“商品房预售资金监管趋严 北京房地产业洗牌提速”

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经记者尚希从北京出发

继年北京市宣布对商品房划拨资金监管后，今年6月6日，北京市住建委再次出台《北京市划拨资金监管办法》(以下简称《办法》)。 据悉，分拨资金按规定达到一定建设进度后，需按计划领取，开发商领取分拨资金将从原4个节点再增加1~2个招聘节点。 此外，住房销售前的资金也包含在监管中。 新办法将于今年7月1日起实施。

根据北京市统计局公布的数据，去年全市房地产开发项目本年度资金为6112.4亿元，比上年增长14.1%。 其中，金融贷款1498.4亿元，增长28.3%； 自筹资金1626.1亿元，减少6.9%； 定金2086.8亿元，增长37.5%。

超过2000亿元的预收款和预收款占房地产开发资金整体的1/3，“这项政策的重申将加速整个市场的洗牌。 ”。 高和投资金融分析师李慧忠在与《每日经济信息》记者的采访中指出，开发商的所有资金链中，相当核心的来源都是预售实现的，“这将影响下一个开发商拿地、推盘的战略

新增1~2个删除节点/

预售资金的监管对房地产市场来说不是新政策。 早就有《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》确定:“商品房预售资金全部划入商品房预售资金监督管理专用账户，对项目工程建设使用的资金要进行要点监督管理，保证预售资金优先用于工程建设。”

另一方面，关于6日北京市住建委公布的“办法”，商品房预售资金按规定达到一定建设进度后，需按计划扣除，开发商从原4个节点再增加1~2个录用节点。 此外，住房销售前的资金也包含在监管中。 新方法将于7月1日开始实施。

根据规定，新《方法》实施后，旧《方法》将被废除。 记者对新老《办法》表示，在暂行《办法》中发现，开发商项目费用计划应按照地下结构完成、结构关闭、竣工验收、初始登记完成四个环节设置资金录用节点。 新的“方法”中添加了一两个节点。 其中规定，项目预售楼栋中最高的楼栋为7层以上10层以下的建筑时，可以增加“建设总层数达到1/2”的节点。 预售楼中最高的楼房为10层以上的建筑时，可以增加“建设总层数达到1/3”、“建设总层数达到2/3”的节点。

值得注意的是，去年4月就《办法》征求意见时，经济适用房没有纳入预售资金监管的范畴。 最近出台的《办法》中还包括住房预售资金管理，以保障购房人的资金安全。

“房地产调控政策大致分为供给水平、诉求水平、资金水平三大类。 供给水平主要涉及土地供给政策、预售证等问题诉求水平主要涉及限购令等问题资金方面主要涉及购房者房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。 ”李慧忠告诉本报记者。 迄今为止的行政手段集中在供给和诉求方面。

“预售资金监管政策的首要目的是，防止开发商资金链断裂，影响房地产项目的开发进度，损害购房者、银行等的好处方，防止‘烂楼’的出现。 其次，实行专项资金专用，可以比较有效地防止开发商携款潜逃等现象。 ”。 李慧忠认为，这样或有意或无意地，开发商降价出售，可能起不到快速资金回流的作用。 开发商能筹集的资金数额不取决于产品的销售速度，而取决于工程进度。 在竣工之前，销售货款的相当一部分仍然是死钱，开发商只能加快工程进度。

“合理的开发商面对中央政府强硬的监管决心，加速销售是首选。 但是，加速销售却赚不到钱，开发者也面临着困境。 ”李慧忠说。

中小开发者受到的冲击最大/

“这次重申这个政策的话，在执行的一环中会更加严格，但很可能只是过渡政策。 ”一位房地产分析师告诉《每日经济信息》记者，从短期来看，与限购、限价相比，预售资金的监管是比较政策，“不仅仅是堵住，但这仍然无法处理核心问题。”

在《每日经济信息》记者的采访中，许多拆解者表示，预售资金监管严格，不排除这是为未来房产税营造“气氛”。

这些分析人士指出，未来三个月内很可能会发放房地产税。 “去年，我们也和政府职能部门有过信息表达，去年年底有了这样的苗头，但当时一点市场变化也没能实现，但现在的时机更合适。 ”

“近一段时间来，房地产市场资金链松散，但整体供应量非常少，民间诉求也非常旺盛，调控效果与理想相差甚远。 》李慧忠补充说，从以前的限购、限价，到北京市有意实行“限价、房价竞争”的土地出让，“这实际上是整体调控政策的优化升级”。

但是，这项政策很严格，对房地产市场来说，将面临新的洗牌。 对中小开发商来说，自有资金有限，融资渠道比较狭窄，大部分依靠预售款进行开发。 “如果严格执行预售资金管理制度，中小开发商受到的冲击最大，并不是没有被淘汰的可能。 ”李慧忠进一步指出，对大开发商来说，自有资金充足，融资渠道也多，因此他们有建造现房后出售，将亏损的利润增加到现房的售价的趋势。

李慧忠并不担心，收紧预售资金，将会给根据预售情况做出拿地步伐的开发公司带来彻底的混乱。 “虽然目前土地市场火热，但随着开发商资金链紧张，土地结构放缓，再加上推送战略放缓。” 李慧忠表示，如果预售资金紧缩，开发商将通过现房销售来弥补损失。