“周转率超住宅 产业地产成投资新宠”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

华夏幸福( 600340，sh )的净资产收益率已经超过万科，在a股房地产中排名靠前。 》12月20日，同策咨询开发中心产业地产总监褐莉在“房地产商看申城”的大规模研讨考察活动中，向数十位开发商透露了房地产领域的最新动向。

她说，华夏幸福，联东这样的产业地产商，周转率超过了住宅开发商。

产业业者获得比住宅高的收益率，也是由于这个原因，很多地产业者加入了进来。 以前流传下来的房企中，万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、共生创展、珠江投资等大型开发商已经进入产业园区运营行业，抢占先机。 另外，美、格力、海尔、雅戈尔、苏宁环球等追求多元化快速发展的非房地产公司也进入了产业房地产开发队伍。

工业房地产行业真的有很多机会吗？ 开发者的盈利模式怎么样？ 产业不动产会发生商业不动产和观光不动产那样的投资泡沫吗？

产业用地投资旺盛

年上半年以来，全国各地的工业厂房、仓储物流设施、工业园区办公楼租金价格呈上升趋势。 以工业园区为首的产业房地产成为继住宅、商业、旅游房地产之后的另一个领域细分市场投资的新宠。

根据世邦魏理市的统计资料，年第三季度，北京工业用地平均价格比上季度上涨0.2%，至每平方米1889元。 工业厂房和物流仓储设施租金本季度涨幅分别为0.6%和1.0%； 北京工业园区办公室房产租金稳定增长，租金比上季度上涨7.9%。

产业地产发展良好，而且打着产业地产旗号的各类工业园区如雨后春笋，在环渤海、长江三角洲、珠江三角洲等产业经济发达的城市兴起，各类文化创意产业园、工业园项目层出不穷。

今年7月，融信融(北京)国际投资有限企业拟投资20亿元建设的鲁班文化创意产业园正式开工，项目规划面积8100多亩，拟利用5年分3期建设。

产业地产的投资效应有点在开发商之间发酵，很多有实力规模的房企也将目光投向了这个行业。 据悉，目前国内排名前20位的房地产商有一半以上进入产业房地产，并设立了专门的市场研究开发部门。

据不完全统计，此前流传的房企中，包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、共生创展、珠江投资等大型开发商在内，进入产业园区运营行业，抢占先机。 此外，拥有美、长虹、三一重工、格力、海尔、雅戈尔、苏宁置业、tcl、中兴等大量地块的以前制造业公司也相继进入产业房地产。

今年11月底，万达以4天33亿元的代价获得通州2块土地，投资建设万达通州文化产业园综合项目。 该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资额达260亿元。 这是万达进军文化产业房地产的又一投资动作。

除了以前流传的住宅企业之外，海尔不动产也打着产业扩张的旗号，在全国各地建设了自己的工业产业园区。 今年4月，海尔工业房地产企业宣布在郑州经济开发区投资10亿元建设海尔产业园项目二期500万辆空生产基地项目。 目前，海尔集团全球产业园项目超过20多个。

此外，目前海尔房地产已拥有全国最大的物流企业，已建成12个工业园区，同时每年增加5个。

在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也相继建成了自己的产业园区。 目前，天安数字城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计为主的工业园区、商贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业房地产项目。 华南城将在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立物流产业园； 星河集团将在坂田建设建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。

以产业园区开发为主的华夏幸福年销售额达到165亿元，据上半年报纸报道，北京周边拥有固安工业园、大厂潮白河工业园等近10个工业园项目。

由于目前非房地产开发公司大量进入工业园区型产业房地产，虽然无法根据统计口径统计产业房地产市场的规模容量，但从全国工业用地建设的增长指标中可以略知一二。 据中国房地产研究中心统计，年前三季度，包括北上广深在内的24个样本城市工业用地比去年同期增长17.35%，成交1197件。 成交面积4800.15万平方米，成交总额196.39亿元。

