中心，这部分房产持有的投资已经超过30亿。 》绿城北方房地产建设有限公司副总经理强月飞告诉《每日经济信息》记者，该项目作为通州新城运河商务核心区首批开工建设的城市综合体项目，建成后成为区域内最高的地标性建筑，商业部分投资额占总投资的一半以上。

记者了解到，目前该项目附属的8万多平方米商业综合体被锁定为奢侈品的费用类型，这样的购物中心也将超过目前区域内现有的所有商业项目。 “现在，我们的商业招商团队来自英国，是曾经建立国贸、世茂等多家高级购物中心的原班。 ”北京东部绿城置业有限企业总经理桀吉鹏认为，通州这个市场完全具备这样的资费能力，也正因为如此，他希望弥补地区市场的空小白。

强月飞补充说:“希望该项目能提高通州新城建设的品位，满足人们日益增长的高端费用和商务接待诉求，并满足该项目5万平方米的住房生活补助功能。”

北京市场不大布局的绿城选择了“豪赌”通州，房地产市场有“预言帝”之称的任志强也将战场定为通州。

通州区曾经是个小县，现在不仅成为了北京市的城市，而且在城市生活人口逐渐转移中成为了北京的副中心。 ”。 华远地产董事长任志强在接受《每日经济信息》记者采访时指出，为此，他将目前最大的商业地产计划落地通州。

值得注意的是，华远布局通州的这个商业项目已经紧邻东六环，项目本身超过10万平方米的体量将采取自由街区的形式，着力构建体验式费用。 “前期调查显示，目前通州商业同质化严重，业态单一，且本土化，等级不高，众多资费群体流失。 华远好天地商业运营团队负责人对《每日经济信息》记者表示:“这决定了未来创新商业将引领整个地区的商业快速发展。”

万达、绿城、华远等标棒房企业的进入加速了通州区价值的暴涨。 “我听说我们住宅的一部分申报的是4万元，但是好像没有，一定是3万元以上。 ’在《每日经济信息》记者的访问中，通州万达广场的项目销售人员对记者说。 很明显，这个价格远远超过了目前地区住宅的销售平均价格。

“据了解，目前通州逐渐形成大型商业集群，对住宅区价格上涨起着非常大的作用。 ”郭毅说，通州现有的商业集群，对项目本身和整个地区的环境来说，创造了集中费钱的商业环境。

开发优惠政策出台/

“通州区目前开业的商业库存面积为15万平方米，今后3年左右内供应量将达到89万平方米。 》北京世联房地产顾问有限企业华北地区商业顾问部总监吴涛告诉《每日经济信息》记者，“通州地区商业房地产供应将达到500%的增速”。

吴涛进一步指出，近两年通州占北京商业用地供应和成交的1/10，还有3年可能扩大到20%。

从通州本大街原始古老的商业街，到现在华远、绿城等项目的储蓄状况，通州的商业地暂时进入了新的快速发展级。 “通州真正实现首都副中心核心规划从目前的情况来看，一到两年就可以见效，三到五年就可以形成一个规模”对郭毅来说，运河核心商业区仍然处于价值最低点。

北京市通州区投资促进局副局长吴涛向《每日经济信息》记者透露，年公布的《通州新城建规划》是北京市政府唯一的，也是第一次与某地区建设进行比较提出了具体的建设行动计划。 “目前，市组委会、住建委、卫生局、经信委正在考虑建设城市副中心，未来也将出台与通州新城开发建设相比较的相应优惠政策。”

《每日经济信息》记者表示，目前涉及的优惠政策与不同产业形式的项目比较具体明确，对区域内开发公司也有些许优惠政策，但最终方案仍在研究中。

通州地区商业市场的爆发不是偶然的。 今年以来，只要看看北京的商业地产布局，就会发现项目分布越来越“郊区化”。

世界房地产研究数据显示，目前北京现有3万平方米以上的商业房地产109个，总量为986万平方米的3年后，商业个数将增加到158个，鳟鱼将增加到1586万平方米。 总量翻番，供应量越来越集中在奥运会之外。

据悉，目前开业的项目中，70%集中在四环内，但在未来的供给中，四环内仅占30%，55%位于奥运会之外。 “现在房山、通州、顺义三年后的商业量将是现在的5倍，大兴也将倍增，但不排除郊县过剩。 ”世联地产吴涛说。

但是，一提到目前商业地产的迅速发展，世联地产华北地区顾问事业部总经理韩靖就用了“高烧”一词。 他说，中国正处于商业地产开发投资热潮时期，但在经营管理方面依然薄弱，人才、经营管理技术、运营理念等还不成熟。 韩靖告诉《每日经济信息》记者，“零售与商业面积增长速度是否一致，是衡量商业面积供给是否过快的最重要指标。” 过去五年，二、三线城市的商业房地产投资速度远远超过零售额的增长，风险剧增。