““国五条”后的2013：地产业或迎更彻底洗牌”

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经记者徐学成出生于广州

随着多家房企年度业绩相继公布，开发商今年的目标和计划也浮出水面。

一些房地产商选择了比较保守的销售目标，但大多数房地产商，特别是下级房地产商，都在奋力赶超上一级房地产企业。 中房信最新发表的研究报告显示，领域整合越来越集中，但“后进”公司集体提出的销售目标，被认为房地产寡头时代的到来并不像想象中那么容易。

相关数据显示，年，房地产领域分化继续加剧，龙头房企市场占有率接近2008年最高点。 在国家五条监管持续加深的背景下，房地产领域将迎来更彻底的洗牌。

排名靠后的房企正在弯道超车/

截至目前，万科、中海、龙湖、华润地、碧桂园、绿城、富力、越秀地产、华润地和北辰置业10家房地产公司公布了去年的业绩和今年的预期，除越秀和北辰外，其他房企销售排名常年位居全国前十第一， 这10家公司中，只有3家的销售预期业绩比去年大幅上升。

作为领域的“老大”，万科去年的合同销售额突破了1400亿元。

数据显示，万科持有的货币资金量截至年底达到522.9亿元，远远超过短期贷款和一年内到期的长期贷款合计。 负债率只有23.5%，继续居领域低位。 在这样比较健康的财务状况下，万科今年的目标没有突飞猛进。

万科对外透露的信息显示，万科“不能让项目盈利前景过于乐观”，认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束，其“应该”包含三个含义。 这是大众想看到的结果，有合理拆解的合理性，是大致的率。

除万科外，去年合同销售一举超过1000亿港币的中海也表达了同样的看法。 中海将今年的销售目标定为1000亿港币，低于去年的实际完成量。

中海高层在其业绩发布会上表示，该目标系贯彻集体一贯的保守做法，以实现100%目标的立场迅速发展。 但相关目标反映了集团今年对房地产市场的谨慎看法”。

去年，通过将该公司的商务项目广州国际金融中心注入越秀房地产信托，越秀房地产将负债率进一步降至47%的水平。 今年，企业的销售目标定为132亿元，与全年的合同销售额相比只有一位数的增长。 越秀房地产高层对此表示，希望保持较好的财务状况，并根据可销量和去化率制定相关计划。

除上述三家房企外，龙湖、华润地、绿城和保利置业的预期也比较保守。

但是，这些公司的保守性可能会给排名在后者弯道超车的机会。

去年，碧桂园的合同销售额为476亿元，而今年将预期业绩提高到620亿元，增长了30%。 另外，根据富力高层在业绩会上透露的消息，今年的销售目标为420亿元，比去年增加了100亿元，增长了31%。 同样，北辰置业在财务状况不容乐观的情况下，依然将今年的合同销售计划定为53亿元和106万平方米，比年分别提高41.3%和42.3%。

世茂地产确定今年的业绩将比去年增长30%，去年的合同销售额维持在100亿元左右的复兴地，今年也提出了200亿元的销售目标。 除上述地产商外，阳光城、苏宁环球等在a股市场上市的地产商也提出了业绩大幅增长的目标。

中介市场、21世纪房地产中国区副会长卢航表示，受国五条的影响，二手房市场可能有3~6个月的调整，但今年21世纪房地产仍需着力扩大自身的市场份额。

土地购买的两种不同的评价/

在不同的业绩预期下，房企今年的扩张计划出现了较大的反差。

万科在阐述今年的扩张战略时表示，未来将立足于自住呼吁的产品定位，继续关注可能的项目快速发展机遇。 在具体项目的决策中，企业仍然关注土地价格对周边房价的合理性和项目的风险可控性。

关于今年的土地取得计划，龙湖地产主席吴亚军表示，目前的土地储备为3900万平方米，可以满足企业6~7年的开发，所以“没有必要这么激进，今年必须买土地”。

年，绿城净杠杆率降至49%，今年企业扩张步伐可能依然缓慢，首要目标是优化债务结构。 绿城对外表示，“将继续关注换钱部分回收周期较长的项目，改善集团现金流和土地储备结构。”

