“广宇集团募资半数投“改善型”住宅：项目毛利率低于半年报均值”

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经过记者徐杰从杭州出发

继新湖中宝( 600208，sh )、宋都股份) 600077、sh )试图打开房企再融资之门后，浙江资本房地产公司紧随其后。

9月6日，广宇集团( 002133，sz )公布了再融资计划。 企业拟面向10名以下特定对象，发行26738万股以下股票，发行价3.74元/股以上，募集资金10亿元以下，投向浙江舟山和杭州项目，补充流动资金。

最近，《每日经济信息》记者访问现场时发现，与新湖中宝棚户区改造和宋都股份中小型普通刚性商品房募集资金目标不同，广宇集团此次再融资主要投向了改善型项目。 另一方面，在房地产市场限购政策仍未放松、杭州房地产税征收日渐盛行等背景下，改善型诉求的市场认同度和注意势在必行。

值得注意的是，本周三( 9月11日，广宇集团就企业增员方案的不明确性进行了补充公告，成为首家补充提示不明确性的房企。 公告称，此次私募股权发行可能需要其他相关部门的批准，是否获得批准存在严重的不确定性风险。

募集资金首先投入到改善型项目中/

根据广宇集团此次再融资计划，募集资金总额不超过10亿元，计划用于杭州鼎悦府和舟山临城lka-3-25b地块的两个项目建设和流动资金的补充，其中8亿元计划投入杭州和舟山两个房地产项目。 最近，《每日经济信息》记者对上述两个项目进行了实地访问。

杭州鼎悦府位于杭州近郊的余杭区临平新城，周边包括已经形成的海澜半岛住宅区，已在建设中的富邦商业综合体和华鼎君临天峯，周边包括市民之家、杭州地铁1号线临平站和余杭汽车南站。 卖场相关负责人表示，该项目定位为改善型诉求，主力户型为130平方米跃层和170平方米平层。

该项目的土地在年末和年初已经得到，但是项目现场的7栋高层已经有2栋成为屋顶，另外几栋已经完成了主体的2/3，但是该项目到今年5月为止首次开工。

舟山临城lka-3-25b地块位于舟山市临城新区，东有临长路，南有翁山路，西有中湾路，北有桃湾路，东南侧距主要城市还有一段距离。 针对该项目，广宇集团向记者表示，市场定位主要是“刚需”项目，产品均不超过90平方米，适应当地和国家的政策诉求。

由此可见，广宇集团此次再融资与同为浙江资本的新湖中宝和宋都股份两家房企的融资目的有差异，拟募集10亿元，5.5亿元投向杭州鼎悦府，而广宇集团一贯的战术思路是定位二、三线城市，“产品精巧、功能齐全，

根据新湖中宝公布的再融资计划，编制约55亿元的增资资金，用于上海普陀区和闸北区两个旧城改造项目。 宋都股份计划筹集15亿元以下资金，投入南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，两个项目均为中小套型普通商品房，适应刚性诉求。

对于此次再融资，广宇集团表示将进一步提高企业资本实力，增强企业未来快速发展的潜力，此外，非公开发行还可以加快企业项目开发和资金回收。 海通证券研究报认为，该发行一旦成为企业新的增长动力，有望帮助企业进一步快速发展。

根据广宇集团的财务报告，截至去年6月30日，资产负债率为67.06%，资产负债率较高，货币资金从年初的10.57亿元减少到6.99亿元，许多建设项目对工程资金诉求较大。 为了应对资金压力，年12月18日，广宇集团与当地资本大佬浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限企业签署了《战术合作框架协议》，在房地产基金行业进行了战术合作。

值得注意的是，广宇集团本周三发布补充公告称，股票公开发行可能需要其他相关部门批准，对是否获得批准存在严重的不确定性风险，这也是第一家补充提示不确定性的房企。

定增项目的毛利率为企业中报平均/

根据杭州透明分拨网统计数据，鼎悦府项目今年5月和7月分别开盘2次，截至9月12日10时，共售出516套房128套，销售去化率为25%。

对此，该项目卖场相关人士向《每日经济信息》记者表示，截至目前，已开设房源80%，改善型购房者在购房资格认定、筹资上需要时间，网络成交体系尚未完全体现，因此“目前平均售价13000

杭州鼎悦府项目的成交与刚有需求的项目相比要逊色很多。 广宇集团在杭州开发锦润公寓刚需楼盘，9月8日首次推出9、10号楼116套房货源。 户型面积90~128平方米，主力户型90平方米分为中铺和侧盖，打折后均价21000元/平方米。 据市场新闻报道，项目在两个小时内卖出了九成。

虽然改善型的诉求在意征收不动产税，但扩大不动产税试点工作，可能不久就会到来。 房地产行业资深中原房地产市场研究部总监张大伟在媒体上表示，将所得信息与市场评估相结合，房地产税今年10月底至11月初实质性扩大的可能性非常大。

自2008年上海、重庆进行了征收房产税的改革试点以来，在几次扩大房产税试点范围的传言中，杭州都是风生水起、市场解体、杭州入驻的可能性较高。

按照目前市场上最普遍的说法，杭州房地产税税率将上升至5%~10%，而不是原方案的4%~8%。 杭州版房地产税征收方案增量征收房产税，通过划定免税面积的方法保护居民的居住诉求。 另外，对居民第一套住房实行免税政策，新购房计算免税面积时，计算存量住房面积，使用累进税率。

杭州当地房地产业内人士对《每日经济信息》记者指出，提高房产税税率将提高房屋持有人的价格，并对改善型和投资性诉求产生不小的影响，房地产投资者将考虑将这种投资渠道转移到其他投资方法上。

杭州鼎悦府项目定位改善型，与杭州处于本轮房产税扩大内的传闻相比，企业如何判断和应对潜在风险？ 广宇集团对此表示，房地产税的发放确实影响投资诉求，但项目购房者对杭州外溢刚需(项目对同质量杭州项目具有明显的价格特征)，其次才改善诉求，而这两类购房者是房地产

但值得注意的是，根据广宇集团再融资计划，舟山临城lka-3-25b地块项目销售毛利率为32.4%，销售净利率为15.4%； 杭州鼎悦府项目销售毛利率为26.7%，净利率为12.1%。 这样的盈利水平远远低于广宇集团房地产业的平均水平，据其上半年报纸报道，各领域的房地产毛利率达到36.4%，各地区的浙江地区达到38.22%。