“房价未见明显上涨 前海概念仍在资本炒作阶段？”

本篇文章5230字，读完约13分钟

经记者胡廷鸿从深圳出发

开发区内紧张有序的填海工程和开发区周边房企进驻的新闻不断涌现，围绕深圳前海开发区这一“芬芳”的挖金矿热潮最近掀起。

深圳前海开发政策经国务院正式批准两年来，前海开发区的发动机已经启动。 按照计划，未来10年，深圳前海合作区固定资产投资规模将达到4717亿元，巨大的市场潜力，如掘金的土地，不断吸引国内外公司和资本。

尽管在政府的计划中，前海试图排除单纯的房地产开发的影响。 但是，目前房地产开发商已经进军前海，周边地区的房地产开发热潮已经波及。

最近有市场消息称，华侨城计划在毗邻前海合作区的宝安临海区建设18万平方米的升级版“欢乐海岸”。 两周前，据香港媒体报道，合景泰富也在与当地政府协商，希望以与第三方合作的形式进入前海开发综合体项目。

前海的概念看起来很有吸引力，但并没有给周边的房价带来什么提高。 根据《每日经济信息》记者盘点的前海周边地区情况，前海计划出台两年后，当地新建价格仍未明显上涨，前海概念可能还停留在资本市场炒作阶段。

许多地产商计划进入前海

据深圳市建筑工务署介绍，总面积约7.7平方公里的填埋工程即将完成，该工程总投资60亿元，目前软土地基的解决工作正在如火如荼地进行。

这意味着前海开发区正处于大规模基础设施建设开始的前夕。 在此之前，深圳前海合作区管理局长郑宏杰在《每日经济信息》采访中表示，预计明年年初，前海的大规模基础设施建设将破土动工。

围绕前海开发区的招商工作也在顺利进行。 最新公开资料显示，截至目前，前海管理区共批准区公司111家，合同意在利用外资10.6亿美元，公司合同金额约2200亿元。

房地产开发商也想挤进前海。 近日，深圳地产界传言，宝安区将在与前海规划区相邻的大扒湾港区建设面积10平方公里的临海商业区，并在宝安中心区海岸线发放18万平方米的储备用地建设城市低密度商业项目。

外界很快就把这个计划和华侨城联系起来了。 据深圳知名房地产官员半求和房地产内参网介绍，宝安区政府多次与华侨城集团举行会谈，表示华侨城集团愿参加宝安中心区和前海区建设项目，双方已达成合作框架，华侨城将建成“升级版欢乐海岸”

对此，华侨城一位内部人士对《每日经济信息》记者表示，企业内部正在验证这一消息的真实性，不知道上述传闻是从哪里来的。

业内人士分析认为，如果这些项目得以执行，华侨城集团将成为继曦城、宝中酒店之后位于宝安的第三个项目。

想进军前海的开发者不仅仅是华侨城。 据香港媒体报道，联合景泰财富执行董事兼副总裁余耀胜在广州接受采访时表示，企业正在与当地政府谈判，希望通过与第三方合作的方式，在前海上迅速发展综合体项目。

对此，合景泰财富品牌宣传部的人对《每日经济信息》记者表示，只有投资意向，没有目前确定的合作项目。

2008年11月，福建房地产公司冠城大通首次进入深圳，位于前海区月亮湾大道、绵山道十字路口，以8亿元的价格获得t101-0047地块，总占地49581.66平方米。 目前，这正在开发建设中。

在前海上产业快速发展规划中，作为现代金融、物流、高科技公司的住宅公寓很少，明显排除了单纯的房地产开发。 在某些情况下，深圳前海深港合作区管理局局长郑宏杰表示，前海不会进行房地产开发。

目前，此前在媒体上很火的泛前海地产概念股招商房地产、深天健、深长城、沙河股份、深房地产等房地产企业表示，一段时间前海上没有具体的投资项目规划。

但是，在前海周边的宝安中心区和南山蛇口区，房地产项目率先发生了前海争夺战。

今年年初，位于宝安中心区的鸿荣源壹方中心开工，该项目总投资达120亿元，总建筑面积约87.8万平方米，包括高225米的前海地标性办公楼。

深天健是位于前海附近宝安中心城的天健时尚空间项目，占地1.88万平方米，目前正在销售中。 另外，今年8月31日，凯德地在深圳南山中心区综合体项目二期来福士广场项目开工建设，项目总体占地面积超过5万平方米，总建筑面积近40万平方米。 凯德地球高层日前对《每日经济信息》记者表示，来福士广场项目在市场营销方面最中意前海地区的概念。

