“诉求疲软 北京甲级写字楼租金三年来首现下滑”

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经过记者胡健从北京出发

昨日( 4月11日)仲量联行公布的年一季度北京房地产市场报告显示，一季度北京甲级写字楼诉求明显放缓，写字楼租金时隔3年出现回落。 北京地产部负责人向《每日经济信息》记者表示，金融和专业服务外资租户已经缩小租赁面积，未来一两个季度的租赁诉求依然疲软，租赁费很可能将持续下降。

办公楼的租金下降/

据统计，北京甲级写字楼一季度市场平均租金比上个月下降2.0%，为每平方米337元，是2009年三季度以来首次下降。 由于cbd地区高额租金面临更大压力，租金环比下降3.7%。 在租赁期满压力不大的地区，租金仍实现了小幅涨幅。

仲联行北京商业地产部负责人贺睿珂告诉《每日经济信息》记者，cbd地区经历了2006年以来首次净吸纳量负增长，金融和专业服务外资租户缩小了租赁面积，但来自汽车和it领域的租赁诉求依然强烈。

他表示，许多企业在全年市场吸收高峰期签订的租赁全年面临到期，但目前的市场租金是三年前的两倍以上。 这是因为，这许多租户租赁到期后，将面临更高的租金。 空考虑到安装率可能上升的压力，小业主应使租赁条款具有灵活性，以维持或改善目前的入住率水平。

贺珂解体表示，公司仍然重视北京市场的重要性，但考虑到近年来写字楼租金的大幅涨幅，租户正在重新判断办公室空之间的诉求标准。 许多办公楼的业主注意到市场的这种趋势更加谨慎。 预计未来一两个季度的租赁诉求依然疲软，租金很可能会持续下降。

从整体上看，一季度北京市场净吸收率和去年同期比均有上升，但约三分之二的吸收量来自金融街区域79000平方米新竣工的国家开发银行私人办公楼。 因为，这个租赁市场的实际净吸收量为37000平方米，是2009年以来的最低水平。

国家开发银行大楼是本季度唯一完工的甲级写字楼项目，一季度末北京甲级写字楼总存量达到630万平方米。 年，北京预计将有4个甲级写字楼项目入市，总建筑面积40.3万平方米，其中约85%进入租赁市场。

房价还很坚挺/

仲量联行表示，新监管政策的出台将很快引爆二手房市场，购房者和卖家都不愿承担新政策下的税务价格。 3月份北京二手房市场交易量突破4.7万套，创历史新高，是2月份交易量的4.2倍。

据统计，在高端住宅营销市场，1月和2月共成交1987套高端公寓，交易量是去年一季度的2.5倍。

除此之外，一季度前两个月价格坚挺，平均售价比上个月上涨1.8%，至每平方米42228元，其中70%的销售项目平均售价比上个月上涨。

对比北京楼市新政对高档住宅的影响，仲量联行北京和华北区市场研究部负责人陈锦平告诉《每日经济信息》记者，政策将进一步抑制投资诉求，二手房成交量将下跌。 单手住宅市场预计不会明显弱化，但二手房业主负债普遍不高，急于抛售房产的热情不强，这些都会支撑房价水平。

房价可能稳定，但成交似乎要跳水。 丽兹行郑海燕表示，3月成交量空前暴涨，首要原因是政策出台前的“末班车”效应，卖方抛售，买方紧急买入，“双急”促使集中成交。 随着3月30日《国五条细则》的出台，买方进入观望状态，二手房成交将恢复到去年二季度的水平。

根据利兹的数据，3月份高端二手房交易量共计901套，比上个月上涨352.76%，比去年同期上涨384%，超过了近3年来最高值的两倍。

不动产业者舍不得卖/

关于北京版细则中“加强对开发商的管理，提高商品房预售门槛”的规定，北京住建委主任杨斌解释说，政策的目的不是抑制刚需。 相反，如果提高分售的门槛，就会与众不同。 重点是比较商业住宅和高级住宅。 这部分住宅的分拨门槛必须提高。 目的是为了吸引市场上急需开发者几年前在商业住宅和高级住宅上大量投资的观察力，从而需要供给的改善型住宅。

这确实在政策层面堵塞了高端住宅和商业地产的投资渠道。 仲联行数据显示，一季度北京没有获得甲级写字楼和高质量商业地产的大宗交易。 年全年，北京也只有12宗大宗交易，合计成交额92.9亿元，较年227.9亿元大幅下跌。

但是，仲量联行报告还提示了投资者对商业地产的投资意愿，尽管写字楼业主为了维持现有租户，短期市场租金依然疲软，但由于有限的市场供给空安装率

业主方继续惜售也反映出对北京市场的信心，近几季度北京投资市场上很少有高质量的项目可以交易。 最近的写字楼交易也以非中心地区的私人写字楼交易为主，国际投资者开始探索非中心地区的投资机会，这种趋势将持续到年中。

仲联行北京投资部负责人庞树东表示，“可供交易的资产不足是近几季度投资市场交易不足的重要原因。 但是投资者仍然保持着很高的投资趣味性，一点点的潜在交易还在商谈中。 ”