“上实城开土地“一换四” 或改善财务数据”

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5月19日，上实城开( 00563，hk )在地铁建设和城镇规划中进行土地调整，将徐家汇的地块替换为滨江的四块地块，其面积增加了4.9万平方米，新地盘的价值也更高。

业内人士认为，上实城开目前适合开发快速零售的商住项目，新地块正好符合这一特点，未来将有效改善财务数据。

新场地的价值高于更地区画

5月19日，上实城宣布，拥有60%权益的附属子公司上海寰宇与上海市徐汇区规划和土地管理局签署土地调整协议，将现有地盘调整为上海徐汇区滨江4块土地。 新地基面积共约83220平方米。 新地盘指定客栈的混合用途，可以迅速发展成多种商业地产。

公告称，此前上海寰宇拥有的该地块位于徐汇区徐家汇，占地约35343平方米，计划迅速发展为徐家汇中心这一混合用途的房地产。 根据此前的评估报告，年7月31日该地块市值为42亿4500万元。

中房信资深分解师薛建雄表示，公告没有透露土地调整前后的建筑面积，这是因为不容易直接计算土地价值的高低。 上海易居研究院研究员严跃进指出，根据近12个月徐汇滨江土地出让情况，地价预计将达到每平方米5万元的水平。 根据这一地价计算，此次上实城开辟新获得的徐汇滨江四大地块价值至少41.61亿元。 考虑到徐汇滨江更高附加值的可能性，我认为这个置换是个好生意。

上实城开在这次公告中拆除了这个。 其中指出，城开不需要为此次土地调整支付土地出让金和其他款项。 根据独立专家的初步指示性评估，预计新地盘的市值将高于现有地盘的市值。

土地调整有助于改善财务数据

公告称，上实城开示此次土地调整是因地铁建设和市町村规划依法修改而进行的。 薛建雄表示，开发持有的商务项目不利于公司短期内的快速发展，上实城开想做一个可以快速零售的商住项目，因此很乐意将其取代。

据上实城开年报介绍，徐家汇中心项目由6个地块组成，占地约13.2万平方米，未来总建筑面积将超过62.9万平方米。 项目集国际甲级写字楼、超五星级酒店、公寓式酒店、国际化商业和文化创意产业为一体。 这次替换的地块必须是其中之一。

薛建雄认为，徐家汇中心是自有城市综合体项目，此次被取代的徐汇滨江地块可能是出售类商住项目。 事实上，绿地集团此前在徐汇滨江开发的几个商业项目也是销售型项目。

据上实城开年报报道，全年收入87.83亿港币，损失从7成大幅缩小至1.9亿港币。 上实城开总裁季岗也在年报中表示，由于从合同销售到入帐存在滞后因素，集团本年度交付的项目总体毛利率仍受前中新地产经营不善的拖累，处于领域正常水平以下。 未来，集团将改善毛利率水平作为首要业务目标之一。

这项土地调整，在未来项目开发完成后，上实城开可以迅速收获大量现金，比较有效地改善财务数据。