“天房集团融资回购款来源谜团：可转让土地超可开发面积上千亩？”

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经记者沙菲出生于上海

近期发行的“天房集团团泊示范镇项目系列投资基金”(以下简称团泊示范镇项目基金)，在天津国有公司的背景下，受到众多投资者的关注。 但是，上述基金还款来源中，关于土地可转让的面积，与其官网的记载有很大不同。

《每日经济信息》记者了解到，团泊项目基金可在团泊示范镇换土地3776亩，获得53亿元土地转让收入。 但是，根据天津市房地产开发经营集团(以下简称天房集团)网站关于团泊示范镇的介绍，项目总开发土地面积约2460亩。 可转让土地的面积超过总开发面积的数千亩。

上述两个地方的项目土地范围是否完全一致？ 《每日经济信息》记者对此向天房集团和团泊湖企业的相关人员寻求解答，但在发布消息之前，企业的电话一直处于不接的状态。 记者又打电话给团泊湖企业网站上登载的电话，说该号码不存在。

由于没有实物担保，上述基金的投资风险可能存在不明确性。

约定只通过回购发行产品/

据悉，该项目有投资天津团泊湖投资有限企业(天房集团为建设团泊新城示范镇而设立的子公司)开发建设的“团泊湖示范小城镇项目”项目收益权的方向。 团泊示范镇项目是天津市新农村建设的第二批“宅基地换房”试点项目之一。 项目基金总规模10亿元，分10只发行，1只基金规模1亿元。

据销售人员介绍，截至目前，团泊示范镇项目已成功发行3期，共募集资金3亿元，项目第4期目前也在稳步推进。

该基金投资期限为一年，期满后，天津团泊湖投资快速发展，有限企业回购项目收益权。 项目没有任何实物抵押，只有天津房集团为回购提供不可撤销的连带责任保证。

如果只有赎回承诺，没有实物担保，团泊示范镇项目到期，用什么偿还投资者的本金和收益？

项目介绍信显示，团泊示范镇项目仍有3776亩土地出让。 团泊新城区内近期成交地价135万元/亩，按照保守估算，团泊示范小城镇整理置换的储备地还能带来约53亿元的出让收入。

如果这笔收入的一部分作为回购保障的话，就绰绰有余了。 但奇怪的是，根据企业网站关于团泊示范镇的介绍，项目总开发土地面积约2460亩。 其中，项目还计划部署地区占地约700亩、人口约8000人，于2008年2月开工建设。 团泊示范镇总建筑面积45.6万平方米，其中住宅40万平方米，共建设5.6万平方米。 在那个项目的介绍下，3776亩土地又从哪里来？

需要将资金投入到多个项目中/

事实上，团泊湖企业今年1月通过中融信托发行了《中融-天津团泊新城保障房建设项目集合资金信托计划》，将4亿元信托资金融资给团泊湖企业，用于支持该企业的团泊新城保障房项目建设。 信托投资期限为两年，其还款来源同样由团泊湖企业在团泊新城保障房项目建设中形成的土地支付收入。

根据信托证书项目介绍，“中融-天津团泊新城保障房建设项目集合资金信托计划”和“天房集团团泊示范镇项目系列投资基金”的目标项目位于天津市静海县团泊镇示范镇。 那么中融信托和团泊示范镇项目基金的还款来源都属于团泊示范镇的土地转让收入吗？

奇怪的是，团泊湖企业去年4月通过北京信托向社会募集了4亿元，而信托资金为团泊湖企业增资4亿元，最终用于团泊保障房项目的开发建设。 该项目没有任何抵押，其还款来源完全由天房集团为信托本金的安全和收益实现承担差额补充责任。 据悉，该信托投资期限为12个月，将于今年3月正式分配收益。

兰德总裁宋延庆表示，这些项目之间有可能通过设立新的信托来归还旧的信托。 一般来说，前后两期信托至少有半年的重复期，保障后期募集的资金返还即将到期的资金。 “打破东墙填补西墙”这样的还款模式现在在信托领域很常见。

集团泊湖企业总资产333157万元，目前主要开发建设项目有天津市静海县集团泊镇示范小城镇及扩建项目、群泊现代农业示范园项目、天津市光合谷有机农业文化示范园项目、群泊示范镇配套基础设施建设项目、集团

证书显示，团泊示范镇项目总投资40亿元，投资28亿元的官网显示，团泊新城东区土地一级开发项目总投资44亿2000万元。 如果上述两项投资的介绍都很准确，总投资将超过80亿元。

北京正略钧策管理咨询企业合伙人薛迥文表示，团泊湖企业从事一级土地开发，首要通过信托等融资形式拿地，对资金诉求量相对较大。