随着今年6月底批准了前海开发开放政策，国内外多家公司被引入前海。 其中不乏房地产巨头，目前新世界和万达集团与前海管理局签署了合作意向。

周边土地的价格在6年内翻了一倍

年8月，以深圳经济特区成立30周年为契机，国务院正式批准前海深港现代综合服务合作区计划，前海概念横向空应运而生。

房地产开发与政府规划紧密相连，这是以前流传下来的城市快速发展模式中的重要推动力。 但是，在前海上的产业规划中，房地产业没有被规划为前海的快速发展点。

年3月公布的《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》中确定，未来合作区内的土地转让只能以独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行。 草案允许的“土地转让”最终被删除。 这表明前海合作区内土地开发转让受到严格控制，前海管理局统一规划，主导建设。

目前，前海合作区的土地开发模式虽然没有确定的政策指导，但前海概念的效应仍导致地区周边地价上涨。

作为参考，能公开验证的前海周边土地价格暴涨的例子很少。 在前海合作区规划正式公布前的2008年，冠城大通旗下的子公司苏州冠城宏业房地产有限企业和深圳市森帝贸易快速发展有限企业共同获得了前海规划区内土地编号为t101-0047的商住用地。 该地块位于南山区月亮湾大街，绵山道十字路口。 该地块总用地面积49581.66平方米，容积率中计入的总建筑面积25万平方米，可销售面积20.57万平方米。 据冠城大通半年报报道，该项目部分住宅被称为冠城大通华郡，目前该项目正在建设中。 该地块总转让价以8亿元计算，折合楼宇地价仅为3889元/平方米。

根据近期前海周边地区土地成交记录，今年7月26日，深圳本土开发商鸿荣源集团以底价5.20亿元拿到了规划调整后的a004-0100地块剩余权益。 该商品房建筑面积7.81万平方米，其中住宅7.73万平方米，配套用房820平方米，折合楼宇地价为6727元/平方米。

这些地块位于与前海合作规划区相邻的宝安中心区，2006年鸿荣源集团以18.8亿元的拍卖底值展开竞争。 该地块占地9.94万平方米，建筑面积32.8万平方米，目前按计划调整为53.67万平方米，折合楼宇地价为3502元/平方米。

据了解，相对于上述地块，前海周边地价从6年前的3502元/平方米上升到今年的6727元/平方米，上涨近两倍。

新房的价格很难上涨

前海计划得到批准后，“前海”的概念成为该地区周边开发商广告推广中最有力的卖点。

但是，仅从前海效应对房地产价格的影响来看，概念的过快普及并没有使新建住宅价格大幅上涨。 根据《每日经济信息》记者的调查，前海周边的新房楼市处于不自然的状况。 近两年来，由于新盘供应稀少，与前海相邻的宝安中心区新房价格与年相比涨幅不大，基本持平，仅略有上涨。

例如，位于宝安中心区的西城雅筑楼盘今年8月开盘，首次推广中小户型，被誉为宝安中心区的价值楼盘，但目前的销售报价在26000元/平方米~27000元/平方米之间，近几个月来价格没有上涨趋势。

在该区域内，全年开放的以中小户型为主的深天健时尚空之间，当时的房价均价在25000元/平方米左右，复式达到了28000元/平方米，而目前该项目的独栋楼的价格也在220元以上。

另外，今年宝安中心区新建楼盘榕江天御二期发售200套以上大型住宅，目前均价33000元/平方米左右，与年价基本持平。

虽然有前海的概念，但周边新建住宅的价格并没有怎么上涨，前海周边的楼盘是否已经提前了“前海”的概念，不得不令人怀疑。

对此，世联地产市场研究部深圳拆解研究员曹取指出，尽管前海规划良好，但在限购政策下，目前楼市以刚需市场为主，上述价格仍过高。 他认为宝安中心区新建住宅价格不怎么上涨的原因是新建住宅供给少，缺乏一定的价格基准。

从实际销售情况来看，鸿荣源集团开发的西城雅筑定价远远超出刚需用户的承受能力，因此成交乏力。 据深圳计划和国土委员会网站统计，截至11月6日，西城雅筑共有889套预售住宅，目前仅售341套，销售率不到40%。

提出前海概念的另一栋楼盘招商房地产伍兹公寓，据说上半年顶楼豪宅被炒热，以20万元/平方米的价格卖出。 9月12日，该楼盘取得预售证悄然出售，共发售150套高层公寓，目前售价6万元/平方米左右。 这个价格比以前市场传言的价格下降了很多。 根据深圳计划和国土委员会的网站，截至11月6日，伍兹公寓仅售出36家。

