“中骏置业两月发债3.5亿美元 财务风险加剧获标普警示评级”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

年下半年以来，中骏置业( 01966，hk )加强了新项目在环渤海地区的扩张步伐。 为了为项目扩大筹措资金，中骏置业已经连续两个月内发债融资，总发行规模达到3.5亿美元。

对此，国际知名评级机构标普两次对中骏职业违约风险较高的B和b1评级，认为该企业对外项目扩张已趋激进，未来财务风险将加剧。

负债率进一步上升/

年11月14日，总部设在福建厦门的中骏置业曾5年发行2亿美元优先票据，年利率为11.5%。

1月21日，中骏置业公告称，5年追加优先股1.5亿美元，年利率11.5%，发行价格为票面金额的108%，最终募股总额为1.59亿美元。 公告称，前后两批票据由单一类型票据合并组成，因此中骏置业优先票据发行规模将达到3.5亿美元。 中骏置业表示，筹集的资金将为新建和现有项目提供资金和常规运营资金。

迄今为止，中骏置业深耕福建市场，实施稳健的财务政策。 企业于年2月在香港上市后，开始积极扩大到福建省外的其他地区城市。

受楼市调控的影响，骏置业的流动性比较紧张。 半年报显示，企业现金和银行存款为14.96亿元。 上市募集的15亿港币(约13.18亿元人民币) )用作土地开发项目和常规运营资金，目前已使用完毕。 此外，年上半年，中骏置业营业净现金流量为-2.54亿元，投资活动净现金流量为-6.92亿元，现金及现金等价物从年初的18.21亿元降至10.46亿元。

年上市之初，中骏置业的净负债率为20%多，但截至年上半年期末，中骏置业银行的利息贷款和优先票据余额为33.88亿元，净杠杆率从年初的50.7%上升到全年的62.5%。

负债率上升，与中骏置业连续利用高杠杆贷款有关。

据新闻报道，年1月7日，中骏置业在香港推出20亿元五年“人民币计价美元结算”的合成债券，利率为10.5%，期限为5年。 年7月，为了扩大项目快速发展流动性资金，中骏置业从香港银行基金会贷款4亿港元。

此次发行3亿5000万美元优先票据后，中骏置业的负债率预计将进一步上升。

去年下半年扩大了扩张/

年2月，中骏置业在香港上市成功后，开始利用上市筹集资金扩张土地。

中骏置业的项目集中在厦门、漳州、泉州等海西经济区区域，项目所占比例超过60%。 在“立足海西，布局全国，拓展环渤海和珠三角地区”的快速发展战略下，企业已经将业务拓展到北京、山西、唐山、鞍山、深圳等地。

上市后，中骏置业高杠杆扩张的快速发展模式带来了负债率的上升，但也受益于其在全国的扩张。 数据显示，2009年，中骏置业销售额20亿元左右，年增至36亿元，年销售额45.7亿元。 年，中骏置业累计合同销售金额约60亿元，同比增长超过30%。 中骏置业表示，此次发行的1亿5000万美元优先票据将用于环渤海地区项目的扩张。

事实上，年上半年中骏置业拿地很谨慎，但下半年楼市成交回暖后，中骏置业开始在全国其他城市大量拿地，项目扩张激进。

中骏置业执行董事兼常务副总裁李维去年上半年公开表示，企业计划下半年大幅增加土地储备，预计每年将在土地上支出20亿~25亿元人民币。

年8月17日下午，中骏置业以人民币6.23亿元的总额，竞拍了两个福建石狮子市中心商住地块。 同年11月6日，福建龙岩市受让新罗区莲庄路东侧、天星路北侧的拍44地块(东山收纳a3地块)，中骏置业以4亿3000万元的价格竞争成功。

中骏置业目前土地储备总规划建筑面积约880万平方米，其中6成以上位于海西经济区。

财务风险增加/

虽然去年下半年取得土地的规模有所增加，但目前中骏置业开发项目还很少。 年上半年，企业在全国只有11个建设项目，总建筑面积约177万平方米，其中60%以上集中在福建省内，土地储备位于高风险的二、三线城市，未来销售业绩很可能发生变动。

目前，中骏置业的负债率在上升，加上项目配置的因素，未来面临的财务风险逐渐增加。

从近期中骏置业债务发行评级来看，1月21日标准化信用债券评级已经达到违约风险高b级。 基准显示，中骏置业的评级反映出与小业务规模类似的评级同行业其他公司相比，集中度风险、在福建省以外的执业风险、财务历史薄弱、存在波动性。

中骏置业的融资价格一直很高。 年发行的20亿元债券年利率超过10%，近两次优先股年利率更是达到11.5%。 因此，基准评估报告显示，中骏置业债务发行支持的扩大步伐已经变得激进，财务风险将在未来6-12个月内加剧。 这是因为中骏置业的总债务大幅增加，但房地产销售的改善可能还需要时间。

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