“200亿再造1/4个东莞 保利超大生态城项目模式待解”

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实习记者叶燕婷每次从深圳出发

保利集团在旅游胜地丢了一大笔钱。

最近，保利集团宣布将在东莞建设占地60平方公里的超大型生态城市项目。 面积相当于2个澳门、6个东部华侨，投资额200亿元。

这些项目建成后，将成为“珠江三角洲”地区最大的旅游房地产项目。 保利地产广东企业董事长余英表示，前三年将重点开发包括别墅、公园、会议中心项目在内的生态城市东部，并于今年6月推出别墅板块。

保利集团企业品牌部相关人士对《每日经济信息》记者表示，樟木头镇房地产供应量比去年同期上涨5倍时启动了首个别墅项目，销售面临不小压力。

供应高峰期第一期别墅的销售压力很大/

近两年来，樟树地区房地产销售额徘徊在10亿元以下，销售面积14万平方米左右。

但是，由于广深铁路多次更新提速，樟树距离深圳只有20分钟，距离广州也只有40分钟。 进入樟树市的地产商广泛看到了这个地区“与深广连为一体”的可能性，楼市供应正在增加。 搜索网站显示，今年与保利生态城一起参加樟树房地产“大战”的项目有绿茵温莎堡、中惠香樟绿洲、中惠香樟半岛、香樟1号、长虹百荟、丰泰樫河谷等。

保利地产方面向《每日经济信息》记者表示，别墅项目最大的特点是价格方面，均价仅为每平方米1万元左右，仅为深圳房价的1/4至1/3。 但是《每日经济信息》记者发现，每平方米1万元的平均价格在保利别墅项目所在地区并不突出优势。 根据搜索网，有保利樟木头别墅项目的宝山森林公园周边豪宅别墅项目不少，均价在8000元12000元/平方米。 另外，其周边普通住宅的平均价格非常便宜，大多集中在1300元至4000元/平方米。

据说今年是樟树地区房地产供应量爆炸的一年。 根据公开数据，年樟木全镇将发售5000多套单手住宅，大楼销售面积达71万平方米。 前年，樟木头全镇房地产销售面积13.7万平方米，约1400套，一年内待售面积激增至去年销售面积的约5倍。 因此，对房地产商的压力很大。 业内人士表示，如果不把握销售旺季，大量产品可能滞销、资金回收缓慢或停滞。

据美国联合房地产研究中心主任徐枫介绍，随着代理加工等产业向内地转移，樟树地区目前面临支柱产业空短缺的现状，出售住宅需要吸引投资者，否则房地产项目将不太好卖。

旅游房地产项目的模式还不清楚/

保利生态城占地60平方公里，东莞4个主要城市约233.5平方公里，相当于主要城市面积的1/4。 按照计划，未来6~8年，保利将投资200亿元，以众多主题公园(童话王国、梦幻城、快乐森林)、芙蓉寺为依托的禅境养生谷、高尔夫、会议中心、酒店为载体的高端商务休闲领土。

根据樟木镇政府提供的资料，保利生态城建设项目相当于重建樟木镇城区，年直接销售额达200亿元。 落成后，政府期望东莞每年吸引600万~800万外来游客，大幅提高东莞服务业的比重。

前景似乎不错，但业界表示有点担心。 例如东部华侨城占地9平方公里，不到保利生态城的1/6，自2004年建成以来，已经花了160亿元，目前有些别墅还在开发中。 保利怎么经营这么大的项目呢？ 对此，保利地产方面向《每日经济信息》记者表示，60平方公里中真正的开发面积只有5%，首要依靠自然生态。

另外，以保利生态城内童话王国、梦幻城、快乐森林3个主题公园为例，通常该项目对人口密集度要求非常高，樟木头镇人口不过30万，附近有深圳欢乐谷和东部华侨城、广州长隆水上公园、香港海洋公园和迪士尼。

深圳市综合开发院旅游房地产研究中心主任宋丁指出，地理位置是保利生态城主题公园的劣势之一。 主题公园是一个投入资金大、折旧率高、运营价高的项目，目前还没有看到保利明确的旅游产业化趋势和投资盈利模式。 如果不能招揽旅客，价格就无法马上收回，将来的维持运营会给保利带来负担。

对此，保利地产方面向《每日经济信息》记者表示，保利生态城将重点放在家庭一站式服务上，在养生、乐园、体育和娱乐休闲等不同项目上进行组合，以提高对一个家庭的综合吸引力，但周围的泰

事实上，项目形成可复制的模式对于成为旅游房地产商是非常重要的。 相比之下，保利的旅游房地产模式还不清楚。 美联储房地产研究中心主任徐枫认为，保利生态城的本质是房地产项目，只是提出生态的概念，搞旅游只是为了卖别墅，旅游项目不一定非常成功，企业的重点也不在这里。