“旅游大盘围堵西双版纳 本地购买力占六成”

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据记者杜冉乐云南摄影报道

在傣族语中，西双版纳傣族自治州的意思是“勋巴拉那西”，是一个寄托心灵的不可思议之地。 现在这里已经不安静了，异常骚动。

近两年来，世纪金源、万达、雅居乐等10多家大企业聚集西双版纳傣族自治州，抢占了旅游胜地的商机，诞生了数百亩、数千亩甚至数万亩的超级大盘。

目前，世纪金源、万达等多家超级大盘集中投放，占西双版纳傣族自治州供应量的一半。

出乎意料的是，西双版纳傣族自治州的本地顾客购买力惊人，至少占有60%的市场。 当地一家房企高层表示，大盘营销像“卖白菜”一样出货，部分项目利润不到5%。

目前，国内部分地区房价松动，西双版纳傣族自治州暴利炒房开始降温，购房者心理趋于合理。

观光大盘中景洪/

各地飞往西双版纳傣族自治州的航班最终降落在首府景洪市的加塞机场。 以戛纳的小城镇，特别是刚刚计划好的空港新区为中心，各道路的资本和财团轮番掀起狂潮。 据开发某东盟国际项目的云江地产飞行员介绍，2007年世嘉被省政府列为全省60个旅游城镇中的29个开发建设旅游城镇之一，总体规划面积80平方公里，共20个开发项目，总投资额645亿元。

5月10日下午，《每日经济信息》记者来到距加塞机场仅1.5公里的云江地产东盟国际二期项目。 按照规划目标，该大型旅游项目预计5年完成，分3期开发，总占地400亩。 其中一期项目170多亩，建筑面积10万平方米，总投资4亿元。

在戛纳西南4~5公里外的黑山脚下，雅居乐去年10月获得13块地块，占地53万平方米，目前在平地上打桩，预定明年开盘。

去年西双版纳旅游总收入171.6亿元，仅景洪市就贡献了8成的旅游收入，开发巨头们也将房地产芯片押注在这里。 据景洪房地产新闻网报道，目前入网备案共243项，5月21日成交36套，均价5078元/平方米。

在曼枫领，世纪金源集团提出“建造我城”的理念，开发了4000亩滨江果园避寒山庄项目。 该项目的市场经理表示，“目前西双版纳傣族自治州的城市平均价格为4200元/平方米，郊区平均价格为3500元/平方米。 ”。

被称为“中国西南第一文旅大盘”的万达西双版纳傣族自治州国际度假村，位于景洪市西北部葛栋区，占地6平方公里，总投资额150亿元。 该项目除背靠万达外，还有联想控股、中国泛海、一方集团和亿利资源4个投资主体。 据了解，项目一期开盘均价4000元/平方米，基本售罄，去年共回收资金10多亿元。 据当地政府实务报告，截至年底，西双版纳傣族自治州旅游大项目投资73.3亿元。

项目利润率为5%/

“仅从景点来考虑，这些项目已经受到了很多限制，公司本身进入也不赚钱。 ’西双版纳招商合作局的调查官吴松伟说。

世纪金源集团的一位营销经理说:“我们的房子，城市占地约300万元，价格1300~1400元/平方米，配合周边投入，计算利润不大。”

在曼弄枫领域投资开发曼嫩新界项目的四川熙盛集团销售顾问介绍说:“世纪金源的项目就像‘卖白菜’一样，卖得很好。”

但是，旅游项目的价格已成为制约利润率的重要因素。 前面提到的市场经理解释说:“版纳的房价没有疯过，但是一直在稳定上涨。”

站在沙河西岸，眺望有梦想云南雨澜山项目的南联山，广阔的苍山地表被推土机夷为平地。 负责开发该项目的云南城投云城置业总经理杨涛坦言:“目前我们整个项目的投入价格非常大，特别是景观资源方面也很重视投入，项目利润率估算只有5%。”

