“经营协议被指存霸王条款 五洲国际无锡项目藏猫腻”

本篇文章3263字，读完约8分钟

据记者调查，道坤发源于江苏无锡

6月13日在香港联交所刚刚上市的五洲国际( 01369，hk )，因其公开招股书的商业模式及其售后服务，涉嫌违反住建部有关规定而引发争议。

无锡五洲国际小商品城一期销售的商场中，面积20平方米的商铺每年实际支付1万多房租，年收益率不到3%。 但是，地区和类型都相同的项目二期商店，进入销售人员的嘴里，年租金收益率达到8%，成为预计年租金将超过3万元的一家店铺。 《每日经济信息》记者随后观察到，即使商铺的实际收益率远远低于开发商当初约定的8%的水平，投资者也必须按照实际租金的8%~10%支付商业管理服务费。

此外，根据招股证，如果任何一方选择在独家经营管理协议失效前终止协议，则需要将商店原购房价格的8%乘以协议剩余年数的50%来计算违约金。 根据合同，业主在期限内不得转卖商店。 但是，除非交接的购买者同意上述独家委托经营合同继续有效。 这一系列规定被外界质疑为“霸王条款”。

实际的租金收益率为3%/

根据五洲国际的招股证明书，这家公司可能是目前香港上市企业中最确定从事售后服务的公司。 截至2009年12月31日，五洲国际在近三年内共签订了4万份以上的垄断经营管理协议。 根据招股证明书，签订上述独家经营管理协议的目的之一是“为了促销”。

无锡五洲国际小商品城二期销售人员向《每日经济信息》记者介绍说，购买小商品城二期的商店10年前与开发商签订了10年的售后服务合同，业主前3年的租金8%一次也不抵扣购买价款。 “业主前三年的租金按每年房价的8%计算，前三年的总额为房价的24%。 例如，商铺100万元时，业主只需要在购买时支付76万元，未支付的24万元为前3年的租金，3年后，业主将按商铺实际租金的90%获得投资回报。 ”

在普通人看来，前三年的租金收益率8%，应该能代表五洲国际小商品城的租金收益率水平。

但是，招股证明书对独家委托协议目的的证明，使上述租金回报的真实性产生怀疑。 股票募集证明书主张，为了促进销售，与购买者签订了同样的独家委托经营协议。

《每日经济信息》记者受此影响，对项目二期部分已经出租的商铺进行了调查，了解了这些号称8%的租金收益率商铺的实际租金价格是多少。

调查的结果很惊人。 以五洲国际小商品城二期20平方米的双层商店为例，每平方米售价2万多。 根据8%的收益水平，这家商店的年租金至少在3万元以上。 但是，记者从他租用的商户，如五洲国际小商品城一期二楼的商铺中得知，他租用的商铺，年租金只有1万多元。

很明显，开发商承诺的回报和实际租金有很大差距。 据上述商户介绍，五洲国际小商品城的实际租金只有不到3%，但目前开发商开出的前三年租金回报水平达到8%。

此前，上海中原一家商店的资深经理向《每日经济信息》记者介绍说，开发商签订的商店租金水平往往大大高于周边商店的实际租金水平，其首要目的是刺激销售。

据媒体此前报道，南通五洲国际广场也采取同样模式，销售人员表示:“签约15年，我们统一管理，前3年租金按15%返还，首次购买直接扣除返还。 例如，100万的房子只需要支付85万元。 从第三年开始，每年返还6%的租金。 ”

上述方法明显与建设部的有关规定相矛盾。 住所部根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发公司不得以正式销售或者变相正式销售的方式销售商品房。

“五洲国际采取售后服务模式，明显违反了住建部的规定，是违反行为的。 ”南京房地产领域的一位业内人士对《每日经济信息》记者说。

独家经营协议为霸王条款/

五洲国际引发的争论不仅仅是以远高于实际租金价格的收益率吸引投资者。 另外，投资者购买商铺3年后，即使租金收益率达不到开发商承诺的前3年年均8%，也需要按实际租金的8%~10%向五洲国际方面支付商业管理服务费。

