“房价与居民收入增长挂钩 “国五条”遇“化骨绵掌””

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经各记者杨睿强鄢银婵道坤李彪尚希王杰徐学成实习记者李婷从上海重庆江苏北京广州出发

《每日经济信息》记者在采访过程中发现，已发布的各地实施细则有共同优势，将房价涨幅与居民人均可支配收入的实际增长速度联系起来。

居民人均可支配收入逐年增加。 以深圳为例，官方数据显示，全年深圳居民人均可支配收入40742元，扣除价格因素，实际增长8.6%。 另一方面，2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入年均增长速度达到8.5%，年增长率进一步增加，达到12.7%。 业内人士表示，这一规定与此前外界关于“有可能导致gdp增长率”的猜测不同，但似乎对房价造成了一定的上涨空之间。

上海:九部门参与楼市调控或创历史新高

经记者杨宠从上海强发

3月30日，上海印发地方版《国五条》细则——《本市关于贯彻〈国务院办公厅关于继续房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》(以下简称《上海实施意见》)。 《上海实施意见》共有6个，涵盖7个行业，参与执行的部门除住房保障和房屋管理局、规划国土资源局外，还迅速发展改革、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安7个部门，参与执法的机构或历届楼市调控，

“房地产中介机构和房地产经纪人教唆购房者伪造说明材料，协助他们规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为； 对有关房地产中介机构和房地产经纪人，可以暂停网上销售，责令停业整顿情节严重的，涉嫌依法吊销营业执照和经纪业务证书犯罪的，依照规定移送司法机关追究刑事责任。 ”

与北京、广东的地方细则相比，上海的限购造假处分可以说是最严格的。

根据《上海实施意见》，对发生限购政策违规、藏盘惜售、土地闲置、挪用融资资金等违法违规行为的房地产公司，各有关部门根据各自职责，办理网上资格合同、土地竞买、项目贷款开发、贷款 税务部门应当进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照销售价格划分，明确预征率，严格按照有关规定进行清算审查和鉴定。

实际上，在上海至今为止对搁置土地、翻盘等行为也有同样的记载。 但是，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，上述政策与以往最不同的是，目前金融、工商、国土等多个部门都参与执法。 如果有藏匿或囤积土地的行为，不仅国土和住宅管理部门，金融、工商、财税也参加。 这样，如果一个项目被视为囤积地，其他项目也会参与，对住宅企业来说肯定是警告。

《上海实施意见》规定，必须严格执行商品房预售的各项制度规定，进一步严格执行“一房一价”、定价、商品住宅销售方案备案审查等规定。 预售方案报价过高且不受房屋管理部门管理指导的，不受理售房方案备案，可以不颁发预售许可证。 擅自超额销售备案价格，违反定价，违反“一房一价”规定的，采取暂停网上合同等措施，依法严厉取缔。

这个《上海实施意见》已经相当详细了，很多接受记者采访的业内人士表示，各部门应该就这个《上海实施意见》进一步制定部门实施细则，最终的政策实施效果也要看这些部门公布的部门细则。

深圳:细则比较“温柔”给了房价上涨空之间

经记者徐学成出生于广州

昨天( 3月31日) 18时左右，深圳发布《深圳市人民政府办公厅关于继续房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，共列8个主要复印件。

要执行“国五条”中关于“20%的税”的规定吗？ 深圳用“严格执行国办发〔〕17号文关于住房出售个人所得税的征收规定，逐一发挥税收政策的调节作用”的话表达了自己的态度。

中国综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济信息》记者采访时表示，针对上海和北京的相关规定，深圳这一表述看起来比较简单。 相比之下，如果无法鉴定住宅的原有价值，该如何征收税款呢？ 住宅自用超过5年，是否征收税费等复印件，深圳未作详细表述，其可操作性有待进一步注意。

套房套房套房套房套房套房(以上)的信用政策这样会收紧吗？ 《通知》中的表述是:“银行领域金融机构必须严格执行住房贷款政策的第二套(以上)。”

宋丁给出了第一个评价:“这意味着此前的信用政策没有调整。” 他指出，这意味着将按照深圳预定的套房“六成首付”的规定执行。

要提高套房首付的比例吗？ 深圳市没有具体说明，但“人民银行深圳市中心支行可以根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，根据需要调整第二套住房贷款的首付比例和利率”的表述与北京和上海相同。

另外，关于第三套房(以上)的信用政策，北京市指出“继续停止发放第三套房以上的住房贷款”，上海规定“严禁发放第三套房以上的住房贷款”，但深圳没有提及细则。

宋丁认为，相关信贷政策表明，深圳市未来有可能根据市场情况进行动态调整。

根据《通知》，“根据我市(深圳市)年经济快速发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入实际增长速度”。

