“招商地产50亿注资东力实业 含计提亏损项目”

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记者徐学成经道坤鄢颖浩·杨薏强发于广州南京重庆上海

4月25日，招商房地产发布公告，计划将旗下约50亿资产注入东力实业( 00978，hk )。

但《每日经济信息》记者调查显示，注入东力实业的资产，可能不是招商房地产最高质量的资产，存在利润率不高、销售速度慢、后续可销量不足等问题。 据记者调查，南京招商雍华府去年准备降价7200万元，但重庆长嘉汇项目去年预售率为3.88%，佛山四项目可售面积仅剩下48%。

招商为什么要把这些看起来不是高质量的资产注入港股上市公司呢？ 《每日经济信息》记者采访招商房地产，企业表示，此次交易的目标资产均为高质量资产，所在4个城市快速发展潜力良好，不是周转速度慢或毛利低的项目，但这是记者调查和招商房地产

/ S2/]南京招商雍华府利益限制/

近日，《每日经济信息》记者调查显示，南京招商雍华府通过招商地产加快了库存下跌7200万元的准备。

招商房地产方面对记者表示，将南京招商雍华府注入东力资产的理由是“降价后注入东力，而且该项目已于4月25日提前入市，销售情况较为理想”。

记者从卖场现场获悉，该楼均价达到26800元/平方米，截至目前已有90多个套房现货销售。 虽然取得了很好的销售成绩，但项目的利润空期间受到限制。

据招商地产年报报道，该项目容积率面积仅为14.54万平方米，总投资额预计将达到31.5亿元。 据此计算，每平方米可销售面积的投入资金将达到2.17万元。

南京市12366表示，开发商在销售项目时只需缴纳营业税和增值税的5.6%，按总房价的1万分之5征收印花税，另预交2%的土地增值税。

根据南京网上房地产公示招商雍华府商品房预售方案，雍华府装修价格高达4069元/平方米，但售价仅为26800元。 如果加上项目的营销和宣传费用以及上述应交的营业税、印花税和土地增值税，则上述项目的利润空之间会产生疑问。

“可以肯定的是，如果招商房地产按照4069元/平方米的装修标准，雍华府项目几乎没有盈利的可能。 ”南京房地产行业的一位业内人士对《每日经济信息》记者说。

“虽然项目已经做好了赤字的准备，但从目前的情况来看，赤字的局面也确实出现了。 这也是房地产招商的必要问题，所以要提高利润率就需要招揽雍华府这样的项目。 ’其他行业的人也有同样的看法。

值得注意的是，目前雍华府开业以来，销售业绩良好，在业内人士看来，很大程度上是南京楼市目前库存量下降，出现了住房短缺的情况。

根据记者调查的数据，雍华府项目共有965户房源，而且主力户型均为大型户型房源。 “目前，只销售了项目十分之一的房源，随着周围楼房层出不穷的冲击，在住宅类型和价格上给雍华府带来不小的冲击，从而影响销售速度。 ”

江苏省房地产协会的一位负责人对《每日经济信息》记者表示:“如果影响销售，开发商可能会降价刺激销售，但开发商必须面对赤字的后果。 那么雍华府项目销售利润和周转速度不好，会影响招商房地产的利润率。”

除招商雍华府外，招商地产位于南京的另一个项目招商紫金山1号目前出售的物件越来越少。 招商财报显示，目前该项目70%以上结算归a股所有的业绩，但后续供销量不高，“后续供销量不高会给招商房地产带来利润贡献不大的问题，对利润率的贡献也会进一步减少。” 南京房地产促进会负责人对《每日经济信息》记者说。

重庆项目去年的预售率为3.88%/

与南京招商雍华府不同，注入东力实业的另一个项目——重庆长嘉汇出人意料的是预售较晚的楼盘。

根据年度报告，截至去年12月31日，这些项目的预售率仅为3.88%。 在累计投入43亿2800万元的情况下，取得的预售收入仅为6亿4500万元。

据重庆互联网房地产新闻报道，重庆长嘉汇一期项目目前取得预售许可证的房源有1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、8栋、9栋、11栋、12栋。 《年11月已经开始销售的12栋(渝国土房管(予字第( 765号)》和515平方米以上大型住宅型4栋)渝国土房管)予字第) 345号》目前一套也没有销售。

