““央地联动”调控楼市再升级 专家建议宣传房产税”

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各记者杨宠强胡健王翔实习记者张威尚希王杰从上海北京出发

3月最后两天，北京、上海、广州等一线城市按规定公布楼市调控细则，国务院拟出台房地产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、新闻网，新的调控政策再次解读为“史上最严格” 地方细则对楼市有几何影响吗？ 银行为了配合这次的规制有什么新动向？ 第二季度楼市能不能停止上涨的脚步？ 管制政策可以完全从那些方面进行吗？

/市场影响/a

上海:“90，70”政策重现后，大型住宅的销路将放缓

经记者杨宠从上海强发

上海《国五条》细则落地后，很多人关注细则中提到的征收20%的调整税，但很少有人观察到细则中的中小规模条款很可能成为新版的“90、70”政策。 但是，这次比上次减少了越来越多的硬性规定，可以调整的空之间增加了。

上海市3月30日发布的《国务院办公厅关于贯彻本市〈关于继续房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》指出，对中小型住宅覆盖面达到项目开发建设总覆盖面70%以上的普通商品住宅建设项目，银领域金融机构符合信用条件，

上海中原房地产顾问有限企业研究总监督宋会雍说，由于对转让的土地约定了户数和套型，从某种意义上可以将上述政策条款看作是7年前“90、70”政策的再现。

2006年国务院下发文件确定新建住宅结构比例。 从2006年6月1日起，新批准开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下的住宅(含经济适用住宅)面积所占比例必须达到开发建设总面积的70%以上。 【这就是“90、70”政策】此后，“90、70”政策开始在全国推行，上海也不例外，在本年度海底开通出让的商品房开发用地，该政策得到普遍实施。 但是，该政策并未真正限制开发者的大型产品开发意愿。

多次两年多过去后，上海的“90、70”政策也逐渐消失。 但是，这次在上海“国五条”地方实施细则中，一度消失的“中小型”再次出现，模糊地暴露出了当时“90、70”政策的影子。

“看似再现的‘90、70’政策应该没有2006年那样的冲击。 ”中房信研究总导演薛建雄说:“对转让合同的户型和套数的约定，应该是一个范围，不是具体的数字。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，中小规模用地开发规定应该从总量上进行管理，而不是像当时那样约定每个开发项目必须开发多大面积的小户型。 但是，将户型和覆盖数纳入土地出让合同的方法，仍然会对上海商品住宅市场的供给结构产生较大的影响。

薛建雄告诉《每日经济信息》记者，上海目前的房地产市场供不应求，但200平方米以上的大型产品供大于求。

“上海对新出让土地的建房数量和户型承诺，将从根本上调整这种结构性的供需平衡，也许可以缓解大型户型产品供应过剩的问题。 ”涡轮增压管理咨询社长雪迥文说，对大型产品来说，上述政策可能是个利好消息。

北京:新建住宅供需矛盾短期进入中高档楼宇市场

经过记者尚希王杰从北京出发

3月30日，北京版《国五条》明确“真容”，除“差价20%的税”无忧落地外，限购政策再次升级。 “‘国五条’政策现在有力量根据年复一年的‘国八条’进行升级。 》中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济信息》记者表示，此次北京版细则从政府监管、金融政策、交易税、土地交易、住房供应等多个方面全面出台了一系列有力政策，“近期落实的公积金等信贷政策收紧，量化调控效果明显。

“国五条”制定后，北京许多开发商推迟上市，无非是定价如何进行。 亚洲澳大利亚机构市场总监郭毅对记者表示，4月份上市的项目本来预计有35个，但现在很多项目将推迟上市。 一些已批准的项目可能需要重新调整价格。 ”

北京版《国五条》细则确定:“继续土地完全出让办法，通过‘房价限制、地价竞争’等办法增加自住型、改善型住宅的土地供应。” 政策会对楼市产生什么影响？ 郭毅认为，这对刚需要的盘中来说，短期内价格不会下跌。 “供需矛盾依然很严重，因为这个开发商在实际销售中反而会提高价格。 ”

