“博鳌访问 花样年潘军：五年销售过500亿”

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编辑:随着中国房地产的发展，博鳌房地产论坛至今已有12年，见证了昔日领域春风得意或彷徨的困境。 虽然有过黄金十年和倒霉的岁月，但最终跨越了所有的羁绊，到达了第13个年头的入口。

进入新改革时代，如果说房地产被一部分大企业垄断了，那么影响很大，商业优势也很大。 那么，我们需要在博鳌房地产论坛上寻找越来越多的新声音、新面孔，以及内在多因素的新生力量。 那样的话，也许会看到更不同的未来。

8月13-16日，博鳌房地产论坛如期在海南开幕，围绕论坛主题“改革时代的房地产新力量”，观点房地产自媒体采访了众多重量级经济学家、领域大佬、公司领导等人士，是“改革时代的房地产新力量”博鳌房地产论坛。

观点地产网彭飞表示，“希望大家越来越关注花样年的转换”，在今年年初的业绩会上，花样年主席潘军这样强调。 目前，花样青年在向轻资产转换的过程中逐渐加速。

7月9日，花样年在旗下的色彩生活企业品牌发布会上宣布，企业已经开始旗下色彩生活服务集团的分拆上市业务，并计划使物业管理企业成为国内最大的社区服务运营商。

据悉，彩色生活组建于2008年，年初完成重组，是花样年物业管理和社区服务的专业平台。

生活散漫了

潘军表示，彩生活年管理收入8000万元，增值服务收入9000多万元，总营业收入达到1.83亿元，实现税后净利润4800万元，但全年税后净利润超过70%。

目前，彩色生活管理项目超过500个，管理服务面积超过6000万平方米，服务客户超过60万户。

关于未来的规模，潘军表示，彩色生活房地产企业有望进入100个中国最有价值的城市，管理10亿平方米，为1000万户提供服务，成为中国最大的社区服务运营商。

从外部来看，在花型年将物业管理企业打造为增值服务平台的想法可能过于简单。 物业管理一直不是高利润领域，因为服务水平越高利润越低。

但是潘军对此非常有信心。 据悉，目前国内市场化运营的物业管理企业95%处于亏损状态，大部分依赖母公司补贴，但彩色生活能持续盈利的首要原因是依赖增值服务。

花样年前也曾说过，彩色生活的目标是建立社区综合服务平台，覆盖社区金融、商业、服务等多方面的文案，从开发商的单一角色定位转移到各方面的平台运营商。

作为转换的第一步，彩色生活也直接与金融对接。 今年6月14日，花样年宣布，提议拆分旗下主要物业管理和社区服务的彩生活集团将在香港证券交易所上市，预计年底前完成拆分。

潘军表示，彩生活今年6月以4%的股权完成了4000万元人民币以上的融资。 根据年的估值，今年的市盈率在20倍以上，而资本市场则期待着前景。 目前，企业已正式向香港联交所提交“彩生活”分拆上市计划，预计今年年底前完成分拆。

关于分拆上市的目的，彩生活总裁唐学斌也表示，彩生活分拆上市的首要目的是为了融资，融资有助于企业合并和投资服务类设施。

年销售过500亿美元

潘军此前曾确定，花型年将在三年内完成从单纯的房地产企业向社区综合服务平台的金融控股集团转型，但房地产仍是其主要业务。

在对未来的憧憬中，潘军表示，希望年企业轻资产业务销售额达到1000亿元，但在房地产业务方面，希望5年内突破500亿元。

但是，以花形年现在的销售规模来看，5年内实现500亿的销售额多少有些疑问。 根据花样年7月4日公布的数据，今年上半年的销售额约为36.7亿元，只达到了年100亿元目标的37%。

面对这一疑问，潘军认为，企业今年是100亿的目标，5年内实现500亿不是神话。 以万科为例，2004年刚达到100亿美元，2008年突破500亿美元，到了年突破千亿美元。 这实际上只需要30%的复合增长率，花型房地产业务遵循万科的模式即可。

在具体业务布局方面，潘军表示，今后企业将适当调整商住配比，减少商业比重，加快资金周转速度，近期企业获得的土地均为住宅类型。

其实关于商住比例的调整，花样年曾经在年中增加了商业的比重。 感觉当年花样年把住宅和商业的比率从7:3调整到5:5，从中低端住宅市场转向了主要由高端住宅和商业不动产组成的业务模式。

之后，从年开始，花样年又宣布退出三四线城市，将业务要点集中在一线城市。

目前，不到三年内，花样年不仅要重新调整商住比例，还要向土地价格更高的二线城市扩展，除房地产业务外，还要大力布局社区服务、物业管理、小额贷款、养老、养护等行业。 这对于还属于中小住宅企业的花样年来说，变革之路才刚刚开始，之后面临的未知风险可能也不少。