“地方调控现分化 多地楼市政策微调或引房价变局”

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前几天，许多楼市调控政策进行了微调。 郑州市积极提高住房调控政策门槛，规定20岁以上的人买房。 南京市要求，从9月1日起，市、区国有独资、控股退出常规商品房地产行业。 相比之下，安徽芜湖市规定，在市区工作3年以上的本科以上学历免征购房契税。 温州一直以来都放松了管制。

业内人士表示，目前一、二线城市房地产市场价格普遍上涨，但三、四线城市库存依然严重，在这种市场环境下，各地方政府调控政策分化有其合理性。 但是，一、二线城市加强调控并未改变房价上涨趋势，三、四线城市放松调控加大了房价上涨预期，出现了全国性房价上涨的可能性。

地方控制现在分化

9月2日，中国指数研究院发布《年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。 8月，全国100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米，比上个月上涨0.92%，自年6月以来连续15个月环比上涨。

由于高房价，地方政府终于坐不住了。 9月2日上午，郑州市房管局召开新闻发布会，宣布将部分调整住房限购政策。 从即日起，对未满20岁住房的单身人士，暂时停止在本市限购区域购买。 对未满20岁以上住房的单身人士，限制购买一套住房； 持有本市居住说明3年以上，在本市缴纳社会保险或个税1年以上的非本市户籍居民家庭，限制购买1套。

无独有偶，南京市日前发表了《市、区国有独资、控股退出常规商品房地产行业的实施意见》。 《实施意见》进一步确定，18家南京市属于国有资本及控股房地产公司，15家市属于国有参股房地产公司的股权，必须在年底前完成退出。 另外，隶属南京区，功能板块有77家控股、全资、出资的国资房地产公司，根据《实施意见》，各区和功能板块的国资房地产退出业务必须在年6月30日前完成。 按照规定，南京市相关职能部门不再批准新的国资公司进行房地产投资、开发常规商品房项目、申请土地转让等。

但是，三线城市为了鼓励居民购买住房，部分放宽了以往的管制政策。 继温州放松管制政策之后，安徽芜湖出台了技术人才购房优惠措施。 在市区就业3年以上的本科以上学历高中毕业生或技师以上职业资格、中级以上专业技术职务的人才购房补助标准为:所购住房支付房地产契税和2万元安家补贴总额。 专科学校毕业生或高级职称的职业资格、具有初级专业技术职称的人才购房补助标准为所购住房房产税的50%和1万元安家补助总额。

注意不要让房价全面上涨

根据国家统计局公布的年7月房价指数，南京和郑州房价同比上涨12.8%和12%，在70个城市中排名第6和第7，仅次于一线城市，属于全国房价上涨最快的两个二线城市，其全年房价调控目标不容易实现。

据悉，从今年5月开始，郑州市政府采取限售、限网签等措施，遏制房价上涨，先后有60多幢楼房因涨价被郑州市房管局暂停网签，未能改善的一律不准入市售。 但是，由于调控不严、部分地区供给不足、房企不缺钱等因素，6、7月郑州房价反而出现了上涨。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，郑州楼市此次调控代码并不容易压低房价。 第一个原因是，另一方面，郑州新政使不符合结婚年龄的人不具备购房资格，是购房结构的调整，不会封杀所有的住房诉求； 另一方面，郑州限购区域在二环以内，此次限购令没有扩大限购区域，有资质和条件的人完全可以去限购区域买房。

南京楼市也有同样的情况，政府要求国有企业“退出”，会对楼市供给产生一定影响，如果供不应求的局面加剧，反而会促进房价上涨。 另外，这次退房命令是否会和中央企业的退房命令重蹈覆辙，不知道到底。 也就是说，一、二线城市加强调控的措施，可以在短期内减缓房价的上涨，但从长期来看不会改变房价的上涨。

放松管制政策的温州、芜湖等三线城市，由于楼市低迷拉动经济而直接获得动力。 据统计，7月芜湖商品住宅总成交量仅为1321套，比去年同期下跌59%。 到7月底，该市库存量达到27000多套，可在当地消化21个月。 温州房价自去年9月以来连续22个月下跌。 业内人士认为，今后越来越多的楼市低迷，库存难以消化的城市可能会加入进来。 据此，已经有下跌预期的三、四线城市的房价又会出现上涨预期。

“放宽限购、给予购房者税收抵免的措施，对楼市回暖很快见效，在2008年金融危机时就做了充分的说明。 ”谢逸枫向中国证券报记者表示，“如果三、四线城市以微调的名义这样做，所谓一、二线城市房价上涨、三、四线城市房价上涨或下降的分化局面，可能会导致房价在全国范围内上涨。”

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