“万科城市运营商构想：九年前已埋下伏笔”

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经过记者罗碧从深圳出发

其实，在9年前的“2004中国房地产公司快速发展模式论坛”上，王石、任志强、潘石屹、冯仑、张玉良、李思廉、王若雄等行业大佬已经以“战术选择和城市运营”为主题探讨了城市化完成后的变革和此前的应对方法

当时多次专业化的万科还没有真正接受这个理念。 万科总裁郁亮2005年在《中国房地产新闻》采访中表示，建筑在城市建设中起着极其重要的作用。 “但是，我个人不太认可将快速发展商称为城市运营商。 这个称号太重了。 ”

2004年，万科提出未来十年中长期快速发展规划，以“专业化”为基础走向“精细化”，以“有质量增长”为未来十年的战术目标。

2004年天津泰达董事长孟群在论坛上阐述了关于城市运营核心业务的构想。 一共包括三个层面。 一个是以土地资源为主的城市建设土地开发，一个是旧改革和商业开发的房地产业，另一个是城市运营中专业的经营性业务，如酒店、餐饮、娱乐、商业、体育健身等仓储、租赁、委托承包等经营特点，与专业行业

2004年万科集团客户关系中心提出“万科销售1000亿科时，如何面对的问题”时，我认为“服务已成为价值链新的动力和高利润区”，这与上述城市运营核心业务构想的第三层相关。

另外，2004年万科从以项目为中心的运营方法转向以顾客价值为中心的运营方法，为之后转型为服务业奠定了基础。 万科2004年《客户关系快速发展三年计划》预计万科累计客户总数约为78万户，但万科从2004年开始对这些客户实施客户关系管理，了解客户基本新闻，分析客户行为，预测客户诉求。

但在那之后的几年，万科继续向最初设立的标杆帕尔迪学习，只做住宅开发。

万科进入商业房地产始于年，据不完全统计，截至年10月底，万科在52个城市共获得约600万平方米的上用项目，其中潜伏着18个购物中心项目，面积达150万平方米。

当中国城市化率从2004年的39.48%上升到年的52.57%，接近代表城市化基本完成的70%时，房地产商的转型和城市运营商的话题越来越被提及，包括万科在内的房企也开始走上了“城市配套运营商”的转型之路。

今年1月，万科集团商用物业管理部在北京举行成立仪式。 万科集团副总裁毛大庆今年9月在东莞松山湖万科生活广场开业典礼上宣布，万科商务主要围绕三条产品线展开，一条是以小社区商店为中心，与万科“五菜一汤”和谐的“邻里之家”系列。 一个是适度尺度，是1万~3万平方米的辐射周边社区的生活广场，另一个是分布在大城市和核心城市的大型城市综合体。

此外，万科在其大本营深圳投资建设儿童医院，建设运营公司社区，首次竞相获得产业事务用地。 这一系列尝试都是万科在“城市运营商”中的专业行业进行的尝试，这些服务都是由万科近十年客户关系管理积累的数据库支撑的。

根据以往的构想，“城市运营商”的作用还必须包括以土地资源为中心的城市建设的土地规划和开发。 上个月末，万科入股徽商银行的举动，引发了万科是否参与徽商银行所在地城市规划建设的外部预期。

其实，万科从2008年开始就已经和一级土地开发商合作获得土地，在重庆、云南、天津等地参与了一级土地整理等城市建设项目。

今年万科参与的前海首家公司实体办公园区——前海公馆建设，以1.5级模式进行开发，即以bot (建设-运营-移交)模式开发的前海公司公馆移交政府后，可以直接在这个项目上进行重新开发。