“8年仅开发一个项目 中江地产或被大股东出售”

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每次记者在垚峰南昌拍摄报道时

中江地产( 600053，sh )开发的22万平方米紫金城商店中，7万平方米以上已销售。 在江西省江中制药集团有限责任企业(以下简称江中集团) )的保证下，业主将商铺作为江中集团的完全子公司——江西省时商旅游运营管理有限企业)以下简称江中时商) )。 由于招商失败，江中集团将来需要支付巨额租金。 为此，江中集团单方面提出解除委托经营合同，回购业主的商店。

紫金城项目不仅带动了江中集团，也挤压了中江地产的业绩。 8年多来，中江地产只开发了“紫金城”项目，经营收益逐年下降。

江中集团董事会办公室主任吴伯帆对《每日经济信息》记者表示，中江房地产欠江中集团5亿元，江中集团回购紫金城商铺后，将中江房地产打包销售，江中集团将完全剥离房地产业务。

五年负收益

南昌市沿江大街上，青砖建成的商业街鳞次栉比。 两侧有盆景和路灯，电线杆上挂着招牌，写着“紫金城购物公园世界招商”。 但是，整个商店的店都关闭了入口，看不到人影。

这曾是一家以建设南昌商业航空母舰为目标的“紫金城商店”，号称30万平方米的商业体，从2007年建成至今未能完成招商。

紫金城商店建成后，中江地产采取“产权式分割”销售模式，进行售后服务。 中江地产委托其控股股东江中集团完全子公司江中时商运营，江中集团作为担保人销售7.2万平方米。

5年多来，由于江中时商招商失败，紫金城商店成为“空城”，江中集团将在未来几年支付巨额租金。 江中集团提前解除委托经营合同，很多人不得不集资回购商店。 江中集团的一位回购店负责人表示，这是“断臂止血”。

江中时商与业主签订的委托经营合同期限为10年，从第四年开始江中时商向业主支付租金。 因此，委托江中时商运营的3000多户业主，大部分已经收取了2年左右的租金，约占本金的20%。

江中集团董事会办公室负责人介绍，中江地产开发的紫金城商铺面积约22万平方米，已销售三分之一，中江地产拥有的占三分之二，全部由江中时商负责统一运营。 “购房业主可以获得租金，但中江地产自有商铺，江中时商不支付租金，中江地产需向后者支付一定的物业管理费。 ”

但是，中江地产将所持有的商店委托江中时商运营，记者没有查阅相关公告。 《每日经济信息》记者从中江地产2007年新闻获悉，中江地产当时向江中时商支付了700万元的管理费用。

中银证券一拆师认为，中江地产是近15万平方米的商业地产，由江中时商运营，5年无任何利润，宁可支付管理费用，大股东涉嫌侵害上市公司利润。

“出嫁”紫金城

紫城商店的失败，挤压了中江地产的大量资金。 中江地产年第三季度报告显示，企业现有库存量达到26.5亿元，这也直接影响了土地的扩张能力。 从2004年江中集团承担债务合并江西纸业，将原江西纸业工业用地500多亩转为商业用地用于开发开始，至今8年多来，中江地产旗下只开发紫金城一个项目。

2006年，以造纸为主业的s*st江纸来到退市边缘，2004年进入s*st江纸的江中集团无法通过常规手段拯救上市公司，因此决定通过借壳重组的方法完全换血。

“江纸20多亿元的债务，只有500多亩土地，亩产达到400万元。 在这种情况下，我们接管了江纸。 ”上述江中集团董事会办公室负责人说。

2006年末，江中集团以“股权改革+重组+增发+资产置换”的形式通过了贷出s*st江纸的方案，江中集团至此成为上市公司的绝对控股股东，纳入江西江中置业有限责任企业100%的股权。

碰巧的是，江中集团注入的江中置业主要资产南昌紫金城项目，是s*st江纸制纸厂的575亩土地。 2004年江中集团进入s*st江纸时，南昌市政府将这575亩工业土地定为“嫁妆”，改变用地性质作为商住地块，实现对江中集团的补偿。 之后，s*st江纸更名为中江地产。

“实际上取得土地证的只有408亩，可以开发的商住面积在100万平方米左右。 ”上述江中集团董事会办公室负责人告诉《每日经济信息》记者。

从2006年推出紫金城商店的第一期开始，中江地产分三期发售20万平方米以上的商店，分两期发售12栋住宅，一直开发销售到现在。

但从年3月开始，江中集团的存续形式分为江西江中制药(集团)有限责任企业和江西中江地产集团有限企业)以下简称中江集团)，江中集团将所持的中江地产股份出售给中江集团。

江中模拟剥离地产

近8年来，房地产项目只有一个，中江地产可以说是a股上市房地产企业中的一个异类。 中江地产和紫金城项目前途堪忧。

江中集团对中江地产做出的业绩承诺仅限于2007年和2008年两年，但2006年和2007年盈利后，2008年表现不佳。 为了保证上市企业的业绩，江中集团必须与中江地产实施一系列关联交易，接管中江地产的部分尾盘商店，领取地下停车场的聘用权以抵消债务等，业绩必须不符合向股东追缴股票的条款。

但是到了2009年，没有业绩保证承诺的中江地产的业绩开始恶化，营业收入比去年同期减少了94%。 到了2007~年，扣除非经常性损益后，中江地产只实现了49万元的净利润，从2007~2008年，中江地产的净资产收益率依次为36.59%、29.16%、1.7%、0.85%。

在前一年低基数的背景下，中江地产年净利润同比大幅上升。 但此后业绩大幅减少，据年第三季度报纸报道，中江地产净资产收益率仅为0.069%。

究其原因，上市公司的业绩只能依靠城市综合体项目“紫金城”。 被称为“南昌第一城”的欧风风情复合体项目建设时间太长，中江地产的所有家财都压在紫金城项目上，因此中江地产只能保护紫金城。

但是，计划是100万平方米的紫金城项目，商业项目已经开发完毕，能开发的住宅也只有三四十万平方米。 江中集团董事会办公室上述负责人表示，在江中集团未分立之前，中江地产向江中集团借的资金达到10亿元。 “这次，江中集团回购紫金城商店，收购完成后，将打包销售企业的房地产业务和中江集团。 江中集团将完全剥离房地产板块，专心制药。 ”

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