“5月多项指标含蓄京楼市下行 中高端或成降价干扰”

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互联网北京5月29日电(记者王杰(/s2/)《国五条》细则施行的每2个月，首都的房价就要进入下行通道。

根据相关机构的数据，北京楼市的许多指标含蓄地表示房价下降的可能性将会增加。 从二手房、中低端产品、商品住宅库存等指标也可以印证这些。

值得注意的是，中高端产品要么与市场整体趋势相反，要么是降价的最大阻碍。

二手房行情不振，房价上涨动力减弱

根据中原地产市场研究部的统计数据，截至5月26日，北京5月份新建住宅5693套，二手房5062套，合计住宅10755套。 可以看出，相对于去年同期的数值，该成交量继续被探索。

北京《国五条》细则出台后的第二个月，首都楼市继续降温。 近3个月的新建住宅成交量，截至26日，3月减少到16904套，4月减少到6801套。 5月5693套，不容易展现出太强的一面。

据统计，截至26日，北京二手房市场3月成交37247套，4月迅速下跌至4390套。 5月成交的5062套比4月稍强，但与3月相比只是7分之1的水平。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，根据北京现有数据，5月成交量可能低于4月，整体市场游戏将继续。 最近，市场价格居高不下，影响了房价之前的观望趋势，但上调对市场的影响尚不明朗。

上海易居研究院研究员严峻跃进解体，如果北京楼市在政策压力下一直呈现疲软状态，那么市场和含蓄，北京房价下跌的因素就会显现出来。

中低端的房地产交易疲软或促使降价

中低端的房地产也呈现出温度下降的态势。 根据中原地产市场研究部的统计数据，截至27日，150万元以下的住宅成交2173万元，面积16万平方米，占全部住宅的比例为38.85%。 与4月成交的3712万元、面积25.98万平方米、占比46.99%的同期数值相比，5月的行情证实了下跌的态势。

150万元至200万元的住宅产品也是如此。 截至27日，这类住宅达到1125万元，面积10.1万平方米，所占比例为20.12%。 与4月成交额1790万元、面积17.14万平方米、占比22.66%的同期数值相比，5月的行情也证实了下跌的态势。

对此，张大伟表示，200万元以下的房地产成交仅占5月成交的59%，与3月的67.8%相比有所萎缩。 尤其以150万以下的房地产萎缩最为明显。

张大伟解体后，供给结构出现了变化。 由于楼市整体中低端房地产对预售凭证监管严格，市场对此类项目预计价格将上涨，导致供应占有率和成交减少。 继续收紧相关资质，导致购房者心理增加。

库存量不下降，成为房价下跌的原动力

衡量供求关系的库存量也同样显示出新的优势。

根据克瑞的数据，3月初，北京商品住宅库存为878万平方米。 随着3月的大面积消化，3月底下降到794万平方米。 虽然4月楼市降温，但没能遏制库存减少的趋势。 到了4月底，商品住宅库存降至783万平方米。

但5月1日至27日的数据显示，北京库存下跌得到抑制，库存量基本以760万平方米为中心上下浮动。 另外，25日的库存量为753万平方米，26日该指标反弹，达到773万平方米。 27日，该数值继续达到774万平方米。

对此，严跃进认为，由于北京库存变为常态，下跌停止呈现反弹态势。 近几个月的库存拆迁效果比较明显，库存量也呈现下跌趋势。 但是，到了5月，特别是下旬，库存量以非下跌的方式上升，表明北京供需市场出现了新的特点。

严跃进指出，仅从这一指标来看，北京房价上涨的势头将受到抵制。 库存下跌的趋势得到抑制，出现了上升的迹象，这表明北京楼市供应将超过需求的特点。 市场结构的这种变化是构成房价下跌的市场基础

成为中高级不动产变暖或降价的最大干扰项目[/s2/]

值得观察的是，中高级房地产异军突起。 根据中原地产市场研究部的统计数据，截至27日，北京新建住宅中，数千万以上的房地产合同数为138套，合同面积为3.8万平方米。 在全市交易量减少的情况下，成千上万的高级房地产合同量比4月的124套上涨了11.3%。 这种类型的房地产成交率从3月的1.28%上升到4月的1.57%，进而上升到5月的2.46%。

“由于可购买的货源不足，刚购买的买家逐渐开始观望。 从市场整体降幅来看，低端客户成交率萎缩，高端房地产成交率相对上升。 ”张大伟在接受《每日经济信息》记者采访时表示，与高端项目前有一定库存、项目刚需时相比，目前市场上的高端房地产供给相对充足。

中层买家购房资格继续收紧，使得之前的改善诉求越来越高。 另外，“国五条”在北京落地最严重，但从全国来看，房地产升值的共识依然很强。

另外，张大伟认为，从市场整体走势来看，目前市场供求结构中，低端房价上涨预期最强，限价下的预售减少最体现在低端房地产上。 如果限价地块不加速供应，不平衡将持续快速发展，这部分少量市场供应项目很可能会通过装修等其他方式促进房价上涨。

严跃进分解指出，从二手房、中低端产品、库存等指标来看，房价的下降有所助推，但其中不能忽视中高端房地产的干扰。 因为在房价形成的过程中，中高级房地产所占比例很大，这是对房价上涨最大的“贡献”。

他认为，虽然许多指标可能会降低北京的房价，但对中高级房地产这一最大的干扰项目不容忽视。