“2013年房企盈利预测：销售速度是关键”

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经记者杨宠从上海强发

年，房地产调控还在继续，但许多房地产公司依然取得了优异的业绩。 一进入年，对许多住宅企业来说并不轻松。 上周，管理层对房价上涨的容忍度不超过10%。此外，有消息称一线城市已经为后续调控准备了许多后续政策。 今年，房企可能没有机会通过涨价盈利。

对此，许多地产商知道。 阳光城在向一家金融机构介绍时确信，房地产所有领域的暴利时代已经不复存在，未来实现高投资收益需要两条途径。 一个是价格管理，另一个是销售速度。 这两点也符合许多金融机构对房地产领域的评价。

但是在实际操作中，上述两点其他很多房企是最难的。 从去年第四季度开始，一些三四线城市开始出现高库存、销售速度慢的迹象，尽管有些项目以高价销售，但资金难以迅速回收。 在这样的大背景下，住房企业的盈利能力受到了考验。

高周转成为住宅企业的普遍目标/

事实上，高周转提高盈利能力已经成为整个房地产领域的共识。 年初，各地产业者纷纷提高销售目标，这被认为是周转速度进一步加快的征兆。

此前，万达集团透露，拟实现年总资产3500亿元、收入1790亿元、持有房产超过1700万平方米、净利润增长10%以上的目标。

绿地集团董事长、总裁张玉良也宣布，年绿地经营目标为3000亿元，以加码房地产为主业，销售目标计划增长30%以上。

此外，恒大、中海均将销售目标定为千亿元以上。

同样，招商地产董事长林少斌表示，将致力于实现年销售增量100亿，以“千亿销售百亿利润”为中长期目标，企业年销售目标超过400亿元。 这与全年210亿元的销售目标相比，增长了90.5%。

中国表示，全年的销售目标将从去年的300亿元提高到450亿元，增长50%。 富力地产管理层也确定，今年销售额预计将达到380亿元~450亿元，这一数据比全年320亿元的销售目标上涨18.75%~40%。

加上上述房地产企业，去年销售额超过100亿元的阳光城，年销售目标也比年大幅提高。

另外，《每日经济信息》记者从苏宁环球内部人士那里获悉，苏宁环球今年的销售目标也增加了近两倍。

房地产企业销售目标的大幅提高，意味着公司周转率的进一步加快。 兰德咨询有限公司总裁宋延庆表示，由于房地产领域的净利润率下降，公司的盈利能力将通过越来越快的销售来实现。 销售规模的大幅增加，代表着销售周转率的迅速上升，这将大大提高公司的盈利水平。 据他预测，全年房地产商平均净资产收益率同比增长0.5%~1%。

除了加快销售速度，一些地产商还会影响企业资产高周转的“重担”——商业地产的打包上市。 此前，瑞安计划将刚开工建设的公司天地、新天地等项目打包上市，以提高资产周转效率。

销售速度取决于户型和地区/

中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸鸣此前曾告诉《每日经济信息》记者，全年最受欢迎的房地产产品，仍将是怎样的定价低廉、符合刚性诉求的产品？ 他说，去年第四季度全国房地产市场上120平方米以下的小户型曾经脱销。

陈啸认为，由于总量供应仍然不能满足诉求，120平方米以下的小户型今年市场前景仍然不错，但如果销售一些定价高、性价比无特色的小户型产品，仍将面临滞销的压力

开发越来越追求刚性的产品已成为许多公司的年度目标。

此前，上海开发中凯城市之光、徐汇中凯城之光的嘉凯城房地产宣布，未来3~5年，将以国家宏观调控政策扶持、定位为满足居住诉求的产品为主，主要包括首批运营商的刚需类住宅产品和首批改善类住宅产品。

事实上，不仅户型产品结构的要素，公司的产品布局也会影响项目的销售。

去年三季度过后，原位于三、四线城市的地产商的销售业绩开始下滑。 据克瑞统计，随着房价上涨，供应量过剩，近40个三四线城市目前进入调整阶段，如无锡、连云港、淮安等城市就是如此，调整过程可能长达3年左右。

此前，《每日经济信息》报道称，营口、常州、南通等城市已经出现供应量过大的风险。 在这样的背景下，在这些城市大量开发的房地产企业不得不面临盈利能力下降的风险。

宋延庆表示，三四线城市许多楼盘单价销售6000元~7000元/平方米，但其中许多建材完全不需要配置，如中空玻璃、落地窗等降低标准空

价格管理关键字:融资/

由于净利润水平大幅下降，房地产企业去年采取了压缩价格的方法来提高公司的盈利能力。 但是，在建筑价格和劳动力价格高的环境下，地产商控制价格空之间可能只有融资。

上海首个联合住宅建设项目的负责人钱辉表示，联合住宅模式之所以价格比周边便宜，在于没有融资价格，完全靠股东资金开发房地产。

陈啸鸣还告诉《每日经济信息》记者，在所有领域，地方国有企业和中央企业的盈利能力可能会更强。 因为他们的融资价格有点低。

从年第四季度到年初，包括融创中国、龙湖地产、soho中国等在内，在香港融资，其中龙湖、中骏等企业的融资价格低于同期银行的贷款利率。

除此之外，公司融资贷款杠杆率的增长也对地产商的年利润产生了很大影响。

中房信的研究报告显示，目前领域存在金融“脱媒”的大趋势，资金不通过银行直接在项目与资本之间实现对接，构成了巨大的市场。 项目代建、房地产基金、信托银行等是支持房地产进行金融“脱媒”的重要组成部分。 企业品牌公司有能力利用金融“脱媒”进行表外融资，扩大企业财务杠杆作用。 公司的盈利能力与财务杠杆的倍数有很大关系，财务杠杆的倍数越大，净资产收益率也越高。

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