“供应井喷上海甲级写字楼承压”

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经记者杨宠从上海强发

上海最近最引人注目的事情之一不是摩天大楼密集区吗？ 建成的上海中心大楼、建成的金茂大楼和世界金融中心之间出现了地面裂缝。

虽然人们很关注密集的摩天大楼是否会给地面带来压力，但是他们并不太在意摩天大楼的大量供应会给写字楼市场带来多大的压力。 更多的超高层地标性写字楼愿意以15元/平方米/天以上的租金对外出租，但市场承受能力达不到这样的高度。

据《每日经济信息》记者采访，dtz戴德梁行公司服务部华东区主管、董事傅翀宇表示，15元/平方米/天价格的客户可承受的办公楼租赁面积，仅占cbd甲级和超甲级成交面积的约15%，

摩天大楼的供应量急剧增加

根据高力国际的统计，上海甲级写字楼的供给每年都会出现井喷。 全市甲级办公楼新增供应量预计将达到53万平方米，其中44%的新增供应量在浦西，56%的新增供应量在浦东，静安区南京西路板块预计将有越来越多的新增项目竣工。 即将进入市场的高端项目有位于静安区的静安嘉里中心、华敏帝豪大厦、位于长宁区的尚嘉中心、古北国际财富中心等。

在上述新甲级写字楼项目中，地标性超高层建筑较多，除嘉里中心外，还有新鸿基开发的环贸易广场，会德丰广场和国际金融中心剩下的高层机构也将继续加入竞争阵营。

这些具有独特建筑风格和高端物业服务和设备的摩天大楼的定位相当一致。 是能承受所有比较高租金的高端租户。 机构预测嘉里中心、会德丰广场、环贸易广场及环球金融中心这些项目的租金价格均将达到15元/平方米/日以上。

然而，市场目前的租金承受能力并不乐观。 傅翀宇表示，平均租金超过15元/平方米/天的写字楼成交案例，在cbd甲级和超甲级项目中略有发生，这类租户以续租和1000平方米以下的客户诉求为主。 从吸收量来看，迄今为止，这部分成交约占cbd甲级和超甲级成交面积的15%，未能成为市场主流。

与傅翀宇的观点很接近，会德丰国际广场副社长廖伟超也表示，目前上海地标性摩天大楼更多，未来市场竞争将非常激烈。 今年2月，会德丰国际广场这座浦西最高的超甲级写字楼在香港著名书法家陈子慧的个人书法作品展上吸引了高质量写字楼的顾客。

不知名的公司将成为主力

事实上，目前我想以15元/平方米/天的租金价格租赁上海摩天办公楼的租户，但并不都是有名的公司。

新鸿基地产公关部门的一位人士告诉记者，知名公司是最喜欢控制房租的商户。 房租贵的公司是一家家喻户晓的金融服务公司。 因此，这些公司结合最著名的地标性建筑，提升公司企业品牌的影响很大。

在这样的背景下，柔和的促销似乎更有效果。 在陈子慧个人书法作品展举办之前，会德丰广场还举办了关于东欧文化的展览会，试图利用这个来提升项目的企业品牌影响很大，能承受高租金的租户越来越多。

相比之下，低价方法不是写字楼促销的首选选择。 高力国际报告称，尽管年上半年有许多新项目进入市场，但预计未来6个月内上海甲级写字楼的空安装率将相应上升，但不会超过12%。 上海甲级写字楼的平均租金和市价稳定或小幅上涨，增长率可能放缓至个位数。

摩天大楼开发商的资金背景似乎是办公楼空的占地面积上升，租金依然能够温和上涨的理由。 目前，上海地标写字楼的开发商多为港资公司，多数净负债比例仅为20%，而且平均融资价格多为2%~3%，雄厚的财务实力显然使他们拥有比较强的客户选择力。

一位地产商表示，在上海甲级写字楼市场，开发商不仅立足于顾客的租金价格，顾客结构也立足于长远的投资价值。