“流动性收紧倒逼“影子银行”中小房企最后的“土地盛宴”？”

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经记者杨宠从上海强发

过去两个月来，信托和私募股权资金成就了中小地产商的土地盛宴，但他们的胃口能持续多久还是个疑问。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，以往的房地产信托、私人资金大部分来源于银行的表外资产，但一旦国家加大对“影子银行”的监管力度，这些资金将开始流向银行体系内。 有疑问什么样的信托和民间资金高价拿地的企业将来能筹集多少资金用于房地产项目开发。

兰德咨询企业总裁宋延庆进一步指出，虽然几个月前流动性紧张的信号逐渐释放，但房企没有引起足够的重视，仍在疯狂攫取土地。 可以预见的是，下半年地产商的资金开始紧缩，土地市场有退烧的趋势。

流动性宽松地繁荣土地市场

去年下半年土地价格不断上涨至新高后，今年上半年全国土地价格上涨趋势依然明显。 根据克瑞最新研究报告，典型公司土地成交总额243.48亿元，环比上涨12%，比去年同期增长249%，地板均价3302元/平方米，比上个月增长65%，比去年同期增长122%。

流动性的缓和，无疑是土地价格大幅上涨的原因。 根据中国指数研究院5月发布的《中国房地产上市企业融资情况分析》报告，2009年上半年共有27家上市住房企业发债融资759亿元，年增幅超过25%。

获得大量融资的不仅仅是上市公司。 金湾投资集团董事长申威在当年的致辞中表示，“无论房地产政策继续紧缩还是松动，资金方面都已经松动，银根松动。 他坦率地指出:“大型住宅企业的融资价格下降，信托融资也重新开始了审查。”

据用益信托办公室不完全统计，5月房地产行业共设立58种产品，募集资金166.2亿元，占总设立规模的32.46%，比上个月增长9.56个百分点。

亿翰智库董事长陈啸天说，目前地产商的募股一般有两种方法。 一个是先募集资金，再拿项目；一个是先拿项目，再募集资金。 近几个月来，前者的形式无疑是主流。

根据《每日经济信息》记者的调查，许多房地产信托从推送到正式成立只有几天，开发商一般不感到太缺钱的压力。

流动性紧缩会带来“退热”

事实上，出现了货币资金紧缩的信号。 宋延庆表示，其实北京的预售金加强监管，提高预售门槛是银根收紧的信号。

另外，上海从5月开始放缓了公积金贷款发放的步伐。 地产商说，三个月前批准的开发贷款至今没有下来。

据一位开发商称，银行的开发贷款和贷款占企业运营资金的四到五成。 如果银根真的收紧了，企业的财务压力很快就会显现出来，无论房子卖多少，如果贷款不能按时流入，都是徒劳的。

在这种背景下，依赖私募基金和信托融资高价拿地的中小企业前景越来越令人担忧。 陈盛表示，监管部门目前决心将银行表外资产放回表内。 这个方法会影响中小房地产企业的土地所有者资金。

宋延庆表示，不仅是依赖私募基金和信托融资的中小房地产企业，万科这样的房地产巨头将来也会因流动性紧缩而感受到资金压力。 这个土地市场的热度下降可能是近期发生的。