“大房企鏖战惠东旅游地产 4万套齐推“压力山大””

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经过实习记者叶燕婷深圳的拍摄报道

惠州市惠东县以延棉180公里的海岸线成为珠江三角洲乃至全国最热的度假湾，与广州、深圳毗邻的地区特点也受到一些房企的青睐。 目前，华润、碧桂园、富力、合正、中航、莱蒙国际等多家实力雄厚的房产商纷纷抢滩，千亩大盘走来，珠三角地区旅游房地产格局得以重建。

世联地产监测数据显示，在库存仍处于高位的情况下，今年惠东地区10家开发商入市4万套房的货源将增加约2倍。

据《每日经济信息》记者实地踏破消息，面对巨大的去化压力，各大开发商各显身手，销售参差不齐。 碧桂园采取低价卖量的战略，除了首次尝到甜头外，位于稍高位置的金融街经过7年的卧薪尝胆，随着自身旅游度假板块的成熟，房地产的销售开始上升。 另外，合正、中航以游艇会的形式大打体验式营销牌，富力湾在世茂房地产退出后，富力集团重新上市。

来势凶猛每年超过4万套/

7月15日，惠东海岸线另一开发商华润地产正式加入“海湾战争”。 惠州滨海项目销售中心出现的那天，展厅内挤满了人。 其运营商顾问向《每日经济信息》记者确认，首次开放的华润小径湾投放量为2000套，首周末超过1400套，预计该项目将于8月20日进入市场。

处于同一蓄客阶段的，还有几公里外的雷蒙·香榭丽舍。 今年的发售量也约为2000套左右。 柠檬企业品牌部相关负责人告诉记者，这只是年初的计划，但目前蓄客情况良好，最终发售套数将根据现实情况进行调整。

另外，富力地产与世茂地产年合作开发的“富力世茂威尼斯湾”，在世茂地产退出后，于今年年初正式更名为富力湾。 下半年开始新的推送计划，预计推送量将达到500套左右。

事实上，自6月以来，房产商们在惠东小径湾、巽寮湾沿岸线掀起了入市热浪。 上个月中旬，碧桂园十里银滩作为今年的首推盘，发行了3000多套。 销售人员向记者透露，今年十里银滩的总推量远远超过这个数量，最终“鳟鱼有可能上万套”。 而且，合正东部湾今年也发表了超过2000套的商品量。

距离深圳更远的巽寮湾中航元屿海今年新发布了189套商品量，其运营商顾问向记者表示，将在年内多次分批推送商品。 其中公寓、酒店式公寓、洋房至少超过800套，另外还将推出少量别墅。

《每日经济信息》记者逐个统计，最体积的巽寮湾金融街项目占地面积竟达2900万平方米，富力湾、十里银滩建筑面积均在500万平方米以上，中航元屿海占地370万平方米 但是，今年新加入这场“海湾战争”的华润小径湾规划建筑面积为270万平方米，还有雷蒙·香榭湾、合正东部湾等60万平方米

另外，据世联地产监测数据显示，今年惠东地区，将有10家开发商入住该市4万套房。

旅游产业的不完善，很多开发者都很痛苦/

为什么惠东海岸线能吸引这么多大型房企的接战？

综合开发院深圳分院房地产研究主任宋丁认为，开发商逻辑简单，深圳大小梅沙以东为惠东县，拥有无污染的高质量沙滩和海景，但大小梅沙的住宅均价高达上万元，每平方米20万元的天价别墅也有。 相比之下，惠东县政府为了吸引大型住宅企业，表现出了比较低的地价。

实际上，即使放在惠州，惠东县的地价也是低位。 根据惠州市国土局的数据，年县平均地价为1074元/平方米，在惠州五个区域中排名倒数第二，还不到中心惠城区的一半。

低廉的地价成为许多超级大盘诞生的重要原因之一。 富力湾项目是年首次拿地，面积2万平方米的地块，最终以960万元的底价竞争获得。 计算得出，每平方米地价只有480元，但2009年富力以255亿元拿下广州亚运村项目，楼房地价达到6400元/平方米，两者成为鲜明的对象。 同样，金融街巽寮湾项目拥有16公里海岸线，占地29平方公里，企业2005年一次也没有重复获得，地价不过2.6亿元。 粗略算一下，每平方米的地价不到十元。

除此之外，惠东县政府2009年的旅游计划文件给开发商注入了强心剂。 其名字为《惠东县执行<； 珠江三角洲地区改革快速发展规划纲要( 2008-年) ) gt； 珠江三角洲滨海旅游休闲基地实施细则》规定，到明年，游客人数将达到750万人左右，旅游总收入约45亿元，以建设1个国家的5a级景区、5个以上国家的AAAA级景区为目标，新增五星级饭(酒)店、8家

据此，惠东观光地的大幕拉上来了，但是4年过去了，现实并不完全令人满意。 根据惠州市统计局的数据，惠东县全年旅游营业收入16.7亿元，未达到目标收入的4成，旅游总人数530.3万人，占目标的7成。

旅游业还没有到火候，惠东的一些房产商也很痛苦。 碧桂园十里银滩连续两年创造了30亿元以上的销售奇迹，但在惠东地区盈利的房产商寥寥无几，“价格在那里，大家不愿意便宜卖，咬咬牙也要慢慢忍耐”。 宋丁说。

访问了许多楼盘，结果包括金融街、中航元屿海、华润小径湾在内的许多惠东大盘平均价格为每平方米8000~15000元，还有2万元/平方米以上的别墅型楼盘。 金融街巽寮湾项目销售副总经理王明伟认为海景和沙滩都是无法再获取的稀缺资源，低价是其浪费。

据金融街报道，截至2009年，企业对惠州的资金投入超过31.72亿元。 但是，《每日经济信息》记者查阅历年年报时发现，该逊寮湾项目所在惠州企业近三年的营业收入分别为4.95亿元、7.44亿元、4.18亿元，共计16.57亿元，目前亏损超过15亿元。

辅助设施不足的开发者分别招募/

美联储全国研究中心主任何倩茹表示，自开发商推荐体验式营销以来，惠东旅游业的成熟度严重影响了惠东地区海滨房地产的销售，但目前该地区的旅游面临着是否方便和是否吸引人的两个难题。

关于前者，开发者们看到了希望，厦深铁路、广惠高速延长线、范和港大桥将于今年开通，“深惠1小时交通圈”也将实现。

但是，深圳泰丰投资集团房地产事业部副总经理严奉焕认为，除了深惠之间的高速公路畅通外，湾区内的公共交通始终没有突破，这是制约惠东旅游的关键。

虽然交通问题还有光明，但是景区设施的完善，让很多惠东开发商很痛苦，成为了未来的“晴天”。 惠州创成集团总经理姚惠认为，政府对巽寮湾的定位变得模糊，没有多元化的滨海生活模式。 现在，松寮湾的度假项目除了在海水中游泳以外别无他法。 宝安湾总经理助理、市场总监陈日荣也表示，目前惠东海滨区公共配套、商业配套依然不足，同一批游客可以在三亚玩一周左右，来这里最多只能住两三天。 另外，开发者各自为政，不统一，滨海板块难以实现合理快速的发展。

现在，不能协助政府的开发者们已经开始行动了。 实地调查显示，金融街逊寮湾项目的商业部分已经建成，逊寮湾五星级酒店的良好运营也越来越受到房地产销售的欢迎。 此外，中航元屿海通过海岸酒吧街、木屋酒店等项目实现了产品差异化定位，今年上半年项目累计销售达到4.50亿元，另外，众多湾区房地产企业启动了游艇会议项目，从而吸引了众多买家