与前海周边新建住宅价格的趋势相比，二手房市场受今年5月以来楼市回暖的影响，价格上涨明显。 今年上半年以来，宝安中心区成为二手房成交热点。 根据本二手房频道的数据，截至11月6日，天健时尚空间共销售61套二手房，销售均价30712元/平方米，天健时尚空间的新建住宅均价。

购买宝安二手房的一位业主表示，今年3月购房后，总额上涨了10万元。 但曹取表示，这不是前海概念的影响，首要原因是5月以来楼市在全球变暖中成交。

·行业内的注意事项

头上前海概念的许多地产商还没有具体的项目计划

在政府产业规划中，前海合作区屏蔽了房地产开发的可能性，但前海开发区的兴起，催生了大量前海概念地产股和泛前海概念地产股，以及前海拥有土地储备资源或与前海相关的上市公司，都是广大投资者的热情支持对象。

其中，中集集团、华联控股、深天健、深长城、深房地产、深桑达、深振业、深康佳、冠城大通、沙河股份、泛海建设、招商房地产、华侨城a等以房地产开发为第一业务的深圳企业成为投资热点，在a股市场，

前海概念股受欢迎的原因之一是这些企业在前海地区及其周边拥有的土地价值随着开发区日益成熟而大幅提高。

《每日经济信息》记者整理资料显示，前海开发区规划占地15平方公里，目前前海开发区内拥有土地资源的只有招商局蛇口工业区、中集集团、西部物流和冠城大通。

招商局、中集集团、西部物流三家公司共前海占地4.8平方公里，成为前海区域内的三大地主。 其中，中集集团计划拥有55万平方米( 0.55平方公里)的土地，建设集装箱工厂。

另外，招商房地产大股东招商局蛇口工业区在前海地区约有3.9平方公里的物流和港口用地，占前海总计划占地面积的四分之一，而且大股东承诺招商房地产资产重组，如果招商房地产获准利用前海土地资源，将直接受益于前海合作区的开发

随着前海合作区开发工作逐渐推进，今年一季度，招商房地产也被多家投行机构密集调查。 此前深圳房地产业人士结合招商房地产和前海开发的优势时表示，关键要看大股东招商局如何定位招商房地产今后的快速发展。 招商局和前海合作区之间的优势博弈关系也变得非常微妙。 此前有媒体报道称，深圳市政府由前海管理局统一规划开发前海土地，导致招商局退出前海。 此后，《每日经济信息》记者被许多人证明是误读。

事实上，招商地产在前海区域内不直接拥有土地，被指出前海的概念是不自然的。 老子的土地不是儿子所有，更何况家里兄弟多。 ’一位深圳房地产经纪人评论说。

除了这些企业外，深天健、泛海建设、深长城等在前海周边地区有房地产项目的企业也被认为是前海概念的直接受益者。

资料显示，泛海建设在南山拥有泛海拉菲花园高端项目，深天健在宝安中心区拥有占地1.88万平方米的天健时尚空间项目；冠城大通在前海区域内的月亮湾区拥有4.96万平方米的商住用地。

冠城大通上半年表示，该项目部分住宅被称为冠城大通华郡，目前该项目正在建设中，按房价2万元/平方米计算，销售收入可超过50亿元。

在月亮湾区，深不动产也在月亮湾t102-0237号地块中很受欢迎。 根据房地产年公告，该地块拟开发商业住宅，规划建筑面积达63661平方米，将于年完成开发。 据业界估算，深度房地产销售额将超过10亿元。

除此之外，拥有许多接近前海地区的旧厂区的企业，也有可能在深圳市拆解重建的旧厂区、旧工业园区的更新改造过程中受益，因此包括华联控股、深振业、中国宝安、深桑达、深圳长城、深天健、深康佳等。

截至目前，被媒体炒得火热的泛前海地产概念股深天健、深长城、沙河股份等房地产企业均表示暂时没有在前海上具体的投资项目计划。

据悉，随着前海填海造地土地整治工程接近尾声，年开始，前海合作区的大规模基础设施整治即将开始。 对此，也有人指出，“深字头”的市属上市国企有可能参与基础设施开发。

值得一提的是，目前前海合作区开发进展缓慢，具体的开发政策和土地利用模式还没有形成，前海开发还没有落实政策。

对此，世联地产市场研究部深圳拆船研究员曹取表示，前海合作区是城市产业规划区第一，能否大规模推进，还取决于政策能否及时跟进和落实。 如果相关计划产业不能迅速发展，前海概念也不过是一个概念。

“订单悦”——《每日经济信息》的大募集活动，报纸的订单很有礼貌。 NBD/Corp /丁月/索引