“任志强的迷茫：地方政府卖地支持1000万户棚改”

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经记者尚希出生于海南三亚

今年以来，地方政府土地出售浪潮愈演愈烈，各大城市土地王纪录不断刷新，在房企提前实现半年销售目标之前，在严格的政策调控下，房地产领域似乎从未偏离增长轨道。 作为中国经济支柱的房地产领域之所以看起来“大到不倒”，规制效果难以显现的根本原因不是公司的利益追求性，而是货币政策和土地财政等根本因素没有变化。 知名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，在漫长的岁月和未来，中国经济的核心和主体应该是改革，房地产领域的快速发展是进一步改革的最重要推动力。

昨天( 8月14日)开幕的博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的房地产新力量”。 中国的经济结构和体制正在进入新的变革，房地产领域也是如此，这个背景更深刻地意味着这个主题。 年，宏观经济急需破局，经过多年的政策调控后，遭遇新的城市化机遇，房地产的出路是什么？ 如何展示新生力量？

年博鳌论坛开幕前，华远地产董事长任志强持有一个著名的观点:新型城市化与房地产没有任何关系。 但是，在昨天( 8月14日)的论坛上，任志强从1000万户棚改中计算出了政府所需投资1.2万亿元，以及这些投资资金来源的卖地收入。

昨天，任志强在博鳌论坛上发表演讲，就房地产领域今年的预测表示，“我认为全年可能平稳，也可能增长，但并不宏大。 这是在无法完全弄清楚新政府在房地产政策上采取什么特殊方法的情况下得出的结论。

其实，这不仅仅是任志强一个人的观点，在今年的博鳌论坛上，所有嘉宾都觉得不太容易看到政策走向，对政策走向的迷茫，是今年博鳌房地产论坛与往年最大的差距。

建立长期机制是主要问题/

在7月的一次采访中，对于未来房价的预测，任志强坦白说，不知道政策的动向，放弃了预测。 这句话一出，人们就骚动起来，“帝都无法预测房价了”是之后几天最热门的话题。

“将第一季度和第二季度政治局会议的信息原稿汇总后作为对象。 一共换了6个字。 我们得想想这证明了什么问题。 ”任强身后的大屏幕上，有他事先准备的ppt，看起来向大家抛出了一个开放的命题，但答案是，他可能已经找到了大半。

“我说第一季度是稳定增长、抑制通货膨胀、防范风险。 第二季度转变为稳定增长、结构调整、促进改革。 也就是说，对经济形势的评价，之前的评价是错的吗？ 还是这三个月发生了那么大的变化？ 我们没明白。 你可能摸错了哪块石头。 再摸一次吧。 ”任志强坦率地说，自己之所以表示“懒得看”，是因为政策发生了变化。

从去年的“撼动房地产调控政策，促使房价合理回升”，到今年年初的“抓好房地产市场调控和住房保障工作”，“也就是说这两次会议发生了很多变化，所以我看了半天，9月、3季度会议的

“房地产调控长效机制”成为论坛的焦点。 中国房地产业协会副会长朱中一表示，这需要越来越多的税收、信贷等经济、法律手段进行调控，“健全住房和住宅用地供给体系、房地产税制、金融制度、推进住宅产业化等方面的长效机制。 其中，应继续加强保障性安居工程筹资、监管采纳、建设规划、工程质量、分配、退出、运营管理等方面的工作。 ”。

任志强认为，我国房地产目前的问题，主要是建立长效机制。 “可能涉及长效机制的是制度问题，这是李克强总理6个讲话中的第二条，土地制度问题。 我认为一旦土地制度问题得到根本处理，就不会有18亿亩红线。 如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个巨大的政策变化。 ”。

任志强表示，目前看到新政府对市场略有开放，包括金融问题、利率问题、微小公司问题等，众说纷纭，但开放程度如何，目前还不好说。 “土地市场如果更加开放自由的话，可能会影响不动产市场。 ”他说。

关于房价的涨幅，任志强用“平静”一词进行了总结。 任志强解释说，这是在中央政府不能完全明确对房地产政策采取什么特殊方法的情况下得出的结论。

1.2万亿美元将投入1000万户的棚子/

任志强看到了城市化的另一边，所以他敢于给开发者泼冷水。 “真正的城市化与开发者没有任何关系。 ”

此前之所以有“城市化与房地产无关”的看法，是因为任志强认为城市化的第一步是将农民从土地上解放出来。 “不把农民从土地上解放出来，要进行什么样的城市化？ ’任志强曾经这样反问过。

在这一看来，城市化的核心是如何实现农民生存方式的成功转变，依靠大量民营经济的快速发展和市场经济的快速发展创造就业，实现他所理解的“城市化”。 但是，这是一个停留在越来越多政策层面的城市化，在实际运行中的城市化进程中，仍然与房地产开发有联系。

