““地王”猎手孙宏斌：农展馆地块便宜部分新房单价超30万”

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经记者尚希从北京出发

10月19日，星期六。 融创中国董事长孙宏斌没有休息，他暂时要参加扩大到60人的研讨会。 讨论对象是融创中国在北京获得的两个“地王”。

今年8月以来，中国连续获得三个“地王”。 分别是楼面价近2.8万元的北京亦庄一地块、楼面价达7.3万元的北京农展馆地块，以及总价103.2亿元的天津南开区天曳地块，依次创下了区域单价、全国单价、天津总价的纪录，孙宏斌也备受瞩目。

“北京这两块地，我觉得很便宜。 与谁相比，关键是售价是否相对于市场较高。 ”孙宏斌在接受包括《每日经济信息》记者在内的媒体采访时表示，农业展馆地块将推出一楼一湖的产品，“临湖售价可超过30万元/平方米。 ”。

但看起来矛盾的是，孙宏斌说他没有看到房地产市场。

孙那地逻辑/

北京亦庄、农展览馆、天津天拖，从8月14日开始，短短36天的时间内，制作了3位中国制造的“地王”。 有一次，孙宏斌问的最多的问题是不是有点过激？

“真有趣。 过激这个词似乎永远不能被除去。 ’孙宏斌无奈地笑了。

约10年前，孙宏斌率领顺驰包围四周，所到之处的《地王》记录频频被改写，但最终顺驰以失败告终。 “跌倒了，我现在爬起来再次跑了。 只是跑得快一点，身体好才能跑得快。 ”

但是孙宏斌不承认获得这些“地王”是“激进”造成的。

“当天在现场的4家企业的报价(楼价)都超过7万元，即使没有卡也在7万元以上，在所有参与竞争的企业看来，7万元是底线。 ”孙宏斌说，如果中国不是获得了农业展馆的地块，换个房子都一样会成为“地王”，但对他来说，这片土地从区位到价格，都是值得的。

孙宏斌不接受“激进”学说的另一个原因是融合了中国目前相对稳定的现金流。 “去年年末账面上的现金为130亿元，今年6月为140亿元。 土地价款全部付清后，还有百亿元左右的现金。 我觉得不能说过激，”孙宏斌说。

为了让大家更认可他说的话，孙宏斌站起来，打开之前准备好的ppt，亲自开始解说，逐一介绍了上述三个地块的位置、特点、卖点，证明了他的决定。

“为什么孙河(地块)放弃了？ 那里有七八家房企在做同样的产品。 不能。 亦庄比较好。 ”大屏幕上亦庄地块显示出明显的色块，“在这里我是庄家”。

关于农业展馆的区划，孙宏斌坦率地承认，如果售价为15万元/平方米，“我们的利润不高”。

孙宏斌表示，农展馆项目临湖房源售价超过30万元/平方米。

我最害怕得不到合适的土地/

“但是我没有看到房地产市场。 ”。 孙宏斌说出了惊人的话。 他这样解释道。 “从现在来看，北京遥远的房价还那么高确实有问题。 虽然说今年的市场很热，但是只是个别城市的热度。 在北京和上海，其他地区的市场很冷。 ”

对于政策评估，孙宏斌提出了高端开放、中端限价和低端保障，“大致方向已经确定。 他回答说:“保障得到保障，市场归于市场。”

孙宏斌说:“我一直支持房地产税。 市场在分化，政策也必须加以区分。 ”。 关于不动产税的征收比例，孙宏斌预测为1%左右。

孙宏斌认为，房地产公司从一开始就通过土地涨价盈利，通过产品本身的溢价盈利。 有些在拿到绿城后，孙宏斌感觉更深了。

“即使不赚钱，我也很高兴。 这样的项目一生只做一次。 ’孙宏斌说这是与绿城合作开发的苏州桃花源项目。 昔日诞生于苏州金鸡湖畔的“地王”，在争论和猜测中度过了4年，一经上市，就获得了7亿元的意向成交金额。 这个项目不过是业绩的缩影。

10月2日，融创中国发布9月财报，截至年9月底，融创中国包括合同销售额326.1亿元、合同销售额326.1亿元、预约合同额38.1亿元，比去年同期增长71%。 其中9月实现新增预约合同金额64.5亿元，合同销售金额50.7亿元。

不仅如此，融化前9个月累计销售面积为177.6万平方米，合同销售平均价格为2.05万元/平方米。 其中9月销售面积25万平方米，销售均价1.987万元/平方米。

截至上期末，中国持有现金145亿元，远远超过1年内到期债务的65.7亿元，短期债务占总债务的比重不到30%。

“今年1~9月，各项目销售的基本上是去年带来的库存，只有上海的1个城市，剩下的3个月，有4个项目会捐赠。 这四个项目将带来至少80亿~100亿元的销售额。 ’中国一位高级官员对《每日经济信息》记者说。

但孙宏斌表示，中国目前面临的最大风险是“拿地”，而不是政策的不确定性。 “以后拿地太难了。 资金不是问题，但很难以合适的价格得到合适的土地。 ”

从上半年的业绩来看，中国今年将实现500亿元的销售目标，当记者问到预计什么时候会冲击千亿元时，孙宏斌反问说:“我不认为千亿元会怎么样。”

两三年后你会考虑二三线城市吗？ /

从年83亿元的销售额，到今年《铁定》完成的500亿元，融和的业绩增长速度略微超过了龙头房企。

“没有特别的秘诀。 就是定位，使劲卖。 ’会后，孙宏斌对《每日经济信息》记者说。

但是，答案并不完全。 上述融和管理层向记者表示，融和极强的营销能力一方面来源于“产品单一性”，“做高端奢侈品项目”，另一方面，这类产品最重要的是维护原有的客户资源。” 相比之下，融和在线宣传的力度远远小于其他同级房地产公司。

“留住老客户的价格是开发新客户的三分之一。 ”该人士表示，目前持续经营10多年的城市只有大本营天津和重庆两个。 “目前重庆市场我们的销售排名第二，但从去年1年到今年上半年的数据来看，重庆500万元总额以上的项目每成交10套，其中6套是呆板的产品。 ”

并且，迅速发展的融和密切注意管理半径的扩大，迄今为止，融和在全国只有5家地方企业，与同级房地产开发公司相比，融和的管理半径最小。 “全国化其实是一把双刃剑，现在很多公司都面临着这样的难题。 进军一个城市很容易，但撤退不容易。 因此，融和不会大幅拉动战线。 ”上述内幕对《每日经济信息》记者说。

但是，一线城市取得土地的竞争压力会让孙宏斌转移视线吗？ 对此，孙宏斌回答说:“我们也看到了很多城市，深圳、成都、厦门，我想看两三年就能感受到。”

融创1月3日“地王”

8月14日，融创联合葛洲堤以41.2亿元拿下北京亦庄两块地块，其中一块楼面价2.8万元，创下区域新高

9月4日，融创在21亿元加27.8万平方米的条件下获得北京农展馆地块，折合楼价7.3万元，成为全国单价的“地王”

9月18日，融创以103.2亿元获得天津南开区天曳山区，创天津总额纪录