“北京7万套“七折房”待入市 开发商加速小户型去化应对”

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经记者尚希从北京出发

在国家统计局公布9月70大中城市房价数据的第二天，北京将新推行7项房地产市场干预措施(北京7条)，以稳定市场预期。

10月23日，北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住宅建设的意见》(以下简称《意见》)指出，为有效满足居民刚性自住诉求，该市近期将推出多块建设自住型商品住宅的项目用地，建筑面积90平方米，

昨天( 10月24日)，北京房企市场总监对《每日经济信息》记者表示:“政策的初衷是借此分流购房诉求的一部分，起到抑制房价的作用，但不是对土地价格起到推波助澜的作用吗？”

或者进一步提高地价/

根据国家统计局10月22日公布的9月70日大中城市住房销售价格波动情况，与上月相比，70个大中城市中，有2个价格下跌，3个持平，65个上涨。 在价格波动中，最高涨幅下降1.9%，最低下降0.3%。 其中，无论是二手房还是二手房，北京价格涨幅均居首位，9月北京新建商品房同比上涨20.6%，二手房同比上涨17.8%。

“一线城市首次出现了比去年同期价格超过两成的现象。 》中原地产市场研究部总监张大伟表示，上述数字确实有些惊人，涨幅较大。

照这样下去，今年北京楼市的调控成绩单可能很难通过。 9月房价数据出炉后的第二天，10月23日，北京发布了《意见》和被称为升级版房地产调控政策的“京七条”两个楼市调控政策。

据北京居委会网站消息，北京市在三季度将住宅用地比去年同期增加1.3倍的基础上，通过“限制房价、竞争地价”的方法，加快向住宅用地供应自住型商品，诉求最高的刚性自住诉求、改善型诉求、夹层 自住型商品住房政策将于近期出台，这类住房面向满足全市限购条件的家庭，其中保障房轮候家庭和本市无住房家庭优先购买。

于是，“自住型商品住宅”成为北京楼市的另一特有产物，那里可以看到经济适用房的影子，但对房企来说，自住型商品住宅的转让方法、销售模式还不明确。

“我关注的是在这个政策下的土地流通和房屋销售。 如果销售没有问题的话，可以考虑拿地，但是我觉得很难拿。 ’一家全国性房企的北京地区总经理对《每日经济信息》记者说。

“北京每年的土地供应有限。 自住型商品住宅用地大幅增加会压缩商品住宅用地的供给，从而使地价有一定程度的上升。 ”上述市场总监说。

这些房地产公司的总经理认为，这不影响房地产公司拿地的意愿。 “现在很多公司确实拿不到土地。 如果想在北京继续生活下去，无论有多少限制条件，他们夺取土地的决心都不会改变。”

市场分化或加剧/

“结果，获得土地的公司会变强，中小住宅企业很难获得土地。 》上述营销总监表示，所在房企此前也参与了北京多个限价住宅地块的竞争，但最终都是空一手归来。 这将是一个恶性循环，“加速市场分化”。

“通常我们取得土地的利润率为30%左右，但中央企业和国有企业只需要维持5%~10%就可以了。 差的20%的利润空与大楼的地价相对应相差很大。 ”据上述市场总监介绍，该用地未来的供应市场很可能是国有企业和中央企业等利润空之间要求不高的住宅企业，以及价格管理良好、有一定开发力的公司。

值得注意的是，根据《意见》，自住型商品住宅价格比周边同质量商品房低30%左右的套型以90平方米以下为主，购买此类住宅5年内不得上市，5年后上市收益的30%将提交财政。

“在北京上市的这个新东西，其实是照顾中低收入者的，收入比保障房的三明治层要高。 五年内不允许出售，出售后缴纳30%的利润，基本上是合理的。 ”张大伟为记者核算了账目，如果现在有在同一个地区的自住型住宅和商品房，户型面积相同，总价分别为200万元和260万元，5年后售价均为400万元，那么自住型住宅将差额200万元的30%作为收益补偿予以缴纳

张大伟进一步指出，如果这一政策真的能保障7万套的供给，锁定市场的诉求将达到15万套，很可能会导致房山、大兴等必须集中地区的刚需、首次商品房市场的重新洗牌，恐慌的购房将有可能消失 反而，商品房项目将迅速开盘，不直接让顾客与这种类型的房源竞争。

“北京的年消化量大概是10万套，一下子出了5万套，这个量很可怕。 ”一位北京房企负责人告诉《每日经济信息》记者，这项政策最大的冲击力还是来自供给，“但是，我更关注项目之后的销售渠道。”

这家房企的负责人也同样表示，该政策将在短期内影响部分开发商的抛售节奏，加速小户型的去化，拥有大户型。 拿地没什么变化，但产品定位肯定会更慎重。

该负责人进一步指出，在普通商品房中，从取土到出售通常需要10个月以上，全售周期也平均需要3年以上。 这是为了加快销售步伐，获得更高的谈判利润。 但是，这样的项目不能做。 另外，也不能隐藏。 因为诉求多，所以不存在销售上的问题。 价格也很明确，不需要等待进入市场的时机。 虽然利润率低，但周转期非常快。

一线城市和宣传？ /

根据新规定，新自住型住房保障性住房资格的优先考虑，按照最宽松的限价住房收入限制，家庭资产在76万元以内，且4人以上年收入不足11万元。

“购买总额200万元的自住型住宅，首付至少需要60万元，贷款140万元的话，每月提供9000元。 也就是说，如果持有轮候资格去购买自住型住宅的人涉嫌虚假提供保障房申请资料？ ”。 张大伟对此提出了疑问。

他指出，如果供应量少，和保障性住房一样，能购买的人可能也少，“如果没有普通人可以申请的住房，该政策对市场的影响也将减小。”

但是，该政策体现了楼市调控的新思路，前政府建立保障性住房，其他回归市场，政府建立保障性住房，保障低端人群居住，自住型住房廉价出售给中低收入自住型人口，高端部分市场化运营

“对全国房价高涨的一二线城市有宣传意义。 这是在对地方土地财政收入影响不大的前提下，稳定房价增加供给的最快方法。 ”张大伟预计，北京作为新试点很快将向全国宣传的可能性非常高。

对此，我爱我家的副总裁胡景辉。 虽然“自住型商品房”看起来处理的是担保资格不足、无法购买自住住房的夹层住房问题，但从廉租房、经济适用住房、2限住房、公租房到现在的“自住型自住住房”，处理的依然是夹层

“为了缓解北京房地产市场价格上涨的问题，应该认真贯彻‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’的政策。 政府的要点是加大保障性住房建设力度，保证中小规模项目比重，开放高端市场开发，不通过行政手段干预市场价格，不能成为部分人发展“自住型商品房”投机性房地产市场的契机。 ’胡景辉这样说。