因此，在昨天博鳌论坛的现场，任志强详细了解了城市化的一点“数字”。

“从年到年，有1000万套小屋的改造，但在北京门头沟区的试验中，进行了约3万户、约10万人的小屋改造。 ”任志强进一步指出，中央政府最近提出为1000万棚户区改造提供2400亿元，并向开发银行提供约8000亿元，处理投入资金的一半。 “根据国家开发银行正式公布的消息，每年在棚改上投入1000亿美元以上，5年内超过8000亿美元，地方政府必须协助。 另外，如果加上已知的城市基础设施、环境保护、棚改等，地方政府需要投资的将是1.2兆美元。 ”

这1.2万亿元来自哪里？ “只能出售新的土地。 ’任强坦白地说，绕了一圈，城市化的脚步依然回到了土地上。 任志强并没有否定迄今为止的观点，而是将尖锐的观点转移到了由此引发的土地价格上涨的现状上。

即使地价高涨，开发商依然买账。 这并不妨碍城市化成为给越来越多的开发公司带来机会的“新舞台”。

对此，朱中一表示，新型城市化的快速发展方向应该是以人为中心的推进，“在过去住房不足和快速发展速度受到重视的时代，房地产业拉动经济增长的功能往往受到重视。 当前，新型城市化强调以人为本的四个现代化同步、产业拉动和产城融合，要求住宅产业真正提供老百姓居住的重要民生领域，要求非住宅类房地产业成为为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。 ”他说。

观点

中国房地产业协会副会长朱中一:

房价上涨迅速的城市必须加强地方政府责任制

目前经济运行总体稳定，但很多地方的房价、地价上涨没有预料到，中央政府无法放松对房地产市场的调控。 这在国务院的有关通知和央行的通知中已经出现了。 7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调，“认真落实房地产调控政策，加强名单制管理，严格防范房地产融资风险。” 7月19日央行宣布放开金融机构贷款利率管理后，他也强调:“为继续严格执行差异化的住房贷款政策，个人住房贷款利率波动区间不作调整。” 另外，在新时期政府发行的《关于年深化经济体制改革要点事业的意见》中，仍然将“扩大个人房产税改革试点范围”作为今年的重要事业。 考虑到目前房价、地价上涨预期不减，对土地供应紧张、地价上涨较快的城市，要加强地方政府责任制，强调住宅用地供应规划要与住宅供应规划相结合，一般商品房价格要与稳定房价的目标责任制相结合

劲地产集团董事局主席单伟豹:

限购实际上是干涉

建立市场就是不占位置，不占位置，实际上要对市场进行管理，但不是干涉，而是管理方向第一是法治健全，不犯法，做什么都行。 现在的限购，限价其实是干涉，不合法。 中国目前的运行以不干涉为主，没有出台任何政策也是新闻，实际上你的市场可以在上下限以内自由运行，我认为是个好现象。

着名经济学家樊纲:

城市化以人为本，无法与中美小城镇相提并论

城市化是以人为本的，城市的快速发展，城市建设，基础设施建设和房地产，只有有人的地方，将来才会有人买你的房子。 只有有人的地方，有就业的地方，有税收的地方，有gdp增加的地方，将来有税收，可以支付这些基础设施建设。

关于建立大城市还是小城市，我们说的是以人为本。 问问这一代人。 问问下一代人他们想在哪里生活。 如果他们想在小城镇生活，当然必须迅速发展小城镇。 如果他们想快速发展大城市，你想快速发展小城市，谁住？

大家都在搞房地产。 你应该比我更清楚。 总是在美国和欧洲的小城市和我们比。 我觉得他们和我们有区别。 第一，它在一两百年间发展很快。 因为这有一个郊区化的过程。 第二，它是一二百年的快速发展过程，退休人员不断退出大城市，到小城镇去生活。 我们在突发性地成长。 我们的退休人口可能过两年就会变多。 我们的人口也在老龄化，但可能还没有达到住在小城镇的条件。 另外，小城镇的环境也还没有发展到与大城市相联系的程度。 在这样的背景下，想想人流在哪里。

华远地产股份有限公司董事长任志强:

如果银行缺钱，开发商可以借给他们

今年的房地产商似乎没有人叫嚣缺钱。 我想要钱是想进一步扩张，加速扩张的人说需要越来越多的钱。

现在房地产商真正讨论钱的问题是讨论那笔钱贵不贵。 带着有点贵的钱，可能满街都是。 投行和信托都想追你，问你要不要钱。 所以，别说开发商现在缺钱。 只是，在那个贵不贵之间，大家都有些争论。 大家不是想拿更便宜的钱，而是想拿更贵的钱。 如果银行缺钱，开发商可以借给他们一些。