去年越秀房地产投资80亿元获得12块土地，近38万平方米新土地储备，而越秀房地产高层在业绩发布会上透露的消息显示，今年土地储备支出为34亿元，比去年减少近58%。

就土地规划而言，相对于这些企业的“保守”，目前销售规模不大的北辰置业显示出了积极的一面。

截止到年底，北辰置业账面上的现金为26亿元，除去定向录用的资金，其中只有10多亿可支配的资金。 截止到去年年底，北辰置业的短期债务达到43亿元，其中流动资金贷款12亿元，一年内到期的债务14亿元，还有今年7月应偿还的约17亿元的企业债务。

在资金如此紧张的情况下，北辰置业表示仍将利用自有资金拿地，积极开拓融资渠道。

碧园年土地保有费用约100亿元，但根据其最新信息，今年土地保有费用将增加到120亿元，增幅将达到20%。 富力目前没有透露具体的土地取得费用，但富力董事长李思廉在业绩发布会上表示:“企业在销售300亿元的阶段停留了几年，停留了一段时间。 因为这家企业每年在快速发展和销售方面都表现出更‘进取’。”

区域洗牌的趋势更明显/

盛资本总裁黄立冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，期待房屋公司的表现会出现较大分化，但首要原因还是政府的调控政策所致。

黄立冲指出，“国五条带来的影响需要分地区来看，一线城市可能稍好一些，但由投资诉求支撑的二线城市和三线城市的一部分，情况将会恶化。” 黄立冲表示，一线城市的市场目前仍由主流开发商掌握，但三四线城市在中小规模开发商快速发展空之间，三四线城市受到的冲击远远超过一线城市，在这种情况下，“强者”

来自相关机构的报告显示，年，领域集中和分化的趋势已经开始加剧。

根据中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产评估中心3家联合发布的《中国房地产开发公司500强评估报告》(以下为报告)，年，领域前10强的房地产开发销售总额达到7973.66亿元，占500强销售总额的32%，同比增长4个百分点。 从住宅企业的销售集中度来看，前十大房地产公司的市场占有率从2009年的8.57%上升到了年的12.37%，创下了近年来的最高点。

来自上述报告的另一项统计数据显示，2008年~ 2008年，房地产开发领域4家厂商集中度( cr4，即最多4家房地产开发公司的销售额占全国销售额的比例)分别为7.8、3.3、5.8、5.9、7.5 )，为2004年的4

从领域集中和分化的角度来看，年的情况几乎接近2008年。 众所周知，房地产领域在2008年进行了“洗牌”，但这次“洗牌”构筑的领域结构至今仍在继续。

黄立冲认为，虽然不同市场产品定位不同的开发商分化一直在持续，但一旦政策发挥效力，这种分化今年可能更为明显。 “除了二手房税、套房首付比例等政策发生变化外，房地产税大范围上市可能会改变整个市场的结构和态势，如果结合经济周期等因素发挥作用，可能会对市场产生巨大的影响。 ”

中国房地产研究会副会长顾云昌的看法比较慎重，他说:“领域的集中和分化是一个渐进的过程，目前仍处于量化阶段。 虽然《国五条》的地方细则尚未制定完整，对整个领域的影响尚需注意，但领域分化、集中度提高、利润率逐步下降无疑是不可逆转的趋势。 ”。

住宅企业打算大力推进商业不动产/

事实上，“国五条”对地产商的影响依然明显，在这样的大背景下，房地产公司更青睐产品结构的调整。

绿城、世茂等以往以大型户型开发为优势的地产商纷纷调整产品结构，顺应市场趋势，开发了部分小型户型的产品。

另外，销售型商业不动产也是开发公司今年大力发展的主力产品。 复地此前在发布上海首个项目申公馆时表示，今年销售的项目中，28%为商业地产。 特别是在上海，总共7个项目中，有4个是商业房地产。

同样，对于世茂房地产，世茂股份以商业房地产开发为主，显然在未来的业绩中将发挥越来越重要的作用。 去年，世茂股份的合同销售额超过百亿元，占世茂房地产总销售业绩的25%以上。

重视商业地产的是龙湖，去年销售额的三分之一来自商业地产。 今年，龙湖为销售商业房地产推出了金苹果计划，将不同城市的商业房地产组合销售。