“北京从资金链加码调控 大户型等预售挂钩施工进度”

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经过记者王杰从北京出发

近日，北京市住房城乡建设委员会(以下简称北京住建委)通知，为进一步提高商业、办公室、大型住宅预售许可门槛，确定了发放预售许可证前的楼层进度。

与北京楼市调控不断收紧形成鲜明对比的是，开发商土地拥有热情高涨。 中原地产研究中心的统计数据显示，今年5月，全国4个主要一线城市合计土地出让金达到1411.8亿元，比去年同期的314.4亿元上涨350%。

上海易居研究院研究员严跃进《每日经济信息》记者表示，近期，北京楼市调控政策出台较为频繁，预售证形成多重阻力。 出台预售资金监管政策后，现在从工程建设的角度规范了预售许可证的发放。 “这表明，随着《国五条》地方细则的加深，楼市调控将深入细节，更具对比性。 无论是否能瞄准大型公寓这样的目标，只要从威慑的立场来看，就能对住宅企业起到警告作用。 ”

豪宅市场受到了进一步的压力

据北京居委会介绍，从今年8月1日起，新签订土地转让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼和平均建筑面积超过140平方米的住宅楼，申请预售许可时，工程进度应符合以下条件: 地面计划层数在7层(含)以下时，工程进度应达到主体结构关闭。 8层以上时，工程进度应达到地面计划层数的1/2以上(且7层以上)。

迄今为止，北京市商品房的条件为:按照《城市商品房出让管理办法》的规定，全部土地出让金发放、国有土地出让权证取得、建设工程规划许可证、施工许可证取得，投向商品房的开发建设资金占总投资的25%以上，关于工程进度

据拆解相关人员介绍，从工程建设的角度控制预售证的发放，实际上是降低购房者的风险。 如果开发商轻易拿到预售款，不一定会被用于工程建设，也会发生携款潜逃等恶劣的事情。 对工程建设实施硬性指标后，让商品房原型先行建立，有利于购房者更清楚地看到该产品的结构功能，从而减少新闻不对称，更好地决定购买行为。 对开发者来说，产品的基本成型有助于降低未来竣工的不确定性。

严跃进表示，北京上述政策的出台将给豪宅市场带来新的压力。 自己豪宅市场的认购证受到关卡的影响，加上这个制度，这样的房企更是措手不及。

住宅企业抢夺或收敛土地

值得观察的是，《限价令》已经发挥了威力。 进入6月后，北京市新建住宅供应量出现井喷，特别是定位高速销售项目的开发商选择了适当降低利润，尽快进入市场抢占市场。

据亚洲豪机构统计数据，截至6月12日，6月份北京楼市新增18个项目，为5月同期的两倍以上，创下今年以来各月同期释放量高峰。

亚豪机构副总经理高姗表示，北京楼市新建住房实行限价政策以来，新增供应持续紧张已有两个多月。 此外，供给不足与市场预期形成强烈反差，成为购房诉求持续的助推器。 5月和6月往往是开发商打击全年业绩的黄金期。 现在，在购房诉求高涨的情况下，以周转快的速度盈利的开发商显然“难以抑制”。

关于住房企业抢夺土地的动力，一位开发商表示，三四线城市土地价格低，但市场诉求薄，项目利润率不高。 一、二线城市地价高，但市场火爆，许多房企仍看好一、二线城市。 去年的快速库存转移导致了很多开发商在一线城市“没有可以囤积的东西”，但现在是“补充仓库”。

阳光100集团常务副总裁范小冲表示，去年土地成交低价，今年房企积极抢地。 由于一线城市土地出让量不大，地价昂贵，总价值反而增高。 “库存在减少，一线城市诉求继续增大，以及一些地方企业想通过一点点的城市树立企业品牌创造高点，是房企看好一线城市楼市的原因。 ”

值得注意的是，亲近开发商的记者向《每日经济信息》记者透露，随着监管不断收紧，多家房企在北京取得土地的意愿有所下降。

严跃进表示，目前的政策压力对住宅企业，特别是豪宅和大型住宅型开发公司来说，被认为在一定程度上取决于未来的土地出让方式。 资金来源渠道进一步狭窄，可运用范围缩小，目前政策受到挤压，房企土地持有的走势趋于收敛。

他认为，对开发这类房地产的房企来说，预售证难以领取，预售金难以使用，将对这类房企的资金链造成沉重打击。 作为豪宅的开发者，如果专心于“夺走土地”，就会陷入政策的泥潭。 只有严格控制价格，减少繁琐，才能以高效有序的工程进度完成项目，最终促使资金的回收。