对此，中国房地产研究中心研究员肖楠表示，今年三季度三线城市工业用地规模大幅增加，价格也在不断上涨。

产业混乱丛生

产业地产兴起的背后，是住宅企业转型的动力。 但是，对于从来没有产业地产管理经验的开发商来说，产业地产是“奶酪”还是“硬骨头”，投资收益如何，是否面临着那些难题，值得开发商思考。

在此之前，由于国内工业园区和产业房地产的概念混淆，“产业房地产”的概念一时兴起，缺乏明显商业模式和规模的工业园区开发公司也混杂在一起。

对此，肖楠与住宅房地产开发经验模式不同，产业房地产投资周期长，普遍投资回报期为5~8年左右，关键是对后期持续经营管理和资金实力要求高，更考验开发商的运营经验和资金运营能力，高于专业性和门槛

肖楠说，目前，以前流传的房企转型产业房地产的趋势很明显，但产业房地产的概念难以界定，政府的城市投资企业、以前流传的房企、实业公司建立了产业园区，也产生了一些不规范的现象。

事实上，在产业地产迅速发展的背景下，以产业地产的名义大规模圈地的行为十分盛行。 在经营方面，肖楠指出，文化创意产业园区由于无法与当地产业环境相结合，正在失去继续经营的能力。 房地产行业产业化和市场化程度仍然很低，特别是招商严重不对称。 一些地方政府招商项目存在未取得土地证先行开工、在工业仓储用地分割销售商业和住宅等违规行为。 例如，此前《每日经济信息》报道了华南城在西安、南京、郑州等物流园项目中存在违规行为。

事实上，各地产业房地产问题频发的重要环节之一就是招商。 华夏一市场公关负责人对《每日经济信息》记者表示，项目完成后，如何引进公司是对开发商运营管理能力的考验。

另一方面，从房地产投资收益率的角度来看，肖楠认为，评估产业地产商的成功尚需时日。 由于产业房地产项目的投资收益周期较长，目前许多产业房地产经营者仍依赖房地产收益来维持资金平衡。

在资金运营上，许多产业地产除了依赖公司内部融资外，大多拥有房地产板块，通过房屋销售倒手拿产业地产来弥补资金投入。

对此，肖楠认为，目前很少集中在产业房地产服务机构，专业管理队伍和持续经营能力仍是产业房地产开发的关键。

成功的关键在于定位

褐莉告诉《每日经济信息》记者，事实上，产业房地产的盈利方向非常明确，目前首要的是土地租赁、房地产销售、租赁、园区服务，房地产销售无疑是其中最重要的收入来源。

《每日经济信息》记者此前了解到，产业房地产仅限于工业用途的土地性质，此前开发的产品必须全部销售，一个小项目的一幢面积很快就超过了2万平方米，其总额很高，影响了销售

苏黎世表示，这些产业房地产开发的限制丝毫不影响产业房地产的高周转。 许多产业地产商经过7、8年的积累，已经拥有许多项目和意向的公司客户。 例如，联东在全国有12个产业园，可以销售多个项目，所以项目总额很高，但销售不受影响。

另外，虽然产业地产项目总额较高，但许多产业地产商拥有的融资支持能力也缓解了项目销售的压力。 以上述海东方万国公司中心为例，项目副总经理罗士明表示，该项目可以协助顾客融资，帮助买家借出部分贷款。

楚门说，工业房地产项目成功的关键仍然在于定位。 由于产业创新迅速发展升级，目前产业地产已经以传统加工型工业为主，转移到新能源、新加工及高新技术通信等新兴领域。 这些新兴领域不仅得到政府的支持，中长期有很好的快速发展前景，更重要的是对园区服务有很高的营建补助要求。 例如张江高科，拥有面向it公司的高科技通信服务。 同样，东方万国公司中心也利用智能云系统。 整合了前所未有的计算机技术和互联网技术，以中央数据解决中心为依托的云主机、云存储、云终端等先进通信设施，将陆家嘴金融公司的it技术部门转移到了园区。

专业的园区配套设备和服务，不仅大大加强了产业园的招商、销售能力，更使产业园拥有了普通房地产项目所没有的高园区服务收益。 褐莉表示，园区服务和租金收益是产业房地产中长期稳定的收益来源。

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