“合生没落之源：定位、布局“尾大难调””

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记者徐学成王杰杨宠强从广州北京上海出发

联合创展( 00754，hk )董事局主席朱孟依，2005年以14亿2005万美元的身家在当时名列福布斯中国富豪排行榜第二。 根据最新的排名，朱孟依的排名已经从第100位上升到第159位。

2004年，联合开发成为首家销售额超过100亿元的房地产公司，目前8年过去了，企业销售额仍徘徊在100亿元的门槛上。 截至2009年12月24日，共生创展股价割让至每股净资产，成为中少数股价持续下跌的内房股。 业内人士对《每日经济信息》记者指出，共生创展的估值之所以比其他房企低得多，是因为资本市场的成长性不佳。

在许多大地产商创下最高销售记录的那一年，曾经的老板联合举办了展览，为什么不能东山再起，这就不足为奇了。

降低年度销售目标

短短7年间，无论是朱孟依，还是共生创展，坠机的速度都令人叹息。

2004年，共生创展是内地首家销售额达100亿元的房企，甘于万科、恒大等地下风。 但不幸的是，8年过去了，当曾经的追随者超过千亿元的销售额门槛时，共生展览依然为百亿元的销售额而苦苦挣扎。

数据显示，2007年，合作开发合同销售额为106.9亿港元，即2008年为95亿2008万元(人民币，下同)； 2009年2009年，合同销售额分别为150.9亿元、110.4亿元、99.4亿元。

根据联合创展公布的今年第三季度数据，截至去年9月30日，企业累计实现认购销售额74.6亿元。 根据正常规则，实际合同销售额可能会低于这个数值。

今年上半年，共生创展的合同销售额仅为58.2亿元。 企业高层也公布，下半年的销售有一定困难，预计合同销售额约为60亿港币。 由此看来，即使下半年的销售计划能够如期完成，共同开发的今年的年合同销售也不过百亿元左右。

《每日经济信息》记者了解到，共生创展今年当初的销售目标为150亿元，半年业绩公布后，这一目标降至120亿~150亿元。

成长性看起来很低

截至年12月24日，共生创展收盘价为11.90港元。 据联合创展今年上半年的报纸报道，截至6月30日，其净资产约为418.52亿港币，以173600万股总股本计算，每股净资产约为24.10港元。 根据该计算，目前联合创业股价对每股净资产的比率约为0.4937，超过5成。

据记者了解，截至12月24日回收的所谓“华南五虎”中，恒大地产( 03333，hk )、碧桂园) 02007，雅居乐) 03383，hk )、富力地产) 02777，hk 这4个内房股价对每股净资产的比率分别为1.5313、1.7667、1.3946、1.4949，联合开发是5个内房企业中唯一股价折价于净资产的内房股。

盛资本总裁黄立冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，根据港股上市规则，通常评估房地产企业的净资产，特别是判断持有房地产的资产价值和土地储备，通常会发生一定程度的割让。 黄立冲还表示，共生创展的估值比其他几家企业低得多，是因为资本市场一直对共生创展的成长性不抱期望。

运营能力弱

黄立冲表示，香港股市最看重的是某上市公司的成长性，具体到房地产公司，土地储备的数量和质量，以及企业的运营能力(包括资本运营能力和企业品牌运营能力)最重要。

半年度数据显示，截至年6月30日，共生创展土地储备总量3185万平方米，据结构介绍，其中2444万平方米为住宅。 从快速发展情况看，2976万平方米是一种快速发展中和快速发展的房地产。

从上述数据来看，共生创展具备较大的增长空之间，但在上述2976万平方米的土地储备中，约1849万平方米位于北京、上海、广州3个一线城市，比重超过60%。

大盘开发，高端定位是在这三个城市进行房地产开发的共同开发优势。 但是，记者表示，今年以来，共生创展在这些城市的许多高端项目中滞销，现金回流受到影响。 因此，上述1849万平方米的土地储备短期内可能很难为共生创展做出业绩贡献。

与此不同，共生创展的资本运营能力和公司管理上的问题也一直被业界诟病。 黄立冲指出，共生创展在资本运营方面过分依赖“业主”的关系在管理体制方面也一样，家族化色彩浓厚，“通常处于这种模式的公司很难得到资本市场的同意。”

