“调控下价钱竞争加剧上海全装修楼盘占比下滑”

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经记者杨宠从上海强发

楼市调控寒冬中，开发商降价是单纯挤压在自身利润空之间，还是压缩价格降低楼盘质量？ 业内人士表示，为了应对监管，一些开发商放弃了装修(全装修)路线，推出更有利于资金回流的毛坯房生产源，以求在价格战中取胜。

根据上海市统计局公布的数据，年前11个月上海市整体房地产开发投资比去年同期增长9.3%，但同期商品房新开工面积增长25.8%。 据国家统计局统计数据，同期全国房地产开发投资增长29.9%，超过新开工面积20.5%的增长幅度。

假设每年的房地产新增投资用于本年度的房地产新增开工，计算每平方米新增开工商品房的投入情况，全年上海商品房平均新增开工投入为每平方米6536.63元，而去年前11个月的数据减少到每平方米6056.69元。

据中房信统计数据，年上海全市170个新盘中有31个为装修，占18.2%； 年144个新盘中21个为装修，所占比例为14.6%，下降了近4个百分点。

高价硬盖项目减少

正钧策管理咨询副总裁薛迣文告诉《每日经济信息》记者，在目前的房地产市场上，“质量”的定义比以前更广，除了房屋本身的建筑质量外，物业服务、配套、装饰、园林绿化乃至隐蔽工程等也被视为房屋质量的一部分 这几年，所有领域已经形成了追求高质量的趋势，很多楼盘都计划在年推出翻新住宅。

上海市建设交通委员会等七部门联合制定的《关于“十二五”期间本市加快住宅产业现代化快速发展的节能省地型住宅的指导意见》确定，《十二五》期间，本市新建住宅将全面实施高标准节能规范。 年，本市可再生能源应用建筑面积占新建住宅建筑面积的5%； 保障性住房等中小型住宅用地的供给占住宅建设用地供给总量的70%以上。 上海此前规定在出让土地时，新出让土地时严格执行外环线以内的60%以上，其他地区的30%以上的装修住宅比例。

据中国指数研究院统计，上海去年的装修住宅供应占比不高，仅占整个销售项目的30%。 去年9月以后，上海精装房的发售数量和频率呈减少趋势。 中国指数研究院总监杜丙国表示，在降价过程中，一些开发公司为了最大限度地缓解降价带来的冲击，开始按装修标准进行仿制，一些开发公司直接将装修来源变为毛坯房。

上海同策咨问顾问研究总监张雄大认为，为了避免限购令带来的影响，降低住宅的售价，一些开发公司放弃了翻新的方法，或采用适度的减配方法进行了翻新。

精装房成为毛坯房，只是上海楼市现状的一个方面。 据媒体报道，上海和周边部分城市还出现了竣工楼盘未能兑现以前配套设施承诺、物业服务存在诸多缺陷等问题。

这样的苗头显然让业内人士担忧。 杜丙国表示，2008年发生的上次降价过程中，一些开发商降价，楼盘质量也有所下降，引起买家不满。

降低质量，改变销售量？

此前有报道称，某知名开发商目前的实际利润率为8%左右，如果不降低房价，大幅度降价销售将很难实现。 这种困境在其他房地产项目中也存在。 张宏伟指出，与普通质量的住宅相比，高质量的住宅应该投入的价格会更高。 以精装维修为例，开发商不仅需要投入大量的人力、时间和财力调查装修建材企业品牌，洽谈建材采购，还需要采用监理进行质量管理，特别是装修交房周期会比毛坯房长，影响整个项目的开发周期

很明显，硬复盖面高的投资会阻碍开发商的价格调整能力。 复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示，在这种非常时期，一些高质量楼宇的开发商需要亏本卖房“保命”。

据中房信一份研究报告称，据统计，今年全国销售金额排名前8位的房企均为高周转开发商，第9至18位资金周转缓慢，多为追求高价格、高质量的开发商。 在这种情况下，高价格高质量不仅不能给公司带来超高利润，而且难以迅速调整售价，影响公司现金流的恢复速度。

中房信拆师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，部分城市出台限购政策，中高档购房诉求大幅萎缩。 因为，很多可以支付高额费用的高级购买群体失去了购买资格。 在这种情况下，开发商必须从产品的等级进行调整，通过降低配置来换取价格竞争力，从而提高项目的销售率，实现资金的快速周转。