思源经纪北京企业总经理周威对《每日经济信息》记者表示，北京市目前的库存量只有6万套左右，几乎3个月就可以消化。 “但是，北京今年新增的诉求约为16万套左右，供需平衡严重破坏。 ”周巍认为，特别是高端市场的供需矛盾更为严重，“四环内的高端产品大致只有3000多套，但诉求不仅如此。”

在许多业内人士看来，缓和供需矛盾对促进房价下降没有多大帮助。 “以前，建设委员会申请批准时有封闭价格，但在销售中可能会以低于封闭价格的价格开设。 虽然在实际销售中会进一步涨价，但是现在有可能直接报封闭价格。 ’北京一家开发公司的市场总监告诉本报记者，许多获得预售许可证的项目可能会涨价。

北京版细则还表示，“中小型住宅覆盖面达到项目开发建设总覆盖面70%以上的普通商品住宅建设项目，银领域金融机构在满足信用条件的前提下优先支持开发贷款诉求。” 上述开发商直言不讳地说:“这对公司改变自己的产品结构没有多大影响。 产品性质在拿地的时候已经很明确了，虽说政策提倡改成小户型，但很难马上改成小户型产品。” 但是，严格的限购无疑会加强开发者的压力。 北京鸿坤新业房地产开发有限企业市场总监常海直言:“还有些压力，正在调整产品结构。”

值得注意的是，4月份拟上市的项目中，高端项目出现了“团结一致”的现象。 周巍表示:“从市场数据来看，《国五条》对高端产品起到了推动作用。”

/银行的动向/

《国五条》细则落地两套住房贷款上涨或接近

经过实习记者张威从北京出发

为了抑制投机性投资购买住房，前面公布的《国五条》要求“继续严格执行差别化住房贷款政策”。 银行领域的金融机构要进一步落实套房贷款首付比例和贷款利率政策，严格执行住房贷款第二套(以上)政策。 》3月底，地方版《国五条》细则陆续出台，《国五条》相关银行套房贷款政策逐渐浮出水面。

《每日经济信息》记者了解到，北京、上海、重庆等城市的地方《国五条》细则中没有确定提高两套住房贷款首付的具体比例，但体现了严格执行住房贷款政策的决心。 其中北京、上海都将继续严格执行差别化住房贷款政策，强调适时提高套房贷款首付比例和贷款利率的重庆细则对两套住房贷款政策严格执行《住房识别和贷款识别》标准，同时暂停第三套以上住房贷款

一位银行领域专家对《每日经济信息》记者表示，“既然地方细则对套房贷款首付比例和贷款利率提出要求，在不久的将来各银行将会实行，但各银行如何实行还有待明确。” 记者了解到，截至上周，北京市工商银行、建行、渤海、民生等银行的房贷政策有五两套没有变化，具体要等总行的政策。

各地相关细则公布后，中原地产市场研究总监张大伟对《每日经济信息》记者表示:“严格执行差别化信贷政策，进一步提高套房贷款首付比例。” 该融资政策的严厉程度创历史新高，未来房贷首付比例将上浮至7成，利率可能会上升至基准的1.3倍。 此前的“国五条”制定后，业内人士做出了与张大伟相同的推测。

套房的购买者支付能力高于头等舱，同样增加一成首付可能会抑制头等舱购买者30%的诉求，但对套间来说增加一成首付的影响相当小。 “从贷款利率增长的角度来看，贷款后20年间，100万的总利息差在13万左右，这对于很多改善性诉求有非常大的影响。 ”张大伟说。

上海银行领域没有提高两套住房贷款首付

经过记者王翔从上海出发

3月30日，上海版《国五条》正式公布，上海市政府办公厅印发的该市贯彻《国务院办公厅关于继续房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)的实施意见，要求当地银行领域金融机构“严禁发放第三套以上住房贷款。