这一规定与此前外界对“有可能导致gdp增长”的猜测不同，但在宋丁看来，似乎给了房价一定的上涨空之间。

官方数据显示，年深圳居民人均可支配收入40742元，扣除价格因素，实际增长8.6%。 另一方面，从2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入年均增长速度达到8.5%，年增长率更大，达到12.7%。

除此之外，在限购、限价等调控政策上，深圳只是表示“必须继续严格执行国家、省、市的商品住房限购措施”，并未确定收紧。

北京:“一刀切”的税收转嫁萌芽

李彪经过记者尚希王杰从北京出发

3月30日，北京版《国五条》地方细则沉寂后，经过近一个月终于公布，瞬间沸腾的二手房市冻结。

北京市住房城乡建设委员会宣布，将于年3月31日零时至4月7日24时，对本市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、考核和网上合同。 系统升级调整后，购房资格审查机构在10个工作日内反馈了审查结果，但新政显然没有给买卖者留出足够的窗口期。

“北京的成交量一定会下降，投资性购房几乎绝迹。 但是，短期内房价几乎不会下降。 ”在这里，在中介领域接触10多年的某店店长昨天( 3月31日(每日经济信息)记者采访时是这样想的。 前段时间也有一点投资性的住宅购买，但是最近已经没有了。 投机性投资性的住房购买肯定会受到抑制。

“短期内成交量肯定会下降很多。 ’他告诉记者。 房价还是由供求关系决定的，但在供求上，还是买的比卖的多，我认为只要供求关系不变，短期内房价几乎不会下降。

根据细则，转卖“二手房”时，按个人转让住房所得的20%严格征收个人所得税。 事实上，这20%的所得税由谁承担也是个疑问，根据细则，“二手房”买卖中的卖方应该承担。 但是，上述店长表示，国家将征收20%的个人所得税，根据以前的购买“潜规则”，上面写着卖主的名字，但基本上是买方出钱。

据此推算，北京“二手房”市场的房价下降了空之间将更加狭窄。

但是，短时间内，北京市的“二手房”交易将迎来冰河期。 上述店长告诉记者，越是有房的人，对政策越敏感，在细则出台前，许多“二手房”交易已经闻风而起。

据连锁房地产市场研究部统计，截至今年3月26日，北京市3月二手房成交37247套，比上个2月同期分别上涨1.4倍和3.5倍。 而且，比去年同期上升了223.1%。 3月份全月二手房成交量预计将突破4万套，达到2009年以来的最高值。

店长从以往的政策方向推测这些细则的大致副本，认为应该过家家的人已经过家家，对于现在细则的制定，大家都很平静。

除了房地产交易量外，房租的变化也成为社会关注的焦点。

“国五条”出台后，业内不少人担心20%的个人所得税，认为许多房东与房客被终止租房合同，试图尽快出售住房，导致租房市场吃紧，北京房租迅速上涨。

今年3月，北京市统计局和国家统计局北京调查总队表示，2月居住价格比去年同期上涨8.6%，比上个月上涨1.3%，其中住宅建设和装修材料价格持平，但住宅租金比去年同期上涨9.4%。

事实上，房租的变动主要受春节季节的影响，《国五条》公布的影响可能很小。 上述店长向《每日经济信息》记者表示，“虽然据说受《国五条》公布的影响，北京的房租会上涨，但《其所在东城区的部分地方》今年的房租价格没有出现上涨，几乎和去年一样，部分地方还在小幅下降。”

合肥:备案的商品房三个月内不得涨价

经记者查道坤从江苏出发

3月31日晚，合肥市也发出了贯彻《国五条》细则的通知。 但是，此次合肥市国五条细则并没有什么亮点，其中没有提到全面限购、提高套房首付比例、二手房20%交易税。

合肥市房地产行业的一位相关人士对《每日经济信息》记者表示，合肥国家的五大细则之所以没有北京和上海严格，主要可能是合肥市作为二线城市，政策上有些不准确，以及作为地方政府，不希望政策过于严格。

合肥国五条细则规定，一是进一步稳定新建商品房价格，坚决贯彻国家和省各项宏观调控政策，全市年度新建商品住房价格增长率不得超过本市城镇居民人均可支配收入的实际增长率。 二是加快保障性安居工程建设，完成全年3.9万套保障性安居工程建设任务。 三、增加普通商品住宅用地供给，全年住宅用地供给总量基本不低于前五年平均实际供给量； 四是加强房地产交易秩序监管，严厉打击套现抛售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为五是严格执行商品房价格定价规定； 六是加强房地产市场的新闻披露和舆论导向。

其中严格执行商品房价格定价规定，备案商品房价格三个月内不得向上调整。 这些业内人士对此表示，“这一规定事实上抑制了开发商的涨价行为，一旦开发商越过这条红线，物价部门可能会驳回涨价申请。”

