“按差额20%征税 促刚需转向新房？”

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经记者王杰赵春燕从北京出发

“国五条”细则出台在“两会”之前，充分体现了中央楼市调控的决心，直接影响到刚需型购房者和二手房业主。 预计短期内二手房交易将陷入“冰河期”。 市场又“怦然心动”，就像今年初春的天气一样，温暖又寒冷，最难呼吸。

3月1日，国务院发布《关于进一步改善房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步细化《国五条》。 《通知》要求，对出售自有住房依法应当征收的个人所得税，可以通过税收征收管理、房屋登记等历史新闻核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%征收。

对此，一家研究机构表示，税费征税的做法是此次房地产新政策的最大亮点。 二手房交易税费征收调整为从交易总额的1%起，按差额的20%征收。 在一些房价上涨过快的城市和地区，首付30%的顾客来说，相当于首付的比例上升到了45%，首次运营商的购买价格大幅上涨。

如果20%的税转嫁给买家，会有多大杀伤力？ 据网友预测，一套二手房，原本是200万元买的，现在卖350万元。 根据最新政策，按差额20%征收税款，需要缴纳30万元。 还有其他的税金。 按照规定的标准，该套房还将支付3%的契税、5.6%的营业税、1‰的印花税、约2.4%的中介费，相当于总房款350万元的12%，即42万。 加上税金，其累计交易价格将达到72万元。

那么，首次运营商价格的增长会不会导致向新房的转移呢？

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，对二手房征收20%的税，出于政策本意，其目标是打击投机性投资性诉求，保持刚性诉求。 对刚买的人来说，有两个积极的好影响。 第一、二手房交易价格的上涨，使新建住宅的交易价格相对下降。 这有助于市场需求者积极向新建商品住宅市场过渡。 其次，如果这个税收政策始终坚持下去，二手房的交易价格也将有下降的趋势，届时将是需求者重新介入二手房市场的更有利时机。 因为，从时点来看，此时介入二手房交易并不是最佳时机，转向新房交易符合政策导向。

严跃进预计，“从这两个立场出发，目前二手房的税费调整确实有可能需要搬迁至新建住宅。”

面对严格的跃进和购房者向新建商品住宅转型的趋势，政府各级监管部门要继续在价格上严加管控，并不是因为购房者转型和供求关系发生了变化，而是一只手的价格无形中上涨了。 控制新建商品的房价，可以最大限度地保障这种“放弃二手房，转为二手房”的购房者的切身利益。

但是，中原地产研究部总监张大伟认为，新政也打击了新建住宅，目前市场上出现二手房诉求，搬到新建住宅的可能性不大。 二手房市场降温，价格下跌，新商品房也会受到影响。 另外，新建住宅也面临着日后转让的税费问题。

另外，北京的“商改住”现象非常普遍，在新政刺激下，是否正好有必要转向类似的房源进一步促进“商改住”现象？

“20%的税金不会促使人们向商住刚刚变更的公寓转型。 因为商住转让也需要征收增值税。 ”房地产评论家陈宝存说，五年前，这个政策已经有了，但是做得不好，所以二选一，选择了房价总额的1%，而不是一个住宅增值部分的20%。 “其实起着同样的作用。 这两种方法的负担是合理的。 如果房子没有附加值的话，我想买卖双方都变成了20%。 ”

上海:改善型买家出手晚/

3月2日~3日，上海市多个区县房地产交易中心在休息日迎来了今年第一个过户高峰期。 许多签订房屋买卖合同的房东和购房人在《国五条》细则正式公布前办理过户手续。

同期，上海搜房网发布新闻，称这两天的客房活动约有2万人报名。 据《每日经济信息》记者介绍，这两天，搜房网仅浦东就安排了17条浏览线路，这17条线路全部爆满。 大多数买家都期待在《国五条》细则落地之前弄清买家的意愿。

但是，记者进一步的调查显示，由于改善型的指控，买家的手开始放缓。 同样是搜房网安排的上述观影活动，去别墅看房的买家只有100多人，人数占整个观影活动的比例非常低。 中房信研究总导演薛建雄表示，《国五条》对改善型诉求客户的冲击将非常明显。

鲁班路158号的黄浦区房地产交易中心，可能是上海最清闲的房地产交易中心之一。 以前即使是双休日，也很少有人去办理交易的名义变更手续。 但是，3月2日，前往上述房地产交易中心办理过户手续的买卖双方开始排起了长队。 这个情景在上海徐汇、浦东等区县房地产交易中心重现。

但是，着急的似乎只有买家，挂牌出售的房东很平静。 中原房地产、21世纪房地产、汉宇地产等多家房地产中介企业告诉记者，没有出现割肉减价出售的房东。

这种现象与6年前有很大的反差。

2006年7月下旬，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，确定对个人买卖二手房征收调整税。 当时，据说调整税有可能按买卖差额的20%征收，但当时的房东以此“割肉”的甩卖居多。

虽然“国五条”的政策似乎对上海的房地产中介有更多的影响，但上海的住房中介似乎并不打算马上调整。 汉宇地产上海企业社长施宏睿在接受记者采访时表示，汉宇地产今年的扩店计划不变，将在去年的基础上扩大10%。

“限购令”发布两年后，上海房地产中介业务结构有了较大调整，二手联动取代了以前流传的主要业务——二手房买卖。 目前，中原地产、汉宇产地等二手房流通业务比重已经达到总量的五成以上。