例1

二手房价格低于新房合生东紫园业主出售部分别墅

经记者杨宠从上海强发

共生创展上海项目佚山东紫园销售别墅非网签的新闻被多家媒体报道后，佚山东紫园传出二手房挂牌价格接近该楼盘历史最低成交价的新消息。 目前佚山东紫园对外最低价至少3000万元一幢，而中介二手房挂牌最低价只有1500万元。

上海德佑地产某经理表示，东紫园部分前期低价购买别墅的业主正在以接近以前购买价格的价格出售部分别墅。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，共生创展销售的高端项目过于集中，回收现金只有这个项目的促销，引发了东紫园前期业主的抛售和开发商的竞争。

来源于二手房或5月份成交新建住宅

据房网、安居客等网站挂牌二手房新闻报道，佚山东紫园二手房房源有相当一部分以不足2000万元的总价出售挂牌。 在安居客挂牌的33个套房景点中，有6套总价2000万元以内的物件； 在搜索网的二手房频道，总额不足2000万元的别墅占东紫园全部挂牌量的近三成。

但佚山东紫园销售工作人员告诉记者，佚山东紫园目前最便宜的房源配套3000万元，总面积580平方米，售价超过5万元/平方米。 很明显，佚山东紫园的二手房比新建住宅的价格更有特点。

记者进一步调查了中房信之佚山东紫园一日成交价格监测，该项目截至今年5月的成交单价从未低于5万元，仅今年5月，5栋别墅就以每平方米4.5万元~4.9万元的价格成交。 德佑地产的何姓经理告诉记者，这些以4.5万~4.9万元单价出售的二手房是今年购买的，这些房源几乎都贴着购买价格出售。 我告诉过你，这样就有这么低的价格了。

但联合开发企业品牌负责人表示，这些二手房对东紫园新建住宅销售影响不大。

值得一提的是，这些低价挂牌出售的二手房与东紫园出售但不在网上出售的别墅是同一批人。 据报道，今年5月中旬，共生创成展举办促销活动时，一套房子平均售价1600多万元，21套房在2天内被抢走，其中有没有网签的部分。

销售多依赖高端项目

根据佚山东紫园项目企业的建设资料，佚山东紫园预计总投资额将达到8亿2300万元，截至今年5月，项目整体销售总额近14亿元。 那么佚山东紫园为什么要降价卖房？

据报道，联合开发为了还债，缓解企业紧张的资金链，集团为每个地区制定了销售目标。 上海项目企业为了实现销售目标，佚山东紫园选择了低价卖房。

但是，作为高端项目，佚山东紫园大幅降价销售，开发商需要承担很大的风险。 另外，楼盘降价将使项目二手房与新建住宅竞争。 宋延庆的解体，由于共生创展所需的产品供给有限，只能通过高端项目的降价来回收资金。

中房信研究总导演薛建雄表示，共生创展刚需和改善型楼盘库存少，共生御廷园等产品适应了地区型当地市场。 因此，为了实现销售目标，东紫园这样的项目促销是必要的。

例2

合生北京别墅项目15个月只销售了17套

经过记者王杰从北京出发

企业和全国其他项目一样，合生创展北京别墅项目空云路8号也高价销售缓慢。

据北京市住建委网站消息，霄云路8日获得近期发售的预售证是在年9月24日，批准出售地点为d-1#公寓(2~27层)，批准出售数量为104套，批准出售面积为46571.82平方米

但是，在拿到预售证15个月后，云霄路8号d-1#住宅仅售出17套，项目成交价格持续下跌。 据北京市居委会网站消息，d-1#公寓售价80036元/平方米，成交均价仅为54400元/平方米。

事实上，在市场转暖的情况下，并不是所有豪宅项目都滞销，面临降价。 根据亚洲豪机构的统计数据，11月北京市全部一套总额在千万元以上的产品共成交196套，占所有豪宅成交比例的近30%，比上个月上升15个百分点。

15个月销售4.1亿元

霄云路8号所在的燕莎大使馆区是北京近年来爆炸性炒币的高价楼盘集中地，周边有cbd、亚运会、丽都、798、空港等多个经济文化核心圈层，各路开发商都是该区的商业价值和文化核心圈层。

