“绿色地产的突围之路 健康价值待大幅提升”

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经记者尚希从北京出发

如何提高公司的价值创造能力，使绿色房地产、旅游房地产、商业房地产等房地产新业态适应“白银时代”的房地产开发特征？ 年8月，《每日经济信息》主办的第三届中国价值房地产年会将集中进行讨论，运用成功的房企实例，提出如何创造价值的报告。

在前两期探讨城市价值后，本届房地产周刊将凝聚开发者角逐的新战场——“绿色住宅”。

“到目前为止，我们有39个城市、55个健康住宅的试验，试验面积超过了2000万平方米以上，但与年均7亿平方米的新建住宅相比非常少。 》国家住房居住环境工程技术中心主任仲继寿在接受包括《每日经济信息》在内的媒体记者采访时表示，今年有望公布健康住房的评价标准。

但是，产生了一个问题，绿色健康地产如何才能摆脱被称为好的现象？ 今年7月，以绿色住宅概念为中心的现代运营商是香港ipo，仅获得了15%的预约率。 根据《每日经济信息》记者的调查，绿色房地产之所以没有名声，根本原因是房企价值创造能力不足，产品中包含的健康“基因”很少，最终导致客户不买账。

绿色住宅的销售不自然/

理想丰满，现实粗犷。 这句话如果用来形容一些绿色住宅项目的市场反应，正好如此。

位于北京通州的“北京one”工程属于绿色住宅，年曾以“低碳、养生”等一系列健康理念将北京通州的房价拉入“3万元”大关。 不过，该项目销售人员表示，与其他普通住宅相比，“北京one”的项目工期相当长。

该项目的销售人员告诉《每日经济信息》记者:“今年年初开业的5号楼，平均价格为2.8万~2.9万元/平方米。” 目前还剩约100，200套房的房源，但记者在现场采访中发现，在已经入住1年多的3号楼，也有部分房源没有出售。

“北京one”早就进入市场，近三年来，730套房的酱料，只有64.2%的去化率。 (据北京市住建委网站消息，项目目前合同套数为469套。 这在供需矛盾一直难以解决的北京，已经被视为异类，其销路当然是无影无踪的。

年10月，位于北京市通州区本大街的“北京one”获得预售许可证，批准的待售均价35844元/平方米，最低30348元/平方米。 当时通州区大部分出售楼盘的均价不是其“二分之一”。 《每日经济信息》记者实地体验发现，与普通住宅不同，该项目中，各房间靠近墙壁边缘的地面有出风口，另外，室内门板上部也有几个通风口，门框上端大致接近屋顶，比普通住宅的室内门高出多个 销售人员说，这有助于室内新风系统的替换空煤气。

另外，在室内还可以用智能面板操作房间的灯光和窗帘等，“四季室内温度保持在20~22，空可以省去调和供暖。 ”。 销售员对记者说。

但是，以项目为中心的“智能、恒温、恒湿、平衡氧”的概念并没有达到应有的价格。 根据房屋委员会的网站，“北京one”目前的合同均价只有23175元/平方米。

“这个产品附加了很多科学技术、养生的理念，在通州这个以刚需产品为中心的市场上，价格、地域等是顾客首先要考虑的因素。 ”北京一位开发商在接受《每日经济信息》记者采访时坦言，如何找到合适的住户是对绿色住宅开发商的挑战。

实际上，“北京one”中包含的“绿色地产”基因能满足多少健康、养生的需要，也是个疑问。 该项目容积率达到4.8，居住密度比其他小区稍高，通风、空燃气清新等先天条件比普通住宅稍差。 在这种情况下，是否能得到客户的批准也是个疑问。

“现在市场陷入了怪圈，业主觉得绿色住宅的供给很少，设计师和建筑师都说可以设计绿色住宅，但是开发商没有这样的要求。 开发商说可以开发绿色住宅，只是顾客不想买它。 这种情况的根本原因还是在于理念。 》bdgh八达国瑞副会长、英国皇家特许测量师学会全球管理委员会中国代表李旭在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

他补充说，海外住宅开发几乎都要继承“三重底线”，不仅要满足业主的诉求，还要被更大的公共团体接受，降低项目对环境的影响。 李旭表示，目前大型企业品牌开发商也有这样的意识。

绿色建筑的价格很高/

与“北京one”的不友好相比，中高档市场的住宅产品与“绿色”、“健康”结合后，“化学反应”更为明显。

“我们现在正在检查室内的温度、湿度、新风风量、采光等很多细节。”方兴地产北京营销中心营销总监霍博宁向《每日经济信息》记者表示，目前方兴正在向今后所有的项目宣传这项健康测试标准

