“地价高供应少 上市房企现股权并购潮”

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经记者沙菲出生于上海

年10月29日，北辰实业( 601588，sh )与深圳市江湾新闻咨询有限企业及长沙世纪御景房地产有限企业签署《联合开发框架协议》，出资人民币1041万元收购目标企业51%的股权。 前一天，上实快速发展( 600748，sh )宣布，拟收购天津永嘉持有的锦绣华城置业48%的股权，标的股权价款为3.25亿元。 当天，丰华(集团)股份计划向北京融德源投资管理有限企业转让以2亿100%万元的价格持有的北京沿海绿家世纪房地产开发有限企业100%的股权。

短短两天内，三家上市房地产企业公布了股权收购计划。 《每日经济信息》记者调查显示，在一手土地价格上涨、现有可开发用地接近饱和的情况下，开发商以股权收购的形式进行项目的比例越来越高。 但专家表示，房地产项目并购具有加速周转、节约价格的特点，但也存在不可忽视的风险，如果前期净值调查不充分、项目失败，价格可能会高于直接招商。

通过收购股票取得项目/

三湘股份( 000863，sz )本月17日宣布，将以6.02亿元收购上海中鹰投资管理有限企业持有的上海中鹰置业有限企业99%的股份。 据悉，该公司下属的资产是位于上海普陀区真华路399号的中鹰黑森林项目。 截至2007年6月30日，该项目预计尚可销售住房面积约9万平方米，包括预售未结转收入部分在内约2万平方米，商铺面积约5600平方米，车位800多个。

另外，融创中国( 01918、hk ) 9月初，上海融创绿城投资控股有限企业)以下称，融创绿城)以5.70亿元收购上海昊川置业有限企业49%的股权，收购标的项目为上海知名老字号香溢花城项目。

上海联合产权交易所在最近发布的《年上半年上海企业并购指数报告》中，首次发布了“上海企业并购指数”。 在所有成交项目中，房地产业的成交金额居各行业首位。

第一太平洋戴维斯中国市场研究部主管简说，受手土地价格上涨、现有可开发用地接近饱和的影响，开发商将通过股权收购的方法拿到项目。

简认为，随着市中心土地成交机会减少，开发商必须通过其他途径获得市中心的可建设项目。 从开发的角度来说，市中心的项目具有很高的价值，相对来说同业竞争对手较少。

北京市国土局去年公布了《北京市~年国有建设用地供应计划》。 据说根据计划，三环内住宅用地的追加供给和补助将基本消失。

收购有利于开发周转/

在总结中国年中期业绩的新闻发布会上，孙宏斌曾经公开表示，上半年企业将通过股权收购的方式购买4块土地，未来将继续以收购形式购买土地，不会高价拿“地王”。

北京市大成律师事务高级合伙人涂成洲写道，通过股权收购的方法获得土地使用权，一旦签订股权转让合同，完成股权变更登记手续，就可以管理土地使用权。 另外，管理整个项目企业，直接拥有原项目的开发商，投资者只需要投入资金进行后续开发，就不需要重新进行立项建设和人员招聘等业务，加快了项目开发的速度。

另外，土地开采权转让需要多交契税和交易手续费等税，转让者也需要多交营业税和土地增值税。 通过使用股份收购方法取得土地使用权，可以节约直接转让土地所需支付的各种税费。

克瑞研究中心研究总监薛建雄告诉《每日经济信息》记者，除了核心地区住宅用地不足导致房地产项目股权收购频繁外，近年来房地产领域大鱼吃小鱼的情况也是诱发因素之一。 薛建雄强调，开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大企业收购，之后哪些大企业将在其强大的销售互联网上实现快速周转。

融创绿城营销中心副总经理单伟表示，自9月初收购香溢花城以来，该项目销售额达到7亿元。

网络调查很重要/

股权收购在房地产行业方兴未艾，但专家和律师表示，丰厚的利润背后对房地产项目的收购也存在不可忽视的风险，如果操作不当，价格和劳动力很可能比直接拿到土地要高。

四方律师事务所律师吴琼告诉记者，房地产股权收购涉及项目企业的净值调查，包括税收、债务，甚至被收购方员工的薪资问题。

“调查不清楚，与收购项目能否成功有关。 ”吴琼告诉记者，网络调查需要专业律师收集资料，汇总整理资料，从中发现问题。

“如果收购成功，开发商一定会合算的； 如果网络调查不成功，项目收购可能会失败，甚至比直接买土地还贵。 ”吴琼认为，法律风险的净调查和价格判断是关键。 如果能做到这两个部分，项目就容易成功。

如果债务、税收等潜在风险和危险性可以通过律师专项调查或协商避免，睿信致成管理咨询董事社长雪迣文表示，由于在收购项目后期涉及开发、销售等一系列许可证的处理，“一些预开发商做得很好

薛建雄表示，为了最大限度地规避风险，在许多事件中，开发商首先收购项目30%的股份，项目销售达到一定指标，然后通过销售所得购买后续股份，避免可能存在不重复入股的风险