一位银行官员向《每日经济信息》记者透露，在现行审查制度下，住房贷款政策趋于严格，银行住房贷款谈判能力得到提高。 而且经过记者的访问，发现当地大部分银行对细则暂时没有反应。

《通知》对上海银领域金融机构的住房贷款审查提出了要求。 “要进一步落实首套房贷款首付比例和贷款利率政策第二套住房贷款政策，加强对异地、外籍、离婚、低龄等借款人的贷款资格审查。 ”

对此，一位银行总裁向记者表示，将执行最初的套房贷款政策，严格套房审查，提高银行谈判能力。 “10个符合首套房贷款要求的贷款人，客户经理只需给其中7~8人8.5折的利率优惠，其余2~3人只享受9折或基准利率。 这个指标的初衷是防止顾客管理者随意授信8.5折优惠。 ”这位行长说，在这样的考核制度下，相对于同等条件的贷款人，外籍、异地的人处于一定的劣势。 “《通知》还要求信任套房。 应加强对异地、外籍、离婚、低龄人群等借款人的贷款资格审查。 个人认为，银行通过套房贷款有议价能力或有所提高。 ”

《通知》对套房贷款也作出了相关规定，金融监管部门应当根据市场变化适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 此外，还要求严禁发放第三套以上的住房贷款。

但是，截至3月31日15时，记者走访上海部分银行网点时发现，五大银行首批房贷利率仍多8.5折，股份制银行也依然维持着近2个月的房贷政策，未对“通知”做出反应。

建行某支行行长在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“我们目前没有收到总行调整套房贷款利率的通知。 关于近期是否调整，我们不知道”。

各方面的论战

抑制房价杀手锏:征收房产税

经过记者胡健从北京出发

新的房地产调控各地实施细则揭开了面纱，但很少提及房地产税。

但是，3月28日国务院办公厅发表的《国务院机构改革和职能转变方案》的实施引起了人们的预想。 方案确定，至年6月底制定不动产登记条例，实行不动产统一登记制度，由国土资源部、住建部和法制办、税务总局等有关部门共同负责。

对此，中原地产研究总监张大伟表示，不动产登记是房地产税公布的必要前提。

今后不动产将被强制登记

与不动产登记条例公布的消息相比，soho中国董事长潘石屹很快发表评论说:“好的政策，会越快越好。 我目测，大胆预测，如果今年实施这么好的政策，房价很快就会下跌。 ”

在目前房地产市场调控逐渐加深的背景下，房地产登记条例的出台与房地产税的联系也备受关注。 目前，房地产税除了上海和重庆正在进行的试点外，如何扩大房地产税试点最大的技术难题是房地产新闻网。

今年“两会”期间，住建部副部长在接受《每日经济信息》记者采访时表示，去年40个城市的住房新闻网建成，今年将有越来越多的城市加入。

不动产登记条例出台后，住宅新闻网的课题可能会得到解决。 张大伟说，不动产登记制度比大中城市住宅新闻网建立了更广泛的互联网，不动产网络越来越全国性。

不动产登记条例的政策本身不影响不动产价格，但类似于人口普查，是所有其他长期管制政策的基础。 “不动产登记实现后，其他政策的出台会非常快，对市场投资者的心理影响非常大。 ”张大伟说。

房地产税仍然是抑制房地产价格的“杀手锏”

如果算上各地《国五条》的执行细则，很多情况下会有附加费用和严格的政策。 例如，北京细则强调单身北京籍人士限购一套房产，进一步降低自住型、改善型商品住宅价格，并将其纳入限价房序列管理。

但是，控制效果依然存在悬念。 连锁房地产副总裁林倩对《每日经济信息》记者表示，新政对市场的影响在一段时间内比较明显，但长期以来，需要从供需上根本处理房价上涨，“目前，一是尽快完善保障性住房制度， 二是激活保存市场，增加供给，尽快建立监管长效机制。 ”

