“万科出海“只为学习”国外房产购买力弱或成牵绊”

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经过记者王杰从北京出发

王石日前在公开场合表示，由于众多万科客户将移居海外，其中30%的客户选择北美作为目的地。 因为这个万科要跟着这些顾客进军北美。

“如果资金和开发模式不充裕，不更好地了解当地房地产市场的诉求和特色等，房企海外布局可能面临不同程度的风险。 ”同策咨问研究中心总监张宏伟告诉《每日经济信息》记者，从机会价格和投资转化率的角度考虑，虽然受新型城市化推进的影响，楼市一直受到调控的影响，但国内房地产市场仍比国外有投资价值。

住宅企业出海还处于“试水”阶段

万科今年2月宣布与铁狮门房地产企业( tishmanspeyerproperties )成立合资企业，共同开发美国旧金山富升街201地块) 201folsomstreet的高层豪华住宅公寓项目。 这个项目是万科在北美市场的首次投资。

万科方面在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业进行国际化业务尝试的目的是让员工有机会实地认识和了解国外成熟的市场运营经验，合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平。 万科表示，企业不仅想从投资的角度看美国市场，还想学习美国这个成熟市场的开发和管理经验。

截至目前，碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科等十多家大型房企在海外是否有房地产项目，投资计划明确。 行业人士解体，国内大型房企频繁投资海外房地产的目的，不仅仅是为了学习。 熟悉海外房地产的业内人士向记者明确表示，住宅企业出海仍处于“试水”阶段，目前还没有成功案例。

根据张宏伟的解体，中国房企“出海”不仅是战术布局上的考虑，更重要的是要利用国内房企销售渠道上的资源特点，吸引国内高级职业客群到海外运营商投资。 此外，一些大型房企的全国化布局已经基本完成，从战术布局的角度看需要国际化； 从投资项目来看，多为旅游房地产项目，锁定的客户多为国内客户，公司也可以借此整合产业链，吸引国内客户投资。 ”。

国内比国外有投资价值

上海易居研究院的严跃进表示，万科这样的大型房企频繁进军海外，仍然面临着各种风险。 从宏观角度看，海外房地产市场也不平静。 作为市场化程度较高的美国市场，风险传导路径会更多、更复杂，极大地影响相应的海外项目。 从微观角度看，国内大型房企往往有“垄断谋暴利”的成长痕迹。 这种模式在国外如果没有资本运营和风险管理能力，就有可能带动相应的项目。

开发模式差异化也是房企出海的门槛。

据亚洲豪机构营销总监郭毅介绍，国内开发商出国时，首先面临的是获得土地的困境，国外土地为私有，开发商的土地持有方式与国内完全不同，同时难度也不小。 其中，有时必须得到该地块周边几公里以内的人们的同意。

在海外市场化因素大于行政化因素的背景下，海外开发注重在制度大框架下走市场操作的趋势。 二是国外的“轻资产”模式比国内的“重资产”模式更成熟。

此外，海外房地产的“购买力”也是制约房企出海的瓶颈。 张宏伟认为，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国房地产市场仍有至少10~20年的快速发展机会。 从机会价格和投资转化率的角度考虑，由于新型城市化的推进，楼市经常受到调控的影响，但国内房地产市场仍比国外有投资价值。