业内人士认为，严格按照房屋买卖差额的20%征收调整税的政策，有利于获得新房。 上述原因可能是房地产中介企业在“国五条”后仍能扩张的原因之一。

广州:二手房购房者抢夺“末班车”/

应依法对转让所得的20%严格征税。 虽然《国五条》细则的这个条款还没有在广州执行，但是房地产市场已经“闻风而动”。 《每日经济信息》记者通过多家中介了解到，上周末二手房看家明显增加，买方和卖方都想在新征税标准落实前赶上“末班车”。

业内人士表示，该条款对房价的打击力度有限，反过来会影响市场活跃程度，但在地方政府看来，未来附加代码调控的动力不足，广州在限购、限签等方面可能会灵活调整。

“如果要买二手房的话，我建议你这几天赶快决定。 ’广州市番禺区某热门二手楼盘中介何先生说。

何先生向《每日经济信息》记者透露，与以前相比，本周末自己“忙得脱不开身”，看房的人“比以前多了”。 而且，小业主为了不遇到新政策，不惜降价。

肖晓是满堂红研究中心的高级主任，他刚从“一线”了解到的情况是，店里的人气一下子高涨了。 肖文晓指出:“大家都在抢末班车。” 根据他最初的预计，占市场交易量一半的二手房将受到影响，虽然广州尚未确定何时实施，但这个新标准开始影响买卖双方的心理。

“对二手房成交量的冲击很大”，经纬研究中心总监朱欣苑表示了同样的看法，认为在这样的僵持中，二手房市场的活跃将受到明显抑制。 但是，她认为新的征税标准对二手房交易价格的影响有限。 “二手房现在还是卖方市场，对于二手房，卖方没有回收资金的压力，所以即使交易不活跃，也不会降价促进成交。 ”

关于这个新的征税标准什么时候在广州施行，肖文晓说:“正好这两天房管局还没有上班，具体什么时候落地执行还得等信息。”

但他表示，由于自身已经是限购城市，在“两会”期间广州还是出台了一些限购、限贷、制定房价调控目标等“例牌料理”，至于限购加码，广州实际上在空之间， 例如扩大限购范围，提高税收和社会保险方面的购房门槛等，但“提高两会”

朱欣苑对《每日经济信息》记者表示，另一方面，此次“国五条”还是强调各地要根据现实情况制定管制政策，而不是“一刀切”，所以地方政府的操作空之间很大。 另外，以广州为例，去年的财政收入和土地出让金收入受到了很大的影响，因此代码控制的动力不足。

朱欣苑指出:“提出超出中央力量的政策的可能性很低，但是可以灵活一点。”

南京:

二手房降价出售

近日，据南京多家房地产中介称，二手房挂牌量大幅增加50%。

昨天( 3月3日)下午，记者来到南京华侨路房地产交易中心，其员工向《每日经济信息》记者表示，上午来改二手房名下的有300多套，从下午到现在应该也有200套，全天600套左右。 “这种现象只出现在年的国家宏观调控面前，但还没有今天这么多。 ’这位员工对《每日经济信息》记者说。

在江宁区房地产交易中心。 “这两天基本上为市民办理了房屋更名手续，但在两天的一天里，我们办理了200多户，是平时的数倍。 ”南京江宁房地产交易中心的一位员工对《每日经济信息》记者说。

在现场，记者碰巧见到了来卖房的陈大爷。 他告诉《每日经济信息》记者，本来打算在下半年之前卖掉房子，但现在他说:“如果早点卖掉，税就少了。 以前我家的价格是180万，现在有想买的东西，如果可以商量价格的话，最少可以便宜15万。”

不少市民像陈大爷那样降价出售房间。 南京房地产中介称，目前南京二手房市场已经出现降价销售的趋势。 “我手里有几个做销售准备的市民，本来大家都打算今年下半年之前卖房。 为什么这么说呢，因为房子满五年可以节约5.5%的营业税。 但是，很快就会实行新政。 这些市民要求马上卖房，不仅要交营业税，还要降低房价求买家爱我家的南京某中介员工对《每日经济信息》记者说。

南京一家房地产网站的陈姓负责人向记者介绍说，周六一天个人新挂牌的发行商为631套，这比上周六的401套增加了57%。 “本来周六一周内挂牌发行量很少，但本周六和周日挂牌发行量有大幅增加的趋势。 ”

杭州:

中介通知顾客尽快进行交易

记者了解到，3月1日《国五条细则》出台后，杭州已有多位中介召开紧急会议，通知手头所有谈话的顾客，提醒他们在杭州细则落地前办好入户手续。

据许多中介称，以20%的应纳税额出售二手房并不容易。 经纪人王先生告诉记者，自己手上有几个连环单位。 (要求购买新住宅的顾客必须先卖掉一套住宅，然后再购买新住宅) )。 因为可能说不上话，所以通知了让顾客连夜委托尽早交易。 “连环单的风险是，如果其中一个有问题，两家的生意都会黄起来。 ’一位经纪人张先生在休息日加班检查客人的文件。 “有客人打电话要求尽早交易。 ”

不仅在地方细则这双靴子落地之前能赶上二手房交易的“末班车”，而且“20%的征税额，买卖双方都谈不好。 挂也没用”，很多房东选择了摘卡。 徐先生说。 越来越多的人选择了观察和询问情况。 一看到某小区十字路口的中介店，十几平方米的门缝里挤满了人，我是来询问二手房政策的。 工作人员没来得及回答问题，旁边的电话也没响。 据购买者说，准备首付的钱打算买房子，但新政出台后，即使计税钱也不够，等看情况再说。