“房企增投商业地产 国外开发成新热点”

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经记者杨宠从上海强发

排名前20位的大部分房企今年5月销售业绩更加创新，但楼市宏观调控就像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。 这是为了积极拓展新业务，成为众多房地产公司关注的焦点，作为房地产开发龙头的万科也不例外。 从万科在商业房地产和海外房地产行业的走势可以看出一点端倪。

商业不动产租金收益率低/

从2007年开始，万科在商业房地产行业的投资大幅增加。 年末投资性房地产的总账面价值只有1亿2100万元，但在今年一季度末增加到了近24亿7200万元。 截至目前，万科持有的商业房地产规模不及保利、金地等同业，但从增长速度来说，万科无疑是房地产公司中商业房地产规模增长较快的房子。

年限购令颁布后，包括万科在内的多家房地产企业开始进入商业房地产开发行业。 除万科外，此前没有参与过商业房地产的中海房地产也开始持有商业房地产的一部分。 在华润、龙湖、中粮等商业房地产行业已经有点成绩的房地产公司，这几年进一步增加了投资。 根据国家统计局的数据，今年4月商业营业用住宅的投资额占房地产总投资的13%以上。

一位房地产研究员表示，与之前流传的房屋开发业务相比，租赁持有的商业房地产租金收入稳定，在营销市场波动时，可以比较有效地补充房地产公司的收入，使企业顺利渡过调控。

一部分房企就此投入了巨额资金，一部分占了企业净资产的相当大一部分。 以最初的土地为例，自己持有的投资性不动产(第一是商业不动产)的账面价值超过净资产的五成以上。 同样，今年刚被绿地收购的盛高地持有的投资不动产账面价值也接近企业净资产的4成。

但是，目前商业房地产行业的低租金收益率，很快给房地产企业的热情泼了冷水。 兰德咨询总裁宋延庆表示，大部分开发商的商业房产租金收益率低于银行同期的贷款利息。

另外，商业地产的开发、持有占用了公司的大量投资资金。 事实上，此前盛高地抛售众多项目企业后仍被绿地收购，与前者前期在商业房地产上投资过多有关。

在这样的背景下，住宅企业为持有商业房地产投入的资金比重，以及开发的商业房地产类型，将在一定程度上影响企业的整体经营业绩。

但对万科来说，商业房地产行业的投资与企业的整体规模相比，实际比例不高，仅占净资产的2.92%。 万科方面表示，企业开发、持有的商业地产，以自身开发的住宅小区为首要服务。 以上海万科五街坊2049为例，其配备的儿童农庄、儿童烘焙教室、早教中心、餐饮、健身、社区礼堂等商业业态越来越为五街坊的居住者服务。

对此，中房信研究总监督薛建雄表示，投资万科持有的社区商务，一方面占有资金不高，另一方面具有租金收入持续稳定增长的特点。 此外，还可以提高万科住宅项目的销售附加值。 事实上，其他房企也使用同样的战略，增加住宅物业的价值。 只是像万科这样把自己开发的社区商业放在首位的企业，还不多见。

开发者的海外投资热潮/

除了增加商业房地产投资，分散房地产开发投资风险外，上半年房企还将积极参与海外项目开发，分散房地产开发投资的风险。

今年5月，万科置业宣布以现金成本7.22亿港币，向母公司万科置业(香港)收购荃湾西站六区项目) tw6 ) 20%的项目权益和全部股东贷款。 资料显示，tw6项目涉及毗邻香港新界的西港铁荃湾西站非工业快速发展用地，可提供894间以上住宅。

此前4月，万科宣布与吉宝置业有限企业签署战术合作协议，在中国和新加坡共同开发房地产项目。 双方的第一个合作项目位于新加坡成熟住宅区，计划为新樟宜公路段项目建造726套公寓。 万科运营商以现金约1.355亿新加坡元(约6.6亿元人民币)向吉宝运营商收购了该项目30%的股份。

今年2月，万科与美国房地产巨头铁狮门签署协议，双方共同投资开发位于旧金山富升街的201地块。 项目位于美国旧金山市东北部的海湾地区，总建筑面积约7.5万平方米，分别由107米、122米高的塔楼2幢和2幢多层建筑组成，共有655间公寓。 据了解，在合作中，铁狮门作为项目的主要操作者，负责整个项目的设计、开发、销售、运营，万科则以管理合伙人和财务投资者的角色参与项目。

积极谋求在海外扩大事业的，不仅仅是万科。 中国香港地政总署6月5日宣布，实施“香港人港地”措施的2块住宅用地分别以22亿7000万港币交付中海旗下的高龙快速发展有限企业。 两用地租期50年，地价合计45.4亿港币，快速发展项目住宅单位合计不得少于1145。 公告称，两块分别为位于九龙启德地基1h1的新九龙内地段第6516号和位于地基1h2的新九龙内地段第6517号土地。 然后，两用地都按规定向投标人投标。 中海表示，两块地块位置便利，拥有海景，高质量地皮，连地价预计总投资额将达到90亿港币。

此前，在马来西亚和韩国获得了海外开发项目碧桂园和绿地，也积极推进了在当地的项目。 5月28日，瑞信集团发表研究报告指出，碧桂园位于马来西亚的3个项目销售成绩强劲。 马来西亚的项目销售占碧桂园下半年合同销售的20%。 为了提高销售率，碧桂园在上海、北京等多个城市设立了销售基地，销售包括马来西亚项目在内的旅游胜地。