“首期鸿坤林语墅推送30多个套房。 包括榻榻米表和联排两种产品。 开业当天卖完了。 》鸿坤集团营销策划中心社长彭艳对《每日经济信息》记者说。 该项目位于南四环，除有利地区特点外，项目即将开始前主要销售的卖点是“首次实现pm2.5室内监测”。

鸿坤林语Shu项目经理侯守超表示:“在强调居住体验的今天，容积率只依赖于容积率已经不能得到顾客的认同。” “从项目开始初期开始就将重点放在高端人居和可升级的地方，发现健康才是真正稀缺的资源，因此可以进行项目pm2.5的室内监测，对于pm0.3也可以进行90%的过滤。 ”

但是，绿色建筑的“高价”也是开发商面临的问题之一。

《每日经济信息》记者访问位于望京地区的保利国际广场项目时发现，该项目主要为绿色、节能，项目每平方米的建设价格达到1.2万~1.3万元。 以折纸灯笼形状的本馆为例，“其外是两层的玻璃窗帘，隔音效果提高了28%。 比以前传来的办公楼提高75%的漏风控制，使夏天的热风、冬天的冷风不易进入这座建筑物内。 》保罗(北京)房地产开发有限企业营销中心社长牛毅告诉记者，绿色建筑可以节约24 %~50 %的电力、39%左右的二氧化碳排放量、40%的水、70%的固体废弃物。

该项目相关人士介绍，约6万平方米的本馆，由于采用特殊的幕墙结构和系统，价格上涨近1亿元。

“无论是健康住宅还是绿色住宅，只有开发公司和业主的好处相关联，才有可能成为开发建设公司的真正动力。 ”仲继寿向《每日经济信息》记者表示，目前房价的首要影响因素是城市和地区，代表绿色健康的技术往往不是开发公司的基本理念和市场动力，而是唯一的卖点。 因此，宣传理念比某些技术的宣传更重要。 只有政府领导、公司动力、业主诉求真正统一，优势关联公司都将成为优势链的一员，“健康”和“绿色”将成为住宅产品的基本特征。

住宅必须实现绿色循环/

根据某数据，似乎可以解释开发者热衷于“绿色建筑”的理由。 一项数据显示，绿色建筑将办公楼空安装率降低3.5%，租金提高13%。 在中国，70%的高级房地产客户愿意付出更高的成本上传绿色建筑。 另一方面，北京中央商务区的甲级办公楼，60%以上的新建筑面积使用了leed设计标准(美国绿色建筑认证)。

绿色住宅的情况很多，有点复杂。 对开发商来说，难题是在政策调控的大背景下，如何提高价格进行绿色住宅的开发； 购买者在考虑开发者主张的“恒湿恒温”等健康指标是否“名副其实”。

李旭对记者表示，推进绿色住宅开发，政府也应起到一定的促进作用，“例如在拿地时，可以纳入一些绿色指标，也可以在税费方面减免。 如果按照绿色标准建设成功，开发者也应该鼓励。 ”

北京房地产协会秘书长陈志也同样建议，政府应当向客户提供各种节能补贴、新技术、新材料补贴，采取客户购房时直接从房价中扣除的方法，让客户自主选择，形成健全的市场循环机制。

李旭表示，绿色住宅需要处理的不仅仅是房屋能否实现“恒温恒湿”，还有如何使整个小区实现健康的绿色循环、建筑材料是否绿色、水循环是否健康、垃圾解决是否安全无污染

“绿色住宅关注‘四节一环保’，即节水、节水、节能、节材和环境保护，强调人与自然之间最低限度的要求、最低限度的排放和生物多样性的保护。 健康住宅以人为本，强调居住者生理、心理、道德、社会适应性等多层次的健康诉求。 ”仲继寿对记者说，健康住宅和绿色住宅都很关注物质环境的健康性。

因此，健康住宅应该被称为“绿色住宅”的升级版。 不仅要求住宅本身的“健康”属性，还要求居住环境的“健康”。

对此，仲继寿向记者表示，今年发布的《住宅健康性能评价标准》不仅包括对住宅安全性、适应性、隐私和舒适性的指导标准，还包括对居住区环境健康性能的评价标准，其中包括基地和微气候环境、居住区安全环境、居住区卫生环境、居住区卫生环境

“该标准旨在从建设之初就将健康和绿色纳入开发公司、设计公司的建设目标中，从而给居住者和利益相关公司带来可持续的健康效果。 ”仲继寿进一步指出。