“优先票据利率创近期新高 五洲国际未来盈利或被削弱”

本篇文章1440字，读完约4分钟

经记者杨宠从上海强发

一家H股上市房企的副总经理向《每日经济信息》记者表示，自去年下半年以来，多只内房股上市，是因为已经找到了投资者的意向，这保证了企业能够顺利完成上市，但这些意向投资者大多目前收益不佳。

以五洲国际( 01369，hk )为例，发行价为1.22港币/股，ipo以来的最高值也只有1.38港币/股，如果扣除税费和手续费，购买五洲国际新股的投资者几乎无法获利。 与之相反，根据五洲国际公告，近期将在5年内发行1亿美元的优先票据，融资价格将达到年息13.75%。

五洲国际前后发行优先票据的碧桂园、旭辉、绿城，融资价格相当低。 特别是昨天发行7.5年期优先票据的碧桂园，尽管融资额达到7.5亿美元，但年利率只有7.25%。

或者损害企业的收益

对五洲国际来说，13.75%的优先股利息无疑会大幅损害企业此后的盈利能力。 半年报显示，企业上半年企业股东净利润为4.85亿元，而上半年总收入中有4亿元以上为房地产增值带来的账面收入。 其中，3.85亿元为投资房产公允值变动，6554万元为转入投资房产公平值收入。

去年同期，股东净利润仅为3.73亿元，但投资房地产公允价值引起的波动仅为1亿元。 对港股投资者来说，扣除投资房产公允价值变动后的核心利润，正是企业是否值得投资的关键。

在核心利润不高的背景下，企业发行上述优先票据的高融资价格有可能进一步削弱企业股东净利润。 事实上，优先股13.75%的融资价格反映出香港股市对这家房企不太看好。 在五洲国际宣布发行优先票据前后，碧桂园和绿城也宣布发行优先票据，但融资价格仅为7%~8%。

事实上，穆迪助理副总裁兼拆师邹吉明拆认为，五洲国际在无锡市普遍有良好的销售业绩，土地价格低、建筑价格适中、流动性充足。 企业的信用指标今后12~18个月的ebitda/利息比率为4.5倍左右，债务/资本比率为50%~55%，都不错。 但是，五洲国际主要业务具有波动性，运营历史短、规模小、且在无锡以外扩张业务的宏伟战术存在明显的执行风险，这些因素抵消了这些特点。

高融资价格可能难以被业绩支撑

穆迪报告称，五洲国际的战术是尽量出售大部分房地产，有助于提高周转率和及时回收现金，有助于维持流动性和实现偿债计划。 尽管如此，企业高度依赖批发和商业地产的销售，意味着其业务状况有很高的波动性。 因为商业房地产项目的销售在一定程度上由投机诉求主导，受宏观经济、投资意愿、融资可获得性的影响。

根据五洲国际发布的中期报告，企业目前开发的项目大部分在南通、淮安等三四线城市。 由于房地产购买资金的撤出，三、四线城市现在成为许多开发商头疼的问题。

在年博鳌房地产论坛上，不少房地产公司高管表示，许多省份三四线城市的人口大量向省会流动，在一定程度上引起了当地市场的空去中心化。

中房信研究总监督薛建雄表示，原专业市场的主要买家是哪些专业投资者，购买力很强，但现在普通投资者越来越多，不仅购买力弱，对租金的收益率也很高。 如果租金回报最终得不到实现，就有可能引起与开发商的冲突。 涡轮增压器管理咨询总经理薛迥文进一步表示，一点三四线城市的购房人已有开发商承诺的收益率未能实现的经历，因此专业市场的销售开始放缓。

中期报告显示，上半年五洲国际投入租金的房地产总面积达到15.5万平方米，但租金收入共计2200万元。

在这种背景下，五洲国际能负担得起高利率的融资价格吗？ 《每日经济信息》通过宣传代理企业采访了五洲国际方面，但在发布消息之前尚未得到回复。