五洲国际小商品城的工作人员表示，一次不向业主重复支付3年租金后，剩下的租赁期的租金收入根据实际的租赁水平，由业主和开发商分成9:1。 “如果这家商店的年租金为10万元，开发商将收取1万元作为管理和营销费用，业主将收取9万元的租金。 ”

南通五洲国际广场上也存在这样的规定。 据媒体报道，从上述项目第六年开始，根据市场价格，租赁费将退还多少，开发商从实际租赁费中收取10%的运营管理经费。

根据招股证书，五洲国际的许多项目使用类似的协议。 通常，项目开业三至五年后，五洲国际将按实际租金价格的8%至10%收取商业服务费。

业主想要中止独家经营委托协议，很可能需要承担巨额损失。 招股证明书显示，业主必须在协议期满前向五洲国际支付赔偿违约金，金额为剩余协议租金总额的50%。 剩下的租金按商店原购买价8%的年租金率计算。 例如，所有者以人民币1000万元购买零售店铺，签订20年的经营管理协议，从第11年开始终止协议后，需要向五洲国际赔偿400万元的违约金。

根据上述募集股份证书介绍的资料，长达20年的经营协议，3年后解除，理论上最高赔偿金总额可达到商店总额的68%。 上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，上述合同复印件符合法律规定。 但是，由于独立委托协议的违约金过高，在正式的司法实践中，业主可能会向法院申请支持以降低违约金。 违约金的金额通常不超过合同总额的30%。

事实上，独家经营协议也限制了业主出售商店的权利。 根据招行证明，所有独家委托经营协议均有转让限制，除非购买者同意继续履行上述独家委托经营协议，否则业主不能在协议期内出售房产。

杜跃平说，《合同法》中规定的“霸王条款”主要有三种表现。 一个是减轻自己的责任，一个是加重对方的责任，另一个是免除自己的责任。 五洲国际的上述独家经营协议符合上述条件。

避税风险/[/s2/]

除了涉嫌违反售后服务部门相关规定外，《每日经济信息》记者还发现，五洲国际小商品城二期在销售中可能存在偷税漏税行为。

销售部销售人员表示，《每日经济信息》记者称，购房者购买商铺时，开发商只向购房者开具全额房款的76%的收据。 “所有者只支付了全额房款的76%的金额，所以开具76%的收据，其他24%的收据无法开具”。

据上述销售人员介绍，该商铺价格100万元，抵扣3年租金24万元，业主购买该商铺时，开发商只向业主开具76万收据。 “也有很多业主询问是否可以开具100%的收据，但由于业主只支付了76%的房费，所以无法开具100%的收据。 ”销售员对记者说。

但值得注意的是，业主在购买商铺时只全额支付了房款的76%，而前三年租金的24%是开发商直接拿去的，业主没有收到。 也就是说，前三年的租金是用来支付房款的。 “按照规定，这24%的发票开发商也应该向业主开出，如果不向业主开出，开发商有逃税行为。” 一个项目的业主对《每日经济信息》记者说。

据该业主介绍，例如所购商铺总额为27万元，但如果按租金的24%抵扣房款，实际上购买商铺只需支付20.5万元，但前3年的租金6.5万元由开发商收取，前3年业主应收取 “按照规定，开发商必须开具27万元的购房发票，但现在只提供20.5万元的发票，

该业主向《每日经济信息》记者表示，例如，今后商铺将按35万元出售，但买房时的房费为27万元，我交的税从35万元减去27万元后，乘以25%就成了2万元。 但是开发商只提供20.5万元的收据，所以我以35万元卖出后，要交的税从35万元减去20.5万元再乘以25%，也就是3.6万元。 “如果我的商店卖掉了，以开发商开具的76%的收据计算，我将额外支付1.6万元的税金。 所以，最后承担开发商避税风险的是所有业主。 ”

据该业主介绍，上海一位资深律师对《每日经济信息》记者说:“前三年的租金其实是开发商自己收的，实际上开发商收的是总房价的100%，但只是间接的方法。 开发商应该开具房间金额100%的收据，如果只开具76%的收据，开发商就有逃税行为。 ”。

《每日经济信息》记者昨天就垄断经营管理协议问题和偷税漏税嫌疑等问题采访了五洲国际的宣传企业，但在推出新闻公司之前没有做出肯定的应对。