另一年5月开业，推出了办卡享受额外3%优惠活动的9号楼，但至今已过去近1年，占总房源32.19%的房子仍未如期出售。 占地面积从76.31平方米到114平方米，以2户和3户户型为主的11户、304套房中，目前处于可销售状态的房屋为237户，占77.96%。

虽然其他1栋的销售率并不差，但是在1栋、2栋、3栋大楼中也有3成以上的房源没有出售。

《每日经济信息》记者采访招商房地产，询问后者为什么要向东力实业注入销售速度缓慢的重庆长嘉汇项目。 后者的回答是:“重庆长嘉汇项目是住宅商业综合体，项目开发时间相对较长，周边地价上涨近招商原土地收购价格的两倍。” 也就是说，项目的利润相当大。

但是，这一说法与记者的调查不完全一致。

记者查阅公开资料后发现，2009年底，招商房地产间接持股50%的子公司荣誉总额约为有限企业50.0297亿元，成为重庆市南岸区弹子石集团地块，该年度重庆总价地王。

资料显示，该集团地块总占地面积33.66万平方米，评价建筑面积145万平方米，土地规划用途为居住、公共建设及相关配套设施。 根据这个计算，招商房地产为该项目支付的土地单价为3450元。

该地块是长嘉汇项目所在地，目前该楼盘售价9500元左右，不到地价的3倍。 重庆房地产业人士表示，根据楼宇地价占房价三分之一的计算，该项目利润空之间不大。

重庆网上房地产数据显示，去年11月分拨的重庆南岸区弹子石集团d标准分区d2-2/03、d2-4、d1-6-1/03 (部分)号地块，土地用途为两类居住用地(兼容文化设施、商业、商业、娱乐)

该网站近日开设的南岸区弹子石集团a地块a15-1/02号地块，土地用途为两种居住兼容商业、商业用地，面积42906平方米，最大容积率150171平方米，初始价格34540万元，平均单价2300元/平方

佛山项目的可销售面积仅为48%/[/s2/]

在此次租房东力实业中，招商房地产被注入佛山4个项目，但据《每日经济信息》记者调查，佛山4个项目的可销售面积只剩下一半以下，由于户型和价格，部分项目可能遭遇销售困境，后期

招商房地产此次发布的公告显示，位于广东佛山市四个项目——依云曦城、依云水岸、依云天汇、依云上城全部注入。 4个项目总建筑面积174.15万平方米，但未销售面积共计83.92万平方米，仅占总可销售建筑面积的48.18%，不到一半。

根据未售建筑面积比重计算，上述4个项目中，依云水岸和依云上城未售面积较少，分别只占总可售面积的16.79%和39.49%，目前检索网所示的2个项目销售分别为12000元/平方米 从区域特征来看，两个项目都位于佛山市主要城市，组合成熟，确实有很大的快速发展潜力，但由于货物量不足，其取得的收益难以对四个项目整体收益构成较大的提高

在4个项目中，可销量最大的是依云曦城，其次是依云天汇，两个项目分别在佛山市南海区和狮山镇，一个在佛山高新技术产业开发区，另一个离主要城市很远。

日前，从依云天汇项目现场获悉，该项目正在近期上映，据公开资料显示，均价15000元/平方米左右，另外，该项目最小户型达到150平方米，销售人员在开业当天对价格表示“意外”

相关分析表明，在目前中小户型占市场主流的情况下，大型户型产品不太适应刚性诉求而受到冷遇，依云天汇这样的项目后期销售前景尚不明朗。

与上述情况类似，招商房地产将位于广州的招商金山谷项目注入上市公司资产，数据显示，其可销量为68.41万平方米，约为总可销售建筑面积的一半。

但据《每日经济信息》记者介绍，招商金山谷近期入市的是该项目别墅组，公开资料显示销售均价达到35000元/平方米，户型面积330~1100平方米。 众所周知，该项目位于广州市番禺区，从价格和户型来看，入市是名副其实的豪宅产品，但在控制之下，广州房地产市场一直陷入豪宅滞销的泥潭。