“房企“国外之旅”华丽开启 政策风险或阻“一帆风顺””

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经过记者顾家彦从广州出发

桂园不到一年就成为马来西亚最大的开发商。 在这背后，许多中国买家为碧桂园贡献了巨额的销售收入。 根据这家企业的统计，1/4的中国顾客购买了在马来西亚的开发项目。 迄今为止，万科、绿地、颐和等中国住宅企业纷纷向国外扩展，布局已扩展到五大洲。 这些公司也有很多中国“粉丝”在关注。

根据世邦魏理市的研究报告，中国高净值人群(可投资资产超过1000万元)的资产规模估算，未来将有1.10万亿元流向海外房地产市场。

但是，在这看起来华丽的海外旅行背后，不应忽视这些投资者面临的市场和政策风险。 特别是随着海外房地产规模的增大，如果政策收紧，资金外流受到限制，海外房地产必然受到打击，中国房地产企业海外业务的快速发展也将受到严重威胁。

富裕阶层海外运营商支持住宅公司的成绩/

在这股中国房企潮中，碧桂园可以说是领头羊。

作为碧桂园在海外市场的试水作品，位于马来西亚柔佛州新山市的金湾今年8月正式开始销售，仅2个月金湾就销售了6000多套房子，实现了约93亿元人民币的销售额。 考虑到企业在去年12月成功获得了这个地块，这样粗暴的战绩不仅出乎碧桂园马来西亚地区总裁阮家的意料，也震惊了整个马来西亚。 因为这意味着碧桂园不足

碧桂园金湾的人气，不过是进入今年以来中国房地产公司扬帆出海的缩影。 根据中国海外投资联合会的统计数据，万科、绿地、碧桂园等十多家大型房企的海外投资规模已经超过600亿元，其投资的海外项目大多位于发达国家，以住宅项目和旅游房地产为主，也有部分商业房地产。

住宅巨头万科“出海”的第一站选择了今年以来恢复势头明显的美国楼市。 今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产企业成立合资企业，合作开办

送旧金山富升街201地块。 短短两个月后，万科又进军新加坡，通过子公司出资6.78亿元人民币，吉宝置业收购了位于新加坡东部丹那美拉区的林曦的项目。

绿地集团的扩张步伐更为激进，该企业在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地部署了10多个项目，企业年内海外项目

财富资本与协调国际总裁黄立冲向《每日经济信息》记者表示，中国房地产公司近年来海外市场大幅扩张，与国内房地产市场的转型无关。 随着国内房价的大幅上涨，公司土地收购价格上涨，市场风险增大，加之日益激烈的市场竞争，对房地产公司的战术和运营管理等方面提出了更为严峻的考验。

“扩大海外市场，一方面可以实现资产全球配置，降低单一市场风险，吸收海外先进经验； 黄立冲认为:“另一方面，海外市场受到金融危机的洗礼，资产价格普遍低廉，估值相对较低，存在较大的盈利机会。”

目前，部分海外布局较早的中国房企已经开始进入收获期，除了异彩纷呈的碧桂园外，据媒体报道，绿地首批海外项目绿地韩国旅游健康城项目首批产品已售罄，二期销售即将开始，年内销售。 记者表示，颐和园大学附近推出的公寓项目summercourt目前也只剩下很少的尾货。

另外，国内居民在海外的职业诉求也日益高涨。 波士顿咨询企业和中国建设银行过去两年的调查显示，中国富人拥有33万亿元资产，已向海外转移约2.8万亿元，约相当于中国全年gdp的3%，这一趋势还在加速。

上述调查组中，海外持有资产者的比例达到28%，比去年大幅上升11个百分点。 其中，中国高净值人群海外资产配置偏重购买房地产、债券、股票，实业投资比例较低。 前三者合计占海外投资总额的四分之三，其中房地产约占42%。

“近年来，中国富裕阶层向海外转移资产的速度确实在加快。 其首要原因是通过全球资产配置以国内风险、资产增值和增值、养老和医疗为需求的移民和孩子的教育要求。 黄立冲告诉记者:“无论如何，这为中国房地产公司扩大海外创造了巨大的市场机会。”

公司面临双重不确定性/

虽然很高兴在住宅企业“淘金热”第一战中获胜，但在市场和政策不明确性的制约下，能否“顺利”令人担忧。

中原房地产项目部社长黄韬对记者说:“房地产与其他领域最大的不同在于地域特征强烈，要求公司对当地市场的诉求、法律环境、政府关系有深刻的认识。” 中国房地产项目部总经理表示，不同国内城市市场有明显差异，中国房地产企业拓展海外项目不仅需要比较中国人市场，也需要迎合当地居民，国内成功经验不一定能有效复制到其他国家，这是公司

以碧桂园金湾为例，碧桂园方面表示，在订单客户中，约40%为马来西亚，30%为新加坡，25%为中国客户，剩下的5%为其他国家和地区，中国客户不占主导地位。

为了迅速融入当地市场，许多住宅企业选择了与当地知名开发商合作开发的模式。 万科进军美国和新加坡，分别选择美国铁狮门和新加坡吉宝置业为合作伙伴。

但是，合作模式并不是万能的，特别是海外开发商未必能够适应国内地产商崇尚的“快速开发、快速销售”模式。 例如，碧桂园于去年年初与企业和马来西亚地产商mayland (马来西亚大地)结成合作企业，共同开发马来西亚加影和偷窃两块土地。 碧桂园占合营企业55%的股权，但项目至今没有开放时间表，开发速度远远低于碧桂园拥有100%股权的金湾。

绿地集团理事长张玉良以前曾表示:“绿地不会与大体外合作。 他们步伐太慢了，一个项目可能需要三年，但我们三个月就可以开始销售了。”

除此之外，更大的风险在于政策的不确定性，随着海外运营商规模的增大，国家金融部门担心大规模资金流失，限制购房者海外购房，房企海外业务有夭折的危险。

一位从事海外投资的业内人士向记者透露，中国富人在投资房地产时，最关心的问题是如何将财产安全转移到海外。 目前，中国富裕阶层向海外转移资产主要有四种方法。 如果资产规模不是很大，大多数会使用“蚂蚁搬家”的方法。 也就是说，需要找购买额未录用的多个个人代办资金，或者将现金带到香港进行“中转”。 但是，如果资产规模较大，则需要通过地下钱庄或利用贸易企业进行转移。

“目前中国实行严格的外汇管制，规定国内个人年购买额为5万美元，在中国推进人民币国际化的大背景下，降低购买额的可能性很小。 但不容忽视的是，上述四种资产转移的方法都有收紧的可能性，以“蚂蚁搬家”为例，银行可以严格限制家庭购买数量，这很容易实现。 这些人认为:“此外，目前国内居民即使购买中国房企在海外开发的项目，也需要汇往海外进行交易，一旦收紧管制，将产生较大影响。”

黄立冲认为，未来美国量化宽松政策退出，美元进入长期上升通道，将引发外资大规模撤离中国，限制国内居民海外转移资产，海外运营商必然受到打击。 可以预见，一旦失去国内诉求支撑，中国房企海外业务的快速发展将受到严重威胁。