中投证券近日公布的报告显示，124家a股上市公司中，去年平均净利润率仅为13%，比去年同期下降1.7个百分点。 今年一季度平均净利润率又降至12%，比去年同期下降1.6个百分点，预计领域利润增长率将持续下降。 旅游房地产项目利润下降，一些开发商做了装修文案。

当地的客户支撑着6成的市场/

目前，相对于旅游大盘的集中投入量，供需结构是否发生了逆转？ 西双版纳住建局副局长易德军对《每日经济信息》记者表示:“目前版纳旅游地产开发量与诉求量是否一致，还不能说。”

“版纳高强度开发，这其实是房地产开发，旅游房地产只是口号和噱头。 》云南财经大学房地产投融资研究中心主任周大研表示，从长远来看，西双版纳傣族自治州是避寒和度假胜地，景区供需没有大问题，但目前时间和空之间存在不一致，短期内开发商可能支撑不住。

作为西双版纳傣族自治州当地的主力开发商，冠城置业也感受到了目前市场的冷清。 冠城·美域项目营销部运营商顾问汤小明说，虽然现在不感觉房子卖不出去，但不如以前卖得好。

当地市场的客户结构怎么样？ 西版纳州旅游局局长袁松青说:“考虑到气候资源，大多是候鸟式的外来者买的，他们占40%，本地游客占60%。”

市场一线的实际诉求情况也印证了上述说法。 汤小明表示，从冠城置业过去开发的几幢旅游房地产大楼的购房者来看，当地人占60%，外地人占40%。 据云南城投云城置业总经理杨涛介绍，梦云南雨澜山项目一期推出170多家连排别墅，目前已基本清盘，70%~80%为当地客人购买。

杨涛解释说，他们高档住宅的主力户型为89平方米，均价1.1万元/平方米，当地人买房首先是改善型的，购买力很强。 一位当地楼市老手认为，西双版纳，特别是景洪市周边的农民种香蕉、橡胶，很有钱，家底一般有几十万元。

据景洪市政府实务报告，年景洪市城镇居民人均可支配收入21152元，实际增长13.5%，增速高于全国6.5个百分点。 农民人均纯收入8909元，实际增长15%，增速高于全国5.7个百分点。

投机诉求冷却/

戛纳一家公司的总经理回忆说，世纪金源项目以前开始的时候，昆明等地来的外国客人一出手就是几套，一套40万元左右，等了半年，转手就可以卖60万~70万元。 世纪金源前面提到的项目经理也说得很清楚，整个项目的30%的比例是投资者。

根据海诚集团投资的告庄西双景二期项目“湄公河人家”的推广资料，如果客户投入32万元，月收益将达到4500元以上。

到底能实现这么有吸引力的投资收益吗？ 西双版纳傣族自治州一侧房地产判断(交易)企业法人代表张伟说:“投资32万元，每月到手4500元，产权式酒店也不是很贵。 这个投资回报至少要在20年后才能看到，那么6~7年如何才能收回投资呢？ ”

张伟表示，开发商出32万元的售价，一年最多1.6万元，月平均约1400元，达到4500元当然是高收益，但如何保证合同的有效性成为了一大课题。 一般来说，在项目最初运营的一两年内，收益率可能达到4，500元/月，一旦项目一两年后注销，之后的几年很难维持这样的投资收益。

现在，全国楼市的大环境也传到了当地景点的投资诉求方。 西双版纳一位处级官员表示，除了投资主体信心不足外，目前购房者信心也不足。 开发量还是第二，房地产信贷政策才是根本。

实地调查显示，如世纪金源项目已接近清盘，但据当地业内人士估算，该项目实际入住率不高。 由于入住率低，项目周边商铺大量闲置，商铺高比例转让，租赁广告随处可见，影响投资氛围。

(实习生丁舟洋对本文也有贡献) ) ) )。