但是，土地资源的稀缺性并未转化为天云路8号项目的竞争特征。 获得预售证明后，该项目仅售17套，按均价5.44万元/平方米计算，销售金额为4.1亿元。

国土部网站显示，该项目地块朝阳区空云路京润水上花园二期a区(ⅰ区)ⅲ区)抵押金额30亿元，土地抵押时间为月3月31日至年3月30日共5年。 根据银行3-5年(含5年)贷款年利率6.40% )的估算，该项目抵押每年需要支付银行利息1.92亿元。 但是，d-1#公寓15个月的销售额约为4亿1000万元，只需要支付2年以上的利息。

成交价格或更高的下跌

“现在天空云路8号的销售和资金压力很大。 》中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示，该项目的销售不支持企业迅速实现利润。

关于空云路8号的市场前景，韩长吉解体认为，未来为了提高该项目的销售额、加快资金周转，促进降价的概率很大。 一位业内人士告诉记者，天云路8号最大的缺陷是“精装豪宅”有硬伤。 10月16日，据一家媒体报道，业主周先生在天云路8号小区内的两套住宅卧室甲醛的数值分别为0.27和0.29，超过了近两倍。

事实上，最近北京市场的豪宅销售很不冷清。

据亚豪机构统计数据，11月北京市全价几千万元以上的产品共成交196套，占所有豪宅成交比重的近30%。 从成交均价可以看出，11月单价8万元/平方米以上的4个项目成交，成交套数16套，其中仅长安太和1个项目就成交11套，均价95175元/平方米。

与合生霄云路8号相反，远洋万和公馆年8月30日取得预售证的1号住宅，销售许可数量92套，不到4个月签约38套，成交均价50800元/平方米，销售额达到3.7亿元。

合生霄云路8号销售缓慢的理由到底是什么？ 如果销售缓慢，会影响集团未来的净资产收益，原本就很低的股价会恶化，不是吗？ 直到记者发布消息时，还没有得到企业方面的回应。

经记者徐学成出生于广州

“质量部门”、“拒绝销售部门”、很多楼盘滞销……年对共生创展来说，显然是多事之秋。 据业内人士分析，共生创展的上述问题由来已久，在规制不断加深的这几年尤为突出。

在产品定位、项目布局、营销战略已定的情况下，拥有3000万平方米以上土地储备的联合开发似乎有“骑虎难下”之势。

项目滞销与联合开发的产品定位和项目布局无关。

根据今年上半年的报纸数据，上半年联合开发的合同销售额为58.2亿元，其中北京和天津、广东、上海三个地区的合同销售额分别为17.07亿元、29.89亿元和11.24亿元，其销售来源几乎都在一线城市。

房地产市场的持续调控，一线城市和高端产品首当其冲。 相关分析表明，联合开发许多项目滞销与产品过分追求高端或布局过于集中在一线城市有直接关系，这也与土地储备构成有很大关系，联合开发“尾巴难掉”

对于东紫园“拒绝出售”的消息，有相关人士曾公开表示怀疑。 事件的导火索是一线营销人员和决策层对市场评价有偏差。

众所周知，共生创展的决策层执着于追求高利润率。 一项分析表明，这导致合作开发更喜欢大城市和高端项目。 因为在大城市建造豪宅的利润率明显高于二三线城市的需要项目和产品。

但是，合生创展似乎没有找到实现高利润的方法。 2007年~年，共生创展净利润最高值为58亿元，年创14亿元新低。 从近三年的净资产收益率来看，2009年至2009年，联合开发全面稀释的净资产收益率分别为20.56%、15.42%、3.48%，恒大的这一指标分别为8.13%、36.77%、35.61%。

“共生创展至今为止一直在实践自上而下的管理。 决策层决定，直接传达给项目企业。 由于《业主》的意见具有影响力，事前缺乏信息表达和协调性。 ”一位不愿指名道姓的知情人士表示，融资、取土等过去的业务，强调的是利用人脉关系，而不是实践市场运营的大致情况。 “如果最高决策层对市场的评价出现偏差，则很可能会直接影响每个项目。 ”

近年来，高管队伍不断变化可能是上述结论的佐证2004年以来，包括谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎在内的4位行政总裁相继离任。

盛资本总裁黄立冲认为，共生创展中明确的问题核心是“市场化不足”。 他指出，由于家族化管理色彩浓厚，共同开发团队缺乏主动性和积极性，也影响了他们根据市场形势的变化做出合理的决定。

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