“房企激辩“高周转”欲破解“天花板”魔咒”

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经记者尚希从杭州出发

“住房市场不可能永远持续增长。 不到十年，我们将看到领域的天花板。 ”6月底，万科总裁郁亮抛出“天花板”理论，认为房地产领域将在10年后迎来第一个天花板。 这个想法被很多不动产商认可了。

这个“天花板”真的会成为房地产公司未来的“增长魔法”吗？ 一些住房企业和专家学者对此提出了质疑。 8月24日，在杭州千岛湖举行的天天经济信息报社主办的“年中国价值房地产年会”上，房地产未来10年或更长的未来快速发展前景充分探讨，新型城镇化带来的城市群建设开发潮给房地产开发带来的机遇，可能足以突破房企天花板的约束。

天花板在哪里

未来十年房地产被称为“结构十年”，根据全年人口普查获得的人口结构数据，可以预测，未来3-5年全国住房诉求将迅速下降，每年降幅为2%左右。

在这样的背景下，不到十年，房地产业销售额的天花板就很明显了。 为此，万科提出了转型城市服务配套商的角色定位，为即将到来的营业收入结构革命做准备。

如果房地产遇到领域天花板，原有的高周转模式有必要转型为价值创造模式吗？

“过去都是赛马场一天卖几千套的快速发展模式，但实际上在这个快速发展的过程中，开发公司希望每套的价值利润率最高。 ”日出会长徐新认为，“天花板”一旦正式形成，就意味着差异化诉求的市场将由此而来。

徐新进一步指出，市场差异化需要各开发公司开发具有更高价值的项目，“即使未来遇到天花板，这两种开发模式也是共存的。”

但是，在越来越多的开发者看来，领域的天花板还没有出现。

“一个领域要健康迅速地发展，只有在回归理性的过程中。 ”宋都集团副总裁汪庆华对此表示:“这几年大家对房地产领域有些偏见，认为这是暴利和不道德的领域。 但是，多年来，在宏观调控后，或者在领域的自律性和快速发展后，房地产领域回归到了利益的正常范畴。 ”

汪庆华说，房地产领域的未来前景还很广阔，“所以我不认为已经到了天花板”。

持同样看法的还有景瑞集团的吴炜副总裁。 在活动现场，吴炜表示，房地产领域的天花板还没有真正实现，但可以达成一致的是，未来房地产业将成为竞争异常激烈的领域，“在竞争激烈的领域生存，对公司的要求非常高。 不仅是专业性、产品能力，还有运营效率是否合适、“是否适合资本市场”、“包含大环境的诉求”

但是，在知名财经评论家、《每日经济信息》每日评价专栏主笔叶檀看来，“天花板”已经出现在中国的各个城市。 最初的天花板出现在支撑煤炭的鄂尔多斯。

“鄂尔多斯首先面临的问题是煤炭价格的下跌。 煤炭价格下跌后，有一半的钱陷在煤矿里出不来了。 这个时候，你会注意到民间的金融链条断裂，之后房地产市场很快就会断裂。 ’叶檀说，在资源单一型城市，当资源价格下跌时，当地高利贷特别盛行，就会出现天花板。

“同样，在神木这样资源单一、民间高利贷盛行的城市，也会出现第二个天花板。 ”

第三块很可能最近出现在“松开”的温州，这也是过去中国房地产市场投资最旺的城市。 “温州是个很不可思议的地方，说起来是三线城市，但是年上半年房价超过了上海。 ’叶檀表示，温州的城市配套远远赶不上房地产增速。 这也是“天花板”出现的原因。 那么，如何解决难题，才能使整个市场不像上述城市那样悲惨呢？

叶檀给出了“跟上创新产业”的回答。 公司留在市中心，随着以前产业的流传，地方民间金融贷款中断，离破产也不远了。

住宅企业高周转模式的挑战

“就像登山的人一样，有个领队(万科)先登上山顶，在下山的路上遇见了我们，说山顶没意思。 但对我们来说，还是想去看一看。 ”阳光城集团股份有限企业营销和企业品牌经理王锋举了一个有趣的例子，形容万科期待的“天花板”是所有房企的意义。

三湘集团副总经理张涛表示，“高周转”仍然是当今房地产开发公司应该继承的“制胜理念”。

张涛说:“目前，前十或前二十的房企正处于越来越高的周转模式。 虽然不能排除一些公司以价值创造、精品为主，但从目前的房地产市场来看，尤其是一线城市土地价格高的情况下，只能通过高速周转获利。

张涛进一步指出，在有一定利润的情况下，公司的高速周转将更有利于价值创造。

对此，吴炜表示:“拥有土地后必须明确顾客，这也涉及到公司的标准化。 对公司来说，这一标准化工作必须得到充分落实，包括后续的营销队伍、开发队伍都必须具有很强的能力。” 吴炜说，只有这样才能在短时间内实现高转速。

“天花板”的痕迹随着中国房地产的开发过程逐渐显现。 王锋说，中国房地产的四个阶段分别是微胜主义阶段、产品主义阶段、企业品牌主导阶段和“兔胜龟阶段”。

什么是“兔胜龟”？ 王锋说:“市场向下时，企业品牌公司抗跌能力强，市场向上时，企业品牌公司溢价能力必须大。 进入第四阶段，高周转的公司，单一项目的利润和当年的利润可能会变低。 ”

未来的方向是大城市群

事实上，人口结构带来的住房诉求拐点只是基于全国整个住房市场。 在一线城市和以一线城市为中心迅速发展的城市群，未来人口仍将大幅增加。

住部政策研究中心主任秦虹介绍了人口结构对房地产市场的影响力。 20~39岁的年轻人中，55%的人提出购买住房的诉求是所有人口中最旺盛的。

北京市年常住人口58万人中，20岁~39岁的年轻人所占比例为62.8%。 这意味着一线城市、省会城市年新增人口占一半以上，一线城市长期存在大量住房诉求。

在一线城市生活人口容纳有限的情况下，以一线城市为中心的城市群可能是未来房地产开发的重要机会。

秦虹认为，目前形成了“长江三角洲、珠江三角洲、环渤海”三大城市群，其次中西部有1~2个密度较高的城市。 秦虹建议开发商加大对一线城市周边城市群开发的关注度。

在快速发展一线城市周边城市群时，产业地产显然将率先获得机遇。 工业园区、物流加工、商业地产、以及一线城市居民旅游度假所需的旅游地产就此兴旺。 这些开发机会可能会给房地产业带来更大、更广泛的市场。