“房企拖欠土地增值税调查：“雪球”越滚越大 避税做法多样”

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经记者杨宠从上海强发

一位名叫李劲松的律师日前向包括万科、华远、soho中国在内的29家房企提出质疑。 该律师注意到了这29家房企的年报，结果在这些房企的财务报表中表示，应缴纳的未缴纳土地增值税累计达到640亿元。

《每日经济信息》记者进一步调查显示，许多房地产企业在解决会计核算时，必须将土地增值税作为流动负债。 如果根据会计来理解的话，应该在一年内支付。 但实际上，这部分税收并未在下一年支付，而是继续以流动负债的形式解决。 由于一直没有清算，土地增值税就像滚雪球一样大了。

以soho中国为例，企业2005年末应交纳的土地增值税总额仅为5亿9400万元，但到了年末，这一数字已经增加到64亿元，土地增值税总额翻了10倍以上。

此外，一些房企通过税收筹划，从一开始就设计了如何增加费用和价格，最后达到了尽可能多的避税目的。

增值税“雪人”

李劲松统计了这些企业的年报财务数据，其中之一是未缴纳的土地应缴纳的增值税。 据他计算，该房地产企业从购房者那里收取，应向相关税务机关报送的费用，总数640亿元，其中soho中国64亿元、万科58亿元、华远地产5亿元。

但是，这一说法很快遭到了领域人士的反击。 华远方面认为，这只是非专家误读了财务报告。 万科方面以同样的态度回答说:“这个律师实际上混淆了‘是否应该支付’和‘是否应该支付’两个概念，企业没有拖欠土地的增值税。”

睿睿睿信致成管理咨询董事社长雪迣文告诉《每日经济情报》记者，从预售到竣工至少需要一年。 在这一年中，未清算的土地增值税作为“应缴纳所得税”的土地增值税的会计科目进行计算。 这部分税收不是房企拖欠的，只是还没结算。

然而，《每日经济信息》记者在查阅了soho中国、共生创展等多家房地产企业的财务报表后发现，上述应缴纳的土地增值税被列为流动负债。 根据通常的理解，应该在一年内支付。 但实际上，上述税款缴纳时间多超过1年，账面上应缴纳的土地增值税越来越多。

soho中国可能是典型的例子之一。 年度报告显示，soho中国本年度内必须缴纳的土地增值税总额达到44.84亿元，全年新增土地增值税总额为34.1亿元。 但实际上，soho中国缴纳的总所得税支出(包括土地增值税和公司所得税)总额为23.55亿元，soho中国应缴纳的土地增值税增加到64.01亿元。

年度报告显示，soho中国的所得税几乎每年都在增加。 年报显示，企业2005年底应缴纳的土地增值税总额仅为5.94亿元，但到了年末，这一数字已经增加到64亿元，土地增值税总额翻了10倍以上。

只在2007年，soho中国应支付的土地增值税比前一年下跌。 企业年报显示，年初，soho中国应缴纳的土地增值税总额为50.68亿元，但年度soho中国实际缴纳的所得税总额(含公司所得税和土地增值税)超过29亿元，年末会计科目应缴纳的土地增值税比往年减少。

联合创展要缴纳的土地增值税也同样存在“雪人”现象。 企业2007年应交纳的土地增值税已经达到15亿元港币，而联合发展2007年至年报披露的现金流量表显示，在上述6年间，企业实际交纳土地增值税的总额仅为10亿元港币。 在这种情况下，共生创展应缴纳的土地增值税金额越多，到年底总额达到40亿1800万元港币。

清算的难度很大/

《每日经济信息》记者调查结果显示，许多房地产企业应缴纳的土地增值税比几年前有较大幅度的增长。 这些未能及时清算的土地增值税，从某种意义上来说也是债务上的风险。 地方税务部门开始清算土地增值税后，公司需要拿出巨额资金支付土地增值税。

为什么房企土地增值税没能及时清算？

根据克瑞的研究报告，迄今为止，我国土地增值税存在征收管理不完善的问题。 年，全国房地产销售额达到6.44万亿，其中住宅达到5.35万亿。 根据现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，按30%~60%的四级超额率累进税率征收。 本来，在这样高的累进税率下，土地增值税在理论上应该不会变低。

但实际上，中国土地增值税的征收额只有2719亿元，远远少于土地出让收入的2.69万亿元，也少于契税的2874亿元。

根据现行法规，清算业务很难操作。 通常，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工和销售的85%以上都清算完毕。 由于房地产开发项目是滚动开发，从土地取得、开发到竣工通常需要2~3年的周期，遇到销售不利的情况，需要在项目取得销售许可证3年以上后进行清算。 因为这片土地的增值税清算周期短为2~3年，长为5~6年。 由于难以认定，征收变得不利，很多土地的增值税也无法征收。

多年来致力于财税研究的上海律师刘福元也向《每日经济信息》记者证实，清算工作难度大于土地增值税的预征。 税务人员需要逐一核对房企申报的土地增值税抵扣项目。 这些申报项目中，有根据现行法规不能申报的，也有可以申报的。 然后，根据申报扣除项目，计算土地增值税。 这些事业不仅繁杂，而且难度也很大。 这大大延缓了土地增值税的清算工作。

住宅企业的避税方法很多/

征收管理不善只是土地增值税清算困难的原因之一。 增值税在我国全年房地产销售额中所占比例极低的另一个原因是，许多地产商学习了如何利用税收政策上的漏洞，“合理”避税。

“很多房地产企业要价很高，有‘做’的能力。 ”刘福元告诉《每日经济信息》记者，在充分了解和掌握土地增值税规定的基础上，大幅降低土地增值税的应纳税额，是目前许多房地产企业的常规方法。

他说，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)，在清算土地增值税时，可以扣除前期费用、工程费用、间接费用等6项费用，许多房地产企业都会复制这些费用，抬高企业的价格。 这样，自然就少了缴纳土地增值税的必要。

他举了一个例子，许多房地产集团企业将部分集团员工的工资和福利纳入项目开发间接费用中以达到避税目的。

另一家房地产企业不能按上述《实施细则》“转让房地产项目计算分配利息支出，或者不能提供金融机构说明的，房地产开发费用在本条(一)、(二)项规定计算金额之和的10%以内计算扣除。 ”也有关系。 的条例规定要创造较高的销售费用。

这些房地产商经常委托自己管理的代理企业销售自己开发的房地产项目，以“不能分摊费用”为理由，要求按总扣除项目的10%计算销售费用。 这将大幅减少项目利润，也将大幅降低实际需要支付的土地增值税。

刘福元表示，房地产项目实施中，虚增费用减少土地增值税实际缴纳额的现象，很容易被税务部门发现并受到严厉处罚。 因此，许多房地产企业在项目启动规划时，就已经做好前期税收筹划工作，通过“合理、合法”的方法避税，可以减少土地增值税实际应缴纳的税费。