“开发商坐论长效机制 高端市场迎来“自由身”？”

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经记者尚希从北京出发

“今后真的很难进入北京这个市场。 ”北京一家房企的市场部部长在余韵未尽的情况下，接近北京市居委会的权威人士很快打断了她的话。 “我不同意你的意见。 以前的政策都是一样的，高端市场受伤最严重，但现在对高端市场来说可能是个机会。 ”

这一幕发生在不久前的领域内部交流会上，本来是关于“地王”的讨论，但由于刚出来的“京七条”，故事的走向频繁地被引入了新的控制方向。

18届三中全会即将召开，房地产长效机制逐渐清晰。 政策的一端有上千万的买家，另一端有很多在其中的房地产公司。 长效机制如何改变他们的命运？

土地”的难题还不能解决吗？

“从理论上说，当政府已经伸出最长的手，达到诉求侧时，对一般市场从管理到诉求到供给的所有管理一条龙，“严格管理高端市场”有什么意义？ ”这些权威人士显然期待着长效机制对高端市场的影响。

他接着说:“所以我们在建言时希望政府进行细分管制，年初有三句话提到。 低端是有保障的。 中端受到支持。 高端有市场。 市场的概念也就是说“开放”。 ”。

对高端市场来说，这确实是个好消息，但仍然必须面对的一个重要问题是土地市场被占领了。

北京市去年成交的新建商品房约9万5000户，“假设首次购买运营商的人占70%，也就约7万人，供应还不够，未来将增加这块土地的供应，这将挤压普通商品房的土地市场。” 上述权威人士说。 这是开发者不想看到的场景。

“但是，这种矛盾是不可避免的。 北京购房的诉求不断增加，但土地供应不能无限增长。 稀少性一直存在。 得到土地的人会得到机会。 ”上述权威人士说。

在许多住宅企业家看来，即使长效机制到来，“拿地难”仍然是一个不解的命题。 从目前长效机制雏形来看，国务院快速发展研究中心制定的“383方案”越来越多的着眼点在于打破土地垄断，允许农用地流转。

允许农用地流转，进一步推进土地自由化，是土地非常紧张的大中城市比较有效的对策。 “但是，地方政府对土地资源的控制权也被削弱，收入也会减少。 ”。 在这些房企的人看来，土地改革是“牵一发而动全身”的大问题，难以方案落地。

被期待“免除”的高端市场

上述权威人士表示，目前正在研究的房地产长效机制，有可能以北京居住型商品房调控措施为雏形，形成居住型商品房、保障性住房、普通商品房三元结构。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，一旦自住型商品房规模化供应，现有市场化运营的中低端项目将不是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场水平。 《每日经济信息》记者在采访中发现，一些开发商越来越多的产品线有意转移到中高端市场。

“我们也要去竞争自住型商品房用地。 价格管理这一部分我们掌握得很好，”东亚地产营销部长贾玉鹏说。 他们也在考虑减少必要的产品开发，向中高端转移。

“现在，能做高端项目的开发人员不在少数。 除了北京本土公司以外，许多外国开发商也在竞争，提高自己的产品开发能力，因此未来的高端市场竞争将非常激烈。 ”鲁能市场部策划负责人范崇凯对《每日经济信息》记者说。

虽然要求“在高端市场放开限价”的呼声一直在北京楼市中回响，但此次能否实现，是其开发者最关心的问题。

“北京目前的高端市场格局，无疑因某项目销售良好而凸显，进而促使其重新融入该地区，形成新的板块概念。 ”一位长期关注北京豪宅市场的分析师告诉《每日经济信息》记者，在限价政策还没有放宽的周期内，高端市场使用的“抱团整合营销”方法很巧妙。

融智地北京企业副总经理索颖向《每日经济信息》记者透露，目前在企业项目所在地区内销售的3家别墅项目开发商经常在一起讨论。 包括地区整体概念的定位、周边配套设施在内，“从去年开始，许多大型开发商进入，对周边环境进行了改造。 ”

任启鑫认为，在与低端、中高端、高端市场区别对待的三元结构下，未来房企的业务模式将更加多样化，以低端、中高端房市为高周转补充渠道，且商业、高端住宅等市场化运营行业将成为更多公司的重要行业，

对此，克比瑞北京房价评估中心记者邓燕告诉《每日经济信息》记者，从别墅产品市场来看，“无论市场如何上涨、刚需产品价格如何波动，高端产品的客户群体始终保持相对稳定。” 认为对市场敏感度不高的高端市场应走市场化道路，“明年一季度以后，只要市场稳定，房价调控将在二三季度显现效果。”

此外，当市场前景开始逐渐恶化时，开发商也在寻找越来越多的途径。 一位房企人士表示，目前出售的楼盘四成以上的销售额是电商贡献的力量。 “目前包括万科在内的多家房企已经与我们签署了初步合作协议，希望通过微信平台进行项目促销。 ”一位房地产网站相关负责人对《每日经济信息》记者说。