此次合肥的国家五条细则中，二手房20%的税费未落地，全面限购、套房首付比例提高等方面未予提及。

年合肥市年度新建商品住房价格增长率不超过合肥市城镇居民人均可支配收入的实际增长率。 合肥学院房地产研究所副所长凌斌对记者表示，年合肥市区商品住宅销售均价6205.63元/平方米，比去年同期增长4.63%，合肥今年实现调控目标应该不会太困难。

厦门:商品住宅用地供应面积翻倍

每次实习记者贾斯汀从上海出发

昨天( 3月31日)，厦门市国土房产局发布厦门市全年新建商品住房价格控制目标通知，根据统计部门公布的价格统计指标，厦门市全年新建商品住房价格指数要求去年同期的涨幅低于城市居民人均可支配收入的实际增长幅度。

这次的目标和去年有两点不同。 一个是上次的目标是新建住宅，这次的目标是新建商品住宅(不包括保障性住宅)； 二是上次的目标是与gdp和人均可支配收入的增长幅度进行比较，这次的目标是与城市居民人均可支配收入的实际增长幅度进行比较，扣除cpi上升的因素，直观易懂。

厦门国土房地产局还表示，将严格执行限购贷款政策、税收政策和差别化贷款政策，增加普通商品住房和用地供应，加快保障性安居工程的规划建设，健全房地产市场运营和监管机制。 并继续采取切实可行的措施，加强商品住房定价指导，联合相关部门开展对房地产市场秩序和住房中介市场的专项检查管理工作，整顿规范市场秩序，严格打击限购措施执行中的违法违规行为。

并根据公布的《年厦门市经营用地出让计划》，厦门市将进一步增加对普通商品住宅用地的供应量，今年将出让62块地块，土地面积342万平方米，建筑面积约754万平方米。 供应土地面积比去年增加了20%。 商品用地供应土地面积为184万平方米，比去年的87万平方米增加了两倍以上。

据业内人士王先生介绍，厦门目前正在实施套房上浮首付6成、贷款利率10%的政策，但下一套房贷要求上浮首付7成、利率30%。

城市年轮中国机构理事长张文彪认为，厦门发布的这一细则符合厦门城市的优势，以应对房价过高与居民收入增长跟不上的矛盾为目标，是第一次如此全面详细地发布全年土地供应规划。

“去年上半年厦门岛内一手住宅价格约为每平方米2.3万元，今年已经达到每平方米3万元，全市一手住宅年涨幅在30%以上。 》厦门房地产评论家程凌虚表示，去年厦门市城镇居民人均可支配收入实际增长约13.6%，除去价格上涨等影响，以增长10%计算，今年厦门房价涨幅必须控制在这一区间内，任务十分艰巨。

业内人士表示，厦门《国五条》细则提出了具体的调控目标，但与北京、上海细则相比，较为温和。 其中，关于“出售住宅增收20%的税收”等文案尚未确定，认为对厦门楼市影响不大或不大。 “厦门楼市量贩价格一起上涨的交易状况和惯性将持续下去。 ”张文彪说。

重庆:加强土地供应市场监管

经记者邓银婵从重庆出发

3月30日，重庆市人民政府公共新闻网印发的《重庆市人民政府办公厅关于继续房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》) )，首先从房地产限价、限贷、征收房地产转让所得税两成等方面进行管制。

昨天( 3月31日)，《每日经济信息》记者观察到，“重庆地方版的相关细则比国五条更为严格”。 但是，《通知》中“地价不得超过房价的三分之一”等复印件已于2009年执行。

《通知》要求，重庆市主要城市9个区新建商品住房价格增长率低于城市居民人均可支配收入的实际增长率。 据重庆市统计局数据，该市城镇居民家庭人均可支配收入22968元，比去年同期增长13.4%，这一增幅也是今年重庆主城区房价涨幅的红线。

记者观察到，此次发布的细则中没有“将套房首付比例提高到7成”的规定，只要求严格执行套房信贷政策，暂停居民家庭购买第三套以上的住房贷款。

但是，根据《通知》，重庆主城区新建商品房价上涨过多，涨幅超过房价管理目标的，可以根据国家统一信用政策，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 纬联地产市场经理王波对此表示，重庆套房的首付比例仍有可能上升。

该政策咨询研究中心总监张雄大认为，这些措施的目的仍然是打击投资，特别是二手房交易的20%增值税，有可能在短期内将投机的购房者和投机客挤出房地产市场，转向其他行业。

许多业内人士认为，重庆此次细则的一大亮点在于加强了对土地供应市场的调控作用。

“包括保障性住房和中小商品房用地比例在总供应量的70%以上、严格限制容积率小于1的大型住宅项目开发、楼宇地价不到当期房价的三分之一等复印件，强化了土地在楼市调控中的作用。 ”纬联地产市场经理王波认为，监管方制定这样的规定，与近期重庆土地市场竞争激烈有一定关系。

专题:《国五条》细则落地》