“厦门拟立法规范商品房预售”

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贾斯汀来自厦门

日前，厦门法制局发布通知，征求《厦门市商品房预售管理办法(修订草案)》(以下简称《草案》)的意见，正式将该草案纳入立法规划项目。 此前，厦门已执行2001年9月30日厦门市人民政府令第100号发布的《厦门市商品房预售管理规定》。

据悉，目前国内在商品房预售管理方面实行的是建设部发布的《城市商品房预售管理办法》，并于2004年修订。 虽然各地都发布了《城市商品房预售管理办法》的实施细则，但这还是第一次根据部门性规则制定法规。

业内人士表示，厦门具有积极尝试的意义。 日前公布的十八届三中全会《政策决定》提出，要使市场在资源配置中发挥决定性作用，更好地发挥政府作用。 也就是说，楼市起政策决定作用的依然是市场，政府必须尊重市场规律，改进监管方法。 现在是告别行政化楼市调控的时候了。

开发者预先销售信用文件

草案指出，开发商要取得预售许可证，是因为根据以往的规定，“已发放全部土地使用权出让金”并持有“建设工程规划许可证”，房屋建设工程承包合同生效(房屋交付采用日期明确)。

但是，关于申请预售商品房项目的工程形象进度，原“三楼以下商品房项目已完成基础和机构工程； 4层以上商品房项目中，有地下室的、已完成基础和1层工程的、无地下室工程的、由基础和4层结构工程完成的变更为“7层以下(含7层)”的，主体建筑封顶工程完成； 8层以上(含8层)的，主体结构工程的二分之一以上必须完成，且在7层以上。 ”

与开发商相比，未取得商品房预售许可证而以各种形式“分售”的现象，在草案中也对此给予了“停止”。 草案规定，未取得商品房预售许可证的，开发商不得通过预约、预约、编号、发行贵宾卡等方式收取定金、预付金等费用或改变形式。 另外，还确定了对于部分开发商，对于退货销售、售后服务等的市场营销、促销，也严禁草拟。

值得观察的是，如果开发商没有取得许可证就先换房间等，也会受到一系列的处罚。 根据草案，相关主管部门责令改正，暂停本项目的网上合同； 拒绝纠正的，预售主管部门也可以在预售现场或者公共媒体曝光其违法行为，向公众提示预售风险。 在及时修改之前，相关部门不会恢复该项目的网上合同。

顺便说一下，草案还规定，开发商在取得预售许可证后，10天内不与所有预售房源一次性重复公开每套价格。 未及时公开的，由相关主管部门先责令改正，处1万元以上3万元以下罚款，并记入预售人信用档案。

立法将会带来利益

中国房地产研究院执行院长陈晟表示，虽然建设部有相关的商品房出让管理办法，但部分地区城市仍有楼花可供出售、仅建基础就出售、出让资金被挪用等，各地执行办法不一致。 在厦门这个房价急速上涨的城市，有人建议将该交易秩序的监管提高到土地管制的高度进行管理。

本周国家统计局公布了10月份70个大中城市住房销售价格的波动情况。 数据显示，厦门新建商品住宅价格比上个月上涨0.4%，涨幅全国第38位，比去年同期上涨16.9%，居全国第五位，仅次于上海、北京、广州、深圳。 值得注意的是，这也是自去年6月以来厦门房价连续第17个月上涨。

陈盛认为，在厦门市管制的背景下，特别是三中全国之后，有一定的积极意义。 目前，包括房地产税在内，也是先制定立法后进行宣传，加强法制管理而不是“敲脑袋”的决策。 立法有周期，通过立法，表明是一个比较长期执行、认真的事件。 厦门将商品房预售立法化，标志着厦门已经和特大型城市一样，希望走规范化的道路。

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，“作为第一个立法部门规章、实行法规的城市，厦门面临着比较艰巨的任务，商品房市场整体规律尚未完全显现，但这也具有尝试意义。” 目前，关于商品房出让的纠纷正在根据最高法院2003年发表的相关司法解释进行审判，但对一点问题仍存在判决上的困难。 厦门的分配法如果能够细分弥补这些问题，对开发商和购房者都有好处，对分配法的部门规章是有力的法律支撑。