但是，幸运的是，开发商以更大的降价换取质量下降空之间的风潮，并没有波及到住宅主体的质量。 上海某建筑企业社长王晨(化名)对记者表示:“住宅主体的质量不会下降。 ”。 因为根据国家有关规定，房屋主体结构一旦出现严重的质量问题，开发商、相关建筑承包人、监理人员将受到严厉处罚，严重时还可能提起诉讼。 另外，华润地某工程部门负责人也告诉《每日经济信息》记者，由于以前的采购协议已经在管制政策出台前签订，开发商不可能取消以前的合同。 因为这个开发商不能通过降低住宅建筑的质量来降低价格，特别是提前预付了部分工程款的大开发商。 必须注意的是，不排除部分现金流紧张，根据工程进度阶段性签订工程施工合同的中小房地产企业，可能会出现这种问题。

如果不重视质量，就会失去市场

虽然楼市调控下价格战更加激烈，但业内人士表示，这并不意味着开发商今年将牺牲质量迅速出售住宅。

UBS执行董事李智颖表示，通过降低质量，短期内开发商确实可以迅速收回资金，但在中长期内，在退出该领域之前，这类房企将失去大量的市场份额。

第一太平戴维斯中国区研究部主管简表示，目前进入内地市场的国外开发商普遍重视高质量，内地开发商特别是中小开发商如果放松质量控制，将失去现有的市场份额。

薛迥文告诉《每日经济信息》记者，随着楼市调控的推进，今年的购房者比往年更加挑剔，需要开发商提供更高质量、更具竞争力的产品。 一般来说，什么样的质量好、价格合理的房地产项目的销售情况非常突出。

据龙湖地产的一位内部人士介绍，全国排名前30位的开发商所占的市场份额加起来不会超过18%。 楼盘的高质量在一定程度上决定了未来企业的市场份额。 以龙湖为例，此前的调查显示，业主中多次购买的现象非常普遍。 这需要开发者灵活定价，加强质量控制。 龙湖的战略是通过降低单一目的收益率、加快周转速度来弥补，实现高净资产收益率。

友长伴管理咨询总监张朝峰认为，如果开发商今年不能向市场提供高质量、合理价格的产品，日子将会更难过。

行业内的观点

“瘦”或唯一的选择

对许多业界人士来说，“瘦身”是追求高质量的开发者目前的唯一选择。 来自策咨机构的研究表明，如果开发商过度追求质量，资金周转速度将会减慢。 特别是高价高质量的楼盘开发周期相对较长，进一步影响了公司的扩张能力。

张朝峰表示，与普通住宅相比，高质量住宅的目标客群几乎都是各地限购的对象。 这是去年专业从事高质量项目的开发商销售情况普遍不如普通房企的根本原因。 如果这些开发者保护高质量，和其他开发者一样采取高速扩张的战术，将会导致资金紧张。 张朝峰认为，实际上受去年楼市调控影响最大的不是绿城，而是产品比绿城高端的星河湾。

绿城之所以暂时陷入财务困境，更重要的因素是绿城追求高质量，并且仍在迅速扩张。 事实上，在房地产市场调控的大背景下，绿城等以高价高端项目开发为专业的房企为了减轻财务压力，有必要暂时放弃扩张。

对于这样的见解，张雄大非常赞同。 根据他的看法，如果绿城没有迄今为止的高速扩张，应对楼市调控的冲击应该会很容易。 在迄今为止多年的高端项目开发过程中，绿城积累了良好的企业品牌声誉，青睐绿城产品的买家群体比较大。 如果没有高速扩张，在绿色城市的产品中就有竞争力。

除了放弃高速扩张外，业界还建议开发者真正了解顾客的需求，开发对应的高质量产品。

开发者定义的高质量和普通买家定义的高质量有一定的差异。 薛迣文说，许多公司误以为如果外立面采用高级石材或其他好建材，项目等级就会上升。 实际上，买家可能不太关注这方面的高质量，反而关注园区的绿化情况、配套的服务设施等。

张朝峰表示，在过去几年中，顾客经常出现对一些开发商标榜的高质量产品不满意，宁愿低价购买其他开发商认为质量不高的产品的现象。 他认为，这些差异也是一些开发者去年销售成绩不好的重要因素之一。