“房企角色转变新机遇：工业地产迎黄金十年”

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经记者杨宠从上海强发

如果说住宅开发从黄金十年变成白银十年，那么在新的城市化进程中，开发商的作用从住宅开发商变成城市运营商的时候，住宅企业未来十年依然是黄金时代。

在工业房地产行业，这种现象已经出现。 在上海专门研究工业不动产的戴德梁行中国区工业部地区主管苏智渊说，工业不动产将迎来黄金十年。

《每日经济信息》记者观察到，不仅是工业房地产，还有教育房地产、新能源房地产、现代农业等与城市运营相关的各种新型房地产开发，下一个十年都有机会，这可能将成为新型城市化进程中房地产业务的最大优势。

房地产前景很好/

近6、7年来，海外基金相对于上海核心商圈的商业地产很有意思，包括353广场在内的许多核心位置商业都被外资收购过几次。 但是，现在海外基金收购的乐趣正在转移，给越来越多的物流房地产带来了乐趣。

苏智渊表示，今年上半年，他不断接到海外基金对工业房地产市场的咨询。 其中一个海外基金我从来没听说过。

其背后，是上海工业房地产的一系列红火数据。 今年上半年，上海仓库供应量比去年同期增加100万平方米，但空安装率仅为4.07%。 由于仓储一库难求，目前上海仓储每平方米平均租金从去年三季度的1.2元/平方米/日上涨至1.26元/平方米/日，上涨趋势仍在持续。

苏智渊表示，由于供给无法满足诉求，目前大量投资开始关注该行业。 许多资金购买工业用地建造仓库。 他说，只有上海仓库的诉求面积至少达到900万平方米，才有可能饱和。 目前，上海仓库的库存还不到饱和数字的一半。

根据戴德梁行提供的数据，上海非保税区仓储租金超过保税区仓储租金。 这个现象的原因，与电子商务的兴起有很大的关系。 苏智渊表示，目前租金上涨较快的仓库大多靠近市中心，在一定程度上与电子商务的兴起有关系。

事实上，迄今为止淘宝等电子商务龙头相继进入物流行业，大量购买工业用地建设物流园。 但苏智渊表示，这些公司最终不会成为工业房地产开发商。 能够建设物流园的公司，仍然来自房地产领域本身。 对行业来说，工业房地产无疑是许多开发商转型为城市运营商后，第一时间可以发现的重要机会。

业主是住宅公司业务的核心/

开发商成为城市运营商的机会不仅仅是工业房地产的仓储建设板块。

在许多行业，开发者们已经嗅到了各种各样的商业机会。 戴德梁行的报告指出，虽然上海核心商业圈的租金增长已经达到不到1%的水平，但许多开发商仍然发现了其中的商业机会。

戴德梁行华东区商店主管韦泽铭表示，体验式的各种商业业态目前仍保持着较高的租金增长势头。

龙湖地产相关人士在最近的晚会上，确定了龙湖对上海虹桥商业的期待。 虽然电子商务对以前流传下来的生意造成了一定的冲击，但体验式的费用依然方兴未艾。 与社会交流、体验、面对面服务相关的各种商业未来，由于城市形态的变化，将会非常迅速地成长。

业内人士表示，除了体验式商业房地产外，对教育房地产也有很大的需求。 过去十年，上海的亲子费用、教育培训费用大幅增加，但目前满足这些费用诉求的房地产项目数量不够，需要大力开发。

除上述行业外，现代农业的开发也备受期待。 目前，绿城、中华公司等已着手开发现代农业，将来有机会在该行业充分盈利。

但是，即使开发者瞄准那些业务板块迅速发展，也有可能与自己的客户资源有很大的关系。 兰德咨询有限公司总裁宋延庆表示，房企进入的行业很多，但有业主这个核心。