“5.2万元/平方米 中粮地产拿下北京新单价“地王””

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“中粮孙河这个项目最终的售价很可能超过10万元/平方米，低于8万元/平方米就得赔钱。 ”这是中粮地产(行情、问诊)获得北京新单价“地王”后不久，一些房企负责人对《证券日报》记者的一致表态。

7月23日下午，位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河hij低密度地块进入现场竞争环节，融创、泰禾、东亚本、中粮地产、中铁建、首城置业、华发股份(行情、问诊)、住总、万科、招商等房企参加最后一轮竞争。

在37次竞价之后，孙河hij地块的价格达到了北京市国土局为该地块设定的价格上限，参加竞拍的房企也开始竞拍报告公共租赁房屋的面积。 其中，中粮地产与总2个国有企业开发商在这一环节竞争尤为激烈，最终经过33次公租房面积竞争报告，中粮地产以23.6亿元建设3.3万平方米公租房的代价获得了这一地块，楼价为2.88万元/平方米，溢价率为23.6亿元。 扣除保障房面积后，该地块的楼价达到4.4万元/平方米，成为北京新单价的地王。

但是，一位参加现场竞争的房企相关人士向记者估算，中粮地产的土地价格在每平方米4.4万元以上。 因为，这个地块除了33000平方米的公租房外，还有5000平方米的医院和幼儿园用地。 因此，实际中粮地产项目的楼价必须为5.2万元/平方米。 该地区唯一在售的龙湖双珐原创项目，目前的平均售价也只有5万元/平方米。

不到10个月的楼价

暴涨3万元/平方米以上

中粮地产7月23日晚公告显示，hij地块位于北京市朝阳区孙河乡西甸村，东至规划泉发花园东路，南至孙河集团10号路，西至孙河集团7号路，北至孙河集团8号路。 地块建设用地规模75359.79平方米，建筑控制规模81716平方米；规划用途为两类居住用地、托幼用地和医院用地； 转让年限为住宅70年、商业40年、综合50年。

因为孙河板块是北京市目前唯一规模的低密度居住集团。 因此，在当地竞价开始之前，容积率为1.08的hij地块已经接到11次网上报价，挂牌起始价也将从15.8亿元上涨至16.6亿元，预示着该地块出让将迎来激烈的竞争。

但是，该地块的部分商品房最终超过了5万元/平方米的楼价，还是让业内人士感到价格过高。

要知道，去年9月底，龙湖地产以14亿7000万元的总额获得孙河集团第一块土地时，其楼价仅为2万1000元/平方米，该地块容积率为1.1，与hij地块差不多。 这意味着，在10个月的时间里，同一区域的两个大致相邻的地块，每平方米上升了3万多块，增长了158.71%。

中投联达董事长杨少锋在接受《证券日报》记者采访时表示，孙河地区的这些低密度项目一定要做联排一家的产品，因此其建设价格最低不低于1万元/平方米，相当于售价的15%的综合税收、财务、营销价格

不久前进入孙河地区的房企负责人也对《证券日报》记者表示，别墅项目比普通住宅的建设价格要高很多。 中粮产地的价格贵了一点，但是因为是别墅项目，所以这也有操作空之间。

凭借中粮地产高价获得孙河hij地块后，此前“高价”攫取土地的泰富集团(行情、问诊)无疑也从“冤大头”一跃成为“聪明人”。

事实上，泰禾也参加了这次hij地块的争夺，现场给出了27000平方米的公共租赁房屋建设面积的估算，这个估算的楼价也超过了4万元/平方米，但最终敌不过中粮地产。

今年1月24日，泰禾集团击败10多家房企，以18.5亿元建造2000平方米的公租房获得孙河w地块。 溢价率为49.79%，除去保障房面积后的楼价为2.95万元/平方米。 由于此前龙湖获得东侧同质量地块的楼房价格仅为2.01万元/平方米，不少人认为泰禾拿地价格过高，面对龙湖产品，销售压力将非常大。

但是，中粮拿下hij地块后，泰禾以低于3万元/平方米的楼价变得非常便宜。

泰禾集团总裁助理、企业品牌总监沈力男对证券日报记者表示:“此前很多人质疑我们的土地价格高，但只能说他们不了解孙河这片土地的真正价值。 和龙湖相比，我们的土地价格确实有点高。 但是，我们俩都是别墅项目。 9000元的差距在别墅项目中算不上什么。 可以说两人项目的土地价格是同一水平。 但是中粮这块地的价格必须比我们俩的房子高几级，操作也和我们的项目不太一样。”

泰禾在孙河的项目中已被命名为“泰禾·北京庭”，沈力男表示该项目将于今年“全年黄金期”前后投放市场，但售价尚不明确，市场迄今为止该项目售价6万元。

地区单价或再创新高

除了这次竞争外，孙河地区迄今为止还进行了3次土地转让活动，共出售了4个地块。 其中，龙湖最先以14.7亿元溢价8.66%获得该地区第一块，平均楼价约2.01万元/平方米。 短短4个月后，地块资质相似、位于龙湖斩断地块西侧的w地块入市，泰禾击败其他11家房企，以2.95万元/平方米的楼价胜出。 之后，首次开始以约2.6万元/平方米的楼价取得容积率稍高的g地块和f地块。

从上述数据可以看出，孙河地区这些无土地的楼房价格低于2万元/平方米。 对此，参与竞争的开发商表示，孙河这块土地位于中央别墅区的心脏部位，是属于朝阳区的集中低密度改善性宜居板块，从行政区位和物理距离上优于以前流传的后沙峪别墅区板块。 因为这家很多房企充分期待孙河板块的价值和前景。

另外，统计显示，孙河5块土地，万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懈源、初创、路劲等40多家开发商参加，每次成功拍摄土地挂牌次数都在增加 其中，龙湖获得10次特朗普竞争，泰禾获得16次特朗普竞争，首发分别以21次和25次特朗普获得主孙河资格，而中粮此次成功获得70次特朗普。

对此，龙湖方面对证券日报记者表示，从孙河板块的成交记录和未来孙河板块拟成交的土地状况来看，孙河板块使用了“强中强”的拍地逻辑。 即，首先转让中强属性的土地( w、a地块、容积率1.1 ) )，建立地区价格的基准。 然后发布准强区( f、g区、容积率1.4 )，规定区域底值，将区域土地价格控制在底线以上，然后发布比较好的区( hij区、容积率1.08 )，最后发布整个区域最好的区， 这也意味着5.2万元/平方米的楼价很可能再次被打破。

原文链接: stock.jrj// 07/24040915575190.shtml