在长效机制中，房地产税是最重要的一环。 财政部所长贾康近日表示，房地产调控问题体现了调控新政的根本水平，制度建设不可避免，形成持股环节税收，与土地开发、房地产交易环节税费合理协调是制度建设的关键。

国土资源部副部长胡存智建议，要及时总结已经成功的限价、限购政策，转变为以经济手段进行。 然后从第2家以上，例如第3家不动产征收不动产的调整税。

许多业内人士还指出，如果房地产税在全国范围内征收，目前的限购等政策措施可以逐步退出。

难以抑制“作为交易一环的重税”投机投资

易宪容(中国社会科学院金融所研究员)。

新《国五条》各地细则逐步落地，宗旨和目标是抑制住房投机投资，引导以投资投机为主导的市场转变为以费用为主导的市场，释放居民住房费用诉求。 但是，从《国五条》及其细则制定的方法和程序、大致情况和文案等方面来看，整个房地产宏观调控政策并没有根本性的转变。

年“国十条”后，政府看到了房地产宏观调控的核心。 当时，《国十条》抑制房地产投资投机的工具很多，相关地方职能部门只能有选择地采用，甚至连最有效的经济杠杆工具也不能使用，因此中央政府不得不采取限购、限价等行政措施。 这些政策对投机性投资的抑制有限，是抑制房价上涨的根源。

可以看出，《国五条》在文案中不仅与几年前的宏观调控政策相比没有多少新的文案，政策的出台方式也是一样的。 无论是强调信用政策的差别化，还是征收20%的住宅交易所得税，其实都是古老的政策。 之所以对征收房屋交易所得税20%的市场反应如此强烈，是因为几年前各地政府没有严格征收，现在要严格执行，所以引起了反响。

从文案来看，要抑制住房投资投机，发达市场的经济阻滞中有成熟有效的经济杠杆(如信贷政策和税收政策)，但“国五条”并未退出限购、限价等行政手段，相反，进一步强化了国内住房 要知道，只要购买住房就能获利，有了房屋交易赚钱的功能，投资投机者就可以通过各种方式解除这种限制。

“国五条”宏观调控的表面宗旨是坚决遏制房地产投机投资的诉求，鼓励住房费的诉求。 但是，要想使国内住宅市场的性质真正转向费用导向，就必须去除住宅市场的赚钱功能，用经济杠杆进行抑制是很有效的。 只有通过严格的事件和事后的税收限制，才能区分住宅的投资投机和费用。 但是，《国五条》这方面的文案非常少，起到限制住房投机投资的作用非常有限。 一些地方出台了细则，模糊了几年前就应该实施的住房交易所得税20%政策，要解除住房的赚钱功能，让住房投机投资退出市场是不可能的。

在目前的控制下，为了抑制住房投资的投机，消除住房赚钱的功能、住房性质的转换并不重要，因此对于目前的高房价，也希望通过供求关系来稳定房价，从而稳定高房价，实现合理性 这样的政策假设目前的住房市场是费用驱动的，但目前的住房市场仍然是投机投资驱动的。 由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制和供求关系完全不同，《国五条》试图用处理住房费市场的方法来解决目前国内住房的矛盾，效果恐怕有限。 如果说国内的住宅市场没有从性格上改变，那么投机依然很旺，住宅供给再多也无法应对高房价问题。

总之，就目前的国内住宅市场而言，要健康持续快速发展，最核心的问题就是要摆脱住宅赚钱的功能，推出住宅投资投机的诉求，使住宅市场真正成为费用驱动。 这样可以释放大多数居民的住房费用诉求，改善大多数人的住房条件。

要达到这些，必须全面反思当前房地产宏观调控政策，而不是走前十年的老路。 在此基础上，用公共决策的方法，制定保护大多数人利益的《住房法》，用事前政策(信用)、事中及事后)税收政策)全面限制住房投资投机，真正将住房的赚钱功能撤出市场。 否则，现有的宏观调控将不利于真正的住房顾客，也无法释放居民的住房费索赔。

专题:《国五条》细则落地》