“东航置业上海项目拿地8年才销售 每平方米毛利高达4万元？”

本篇文章2240字，读完约6分钟

经记者杨宠从上海强发

位于上海徐家汇滨江中心位置的名为“云锦东方·湾庭”的楼盘，因总建筑面积超过50万平方米，被认为是上海市中心目前出售的少数超大规模楼盘。 但是，很少有人关注始于今年12月的楼盘，其实在2004年已经有了土地，拿到土地8年后才开始进入市场。 更鲜为人知的是，这个项目属于国资委要求退出房地产业务的东方航空空集团的全部。

楼盘成交价格平均超过5万元/平方米，但根据拿地年的土地评估和地块总建筑面积，每平方米土地价格只有1000元。 可预期的巨大利润，令许多公司垂涎。 特别是对本职工作业绩不稳定的东航集团来说，这个项目可以让集团提交漂亮的成绩单。

总投资额60亿售价5.44万元/平方米/

网上房地产资料显示，云锦东方·湾庭土地开采权来自2004年和年东航置业签订的两个土地转让合同。 其中，年的部分是对原协议的补充。 上海市房地产估价办公室2004年一季度对云锦东方湾庭院所在的徐汇区龙华街道190号土地价格进行了判断，发现上述地块总价值仅为6亿4900万元。

如果这样判断总价值，换算项目土地价格，就会发现该地块的土地价格便宜得惊人。 云锦东方销售负责人介绍，该项目可销售面积超过50万平方米，其中33万平方米为住宅，其余17万平方米为办公用。 按照这个计算，每平方米建筑面积的土地价格只有1000多。 如果年补充合同约定的土地出让价维持2004年的水平，项目整体利润将非常可观。 网上房地产资料显示，云锦东方·湾庭平均合同价格达到每平方米5.44万元。

不过，据上海东航投资有限企业(以下简称东航投资)相关人士介绍，东航置业曾在2009年就这些项目追加土地出让金，但他没有透露具体金额。

中房信研究总教练薛建雄说，虽然重新签署的土地合同的地价往往比以前上涨。 但是，与同期转让的土地相比，仍然受到相当大的优惠。

根据上海环境热线公告，云锦东方·湾庭总投资额为60亿元。 根据该计算，云锦东方每平方米投资额仅为1.2万元，目前云锦东方合同售价5.44万元/平方米，每平方米毛利润约4万元，仍可得出毛利润水平超高的结论。

但是，东航投资官员对《每日经济信息》记者表示，上述每平方米投资额不包括预先征收的土地增值税和其他财务价格，实际利润并不像想象中那么高。 关于这个项目的利润水平到底是什么样的，这个人没有明确。

不过，参考与云锦东方·湾庭同一时间拿下土地的恒盛尚湾，我们多少可以了解一下这个项目的可能收益。 在恒盛地产上市的2009年，由于来自恒盛尚湾等高毛利润项目的贡献，恒盛地产的毛利率上升到了48%以上。

用上述毛利水平测量，云锦东方毛利水平明显高于区域平均水平。

目前只销售了不到4万平方米/

资料显示，云锦东方上海东航置业有限企业主要从事房地产投资、开发、经营及基本建设业务。 除了出国外，企业项目还涉及到西安、云南、杭州、北京。 根据上海工商行政管理局的公司资料，上海东航置业有限企业的股东分别是上海东航投资有限企业和东航房地产投资有限企业。

东方航空年报显示，东航房地产投资有限企业的股东之一是上海东航投资有限企业。 上海东航投资有限企业的控股股东为东方航空集团企业。

根据《东方航空》报2004年的报道，东航房地产投资有限企业于2004年除名，其成立标志着东方航空 9个业务板块的形成，以东航集团航/ [/K0/]货运为主，房地产、K0/]货运为主。

公开资料显示，年国资委下达退房令后，东方航空空股份有限公司有2次向东航投资有限企业转让股份的记录。 一次，年向母公司东航集团旗下的上海东航投资有限企业(以下简称东航投资)转让东航房地产投资有限企业)5%的股份，定价为1.01亿元。

另一年是东航转让东航房地产投资有限企业5%股权获利0.89亿元。 一位财务人士表示，由于东方航空空股份有限公司和东航投资有限公司属于同一控股股东，两家企业的相互交易不会改变东航房地产投资有限公司的最终所有权，但大股东东方航空空集团将通过上述关联交易进行经营、收益。

年东方航空空年营业外净利润为27亿元，占税前利润总额的比例达77%，其中包括转让东航房地产投资有限企业5%的股权所带来的收入。

对整个东航集团来说，云锦东方项目的实际贡献利润将更大。 根据云锦东方的资料，整个项目总建筑面积达到50万平方米，但目前只开发、销售了不到4万平方米。 这意味着即使云锦东方的售价长期不变，东方航空空集团从整个项目中获得的利润依然非常可观。

东航投资:再也不去拿地了/

和许多央企开发用地一样，是云锦东方湾庭的前身，也是东航集团旗下的配套工厂东方航空设备有限企业。 2003年，徐汇滨江整体开发启动后，上述地块成为开发用地。

在东航集团下，正如可用的地块一样，不仅仅是云锦东方·湾庭。 根据东方航空空股份有限公司名单，东航集团仅在西安、咸阳和永登三地就拥有33处土地房产和225处楼宇房产，以及相关建设、基础设施和设施。 昆明有7处土地不动产和77处楼房不动产及相关建设、基础建设和设施。

事实上，东航投资有限企业迄今为止在许多城市进行了房地产开发。 按照惯例，中央企业房地产企业有不少利用集团旗下的土地开发房地产。

这让业界怀疑，将来这些地块是否也会成为东航不动产可以利用的开发用地。

这些推测被东航投资有限企业的相关人士否定，称目前国家对土地转让的安排，必须推进募集程序。 现阶段，东航投资的首要任务还是完成手头的业务，不再去拿地，东航投资未来的业务必然会缩小。