““高开低卖”仍遇冷 招商地产深圳豪宅项目销售不足三成”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

传言上半年最高级豪宅能卖到20万元/平方米的招商房地产伍兹公寓，自今年9月12日启用后，一直处于“有价无市”的不自然状态。

今年9月中旬，招商房产位于蛇口的伍兹公寓开业销售，主力4套大型住宅单位159套，每平方米价格6万元~8万元。 据深圳市计划和国土委员会网站统计，截至12月18日，伍兹公寓仅售41套，整体蜕变率不到3成。

伍兹公寓是今年深圳市场屈指可数的高级豪宅产品之一。 市场分析师表示，超过了同类型产品的售价和产品市场定位，加上楼市调控政策的限制，伍兹公寓的销售出乎意料地冷清。

伍兹的公寓“卖得贵”

楼市刚需之年，开发商纷纷调整产品战略，适合市场需求的产品备受市场青睐，而豪宅产品却很冷清。

伍兹公寓是招商房地产今年在深圳上市的唯一高层豪宅，位于蛇口海上世界领域，在业界拥有“深圳汤臣一品”的称号。 伍兹公寓占地1.13万平方米，总建筑面积约4.72万平方米，整个项目由3幢28层高的住宅组成，主推175平方米精装4间大户，房源共159户。

资料显示，伍兹公寓是海上世界区的一部分，后者是招商局集团投资600亿元巨款打造的集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公室、艺术、度假、休闲、居住于一体的国际滨海休闲区。

从2010年开始，伍兹的公寓进入了市场宣传和客源期。 传说，由于地理位置优越，该盘遭遇行业热炒，拥有顶楼花园和空天游泳池的516平方米顶楼单位将达到20万元/平方米。

今年9月12日，伍兹公寓取得了预售证。 但与此前的高级宣传相比，招商房地产没有举行开盘仪式，而是选择悄然上市，主力户型报价约6万元/平方米。

根据深圳乐居网站资料，目前伍兹公寓最低销售单价为4.8万元/平方米，最高7.4万元/平方米，均价为6万元/平方米左右。 很明显，这个价格比原来热炒的价格低了很多。 对此，今鹰地产营销总经理林晓华解体认为，招商地产可能采取“高开低卖”的营销战略，定位为高价拔产品，在买家心理上占了便宜。

尽管如此，伍兹公寓的售价还是刷新了深圳今年中心城区高层产品的单价记录。 今年上半年，华侨城推出的纯水岸14期和15期高层产品，目前的销售均价在5万元/平方米左右。 该区域的豪宅产品中，目前只有南山紫园以平均价格超过伍兹公寓。

高端项目经验不足

在楼市持续调控下，豪宅市场陷入困境，被定位为天价豪宅的伍兹公寓的成交情况也不是十分令人满意。

据深圳市计划和国土委员会网站介绍，伍兹公寓自9月开业上市以来，截至12月18日仅售出41套，不到159套房的三分之一。

据悉，伍兹公寓迄今为止的走势备受市场关注，招商房产经监管部门咨询，最终不得不悄然开张。 原定销售的3套顶级大型公寓也未预售，转为招商房产持有。

《每日经济信息》记者打电话给深圳招商地产营销总经理助理江濑询问有关销售的问题，他说不便透露伍兹公寓的具体销售情况。

林晓华认为，伍兹公寓是招商房地产推出的个别高端大厦，发挥着数字标杆作用。 “就像雇佣明星代言人一样，以高价提高产品整体的定位。 ”

世界房地产市场研究部的曹拆员认为，伍兹公寓的主要水龙头和前海楼盘概念和其他同类产品的市场定位和目标客户群一样，没有太大偏差。 但相比之下，伍兹公寓的装修设计却很前卫，深圳的当地顾客可能不太同意。

招商房地产一直以开发中高档产品为主，豪宅开发和销售方面的经验不丰富。

以招商房产位于深圳的招商观园别墅项目为例，该项目于今年8月初正式公开上市，主要产品为联排和独栋房屋别墅，开盘最低价2.1万元/平方米，目前均价3.3万元/平方米。 该项目的联排别墅以三联排为主，园区内无湖景山水资源，相对于高档别墅产品强调高质量资源、隐私和垄断性的特点，招商观园的产品设计特点不突出。

曹交易认为，由于产品设计上的不足，招商观园的价格没有太大特点。 据悉，目前招商观园别墅项目销售情况也不尽如人意。

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