“绿地“借壳”盛高赴港上市 房企频频融资或将推高地价”

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经过实习记者顾晟从上海出发

5月8日，绿地控股集团与盛高地共同宣布，绿地控股集团以30亿元收购盛高地60%的股份，将盛高地更名为“绿地香港控股有限企业”。 继万科、万达、金地、招商等房企之后，年内内地又一知名开发商在港借壳上市。 至此，全国前十大房地产企业都有自己的融资平台。

在香港融资的房地产公司，反过来可能会推高土地市场的地价。 《每日经济信息》记者观察到，根据克比瑞监测数据，4月全国53个点城市平均地面价格为2217元/平方米，比去年同期增长34%。 5月以来，各地土地市场进一步高涨，上海世博会地区分拨地块一天两次刷新地区成交单价纪录。

住宅企业的融资趋势不断

4月25日，招商房地产宣布将全资子公司瑞嘉投资下属4家控股企业的股份注入港股上市的东力实业。 4月10日，万达集团以6.75亿港币成为恒力地产第一大股东。

此前，龙湖、恒大、世茂、融创等多家内地房企在香港有较大融资活动。 就连领域内不显眼的金轮天地，也于4月发行了债券融资。

去年11月1日，soho中国在海外成功发行了2张总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元于年到期，年息为5.75%； 4亿美元将于2022年到期，年息为7.125%。 与国内马上超过10%的利率相比低了很多。

万科3月27日在香港全资子公司发行的8亿美元5年期带利息债券，债券票面利率仅为2.625%。 道琼斯表示，保利运营商也计划在近期发行5亿美元5年期美元计价的债券，利率为4.75%，低于当初约5%的利率。

除此之外，宝龙地产、建筑业地产、龙湖地产等开发商均以发行债券的形式在境外募集基金。

上海易居研究院研究员指出，海外流动性充裕，国内融资环境紧张，在内外环境的反差下，大型房企纷纷搭建海外融资平台。

近年来，国内房地产调控频繁，开发商融资渠道持续被切断。 今年3月27日，银监会发布《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运营相关问题的通知》，进一步收紧房地产公司融资渠道。

在国外，开发商受到的融资限制会小很多。 去年年底刚刚登陆港股的新城控股集团，今年1月21日和4月16日易于发行两次债券，融资规模分别为2亿美元和15亿元人民币。 同期发售的旭辉控股集团也于今年4月9日发行了2亿7500万美元的优先票据。

对开发商来说，海外融资最长期和最重要的目的是发行债务。 因为海外债券的利率很低。 中房信资深分解师薛建雄表示，由于海外融资价格较低，再加上人民币升值对冲海外融资价格，发债基本不划算，也可以赚钱。

土地竞争正在白热化

值得注意的是，房地产企业大量向香港融资，土地市场也迎来了新的高潮。 5月9日，世博会土地拍卖相继刷新了土地成交单价的记录。 台湾maxbase企业以39932元/平方米的价格夺取a09a-02地块的远东新世纪更是以40079元/平方米的价格夺取了a09b-02地块，创下了自年3月以来近3年的地价记录。

5月6日，广州举行了《国五条》楼市细则出台以来首次土拍会。 该宝路8号和10号地块，经过近200次竞价后，佳兆业挤压中海，以18.6774亿元、6.68万平方米的保障房面积获得，将大楼地价折合25597元/平方米，一举刷新了该地区的王价。

《每日经济信息》记者克比瑞的研究报告显示，从今年4月典型公司的土地取得情况来看，恒大、碧桂园、龙湖相当积极。 这些公司正好是去年年底和今年年初香港融资最活跃的几家公司。

严跃进认为，房企将募集大量资金，为其土地报价带来更强的心理支持和财力支持，从而推高地价。 特别是在稀少性分区，住宅企业的民众心理可能会战胜对“出头之桩”政策的恐惧。 由于资金充裕，容易形成新的土地获取高峰。 这是大型房企战术扩张的必然表现。

薛建雄表示，大型开发商可以承受更高的地价，这意味着地价会更高。 最近的上海拍摄地说明了这种情况，虽然没有疯狂，但是用通常的算法是赚不到钱的。 但是，大型开发商拿地后，依靠融资价格、运营和开发能力的特点，可以降低价值成本，提高售价，从而获利。

根据克瑞研究中心提供的数据，年4月，十大主要城市土地成交总占地面积499.65万平方米，比去年同期下降4%，总额404.83亿元，比去年同期上升35%。

薛建雄还指出，许多房企海外融资也在一定程度上加大了房企优胜劣势的发展。 大型房企海外融资价格下降，小房企国内融资渠道狭窄，价格上涨。

但是，住宅企业的利润率并未得到提高。 严跃进认为，从价格利润的单纯关系来看，低融资价格将推动开发商利润率的提高。 但是，考虑到汇率波动、利差变化、融资后可能出现的海外风险等，价格特征可能会消失，开发商的利润率可能会受到侵蚀。