“十房企新增土地缺口1800万平方米 四季度面临“补仓”压力”

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经记者杨宠强胡廷鸿徐学成王杰从成都深圳广州北京出发

九、十月，保利、融创、招商、中海频繁在各地投入巨额资金购买土地，土地市场繁荣。 但是，土地市场的成交高潮可能还没有到来。 中原地产数据显示，万科、中海、保利、恒大等10家房企今年9月新增权益土地储备总建筑面积2541万平方米，但这些企业9月销售面积达4376万平方米，两者相差约1800万平方米。 10家房企前9月土地收购额占同期销售额的比重仅为14%，创下2009年以来的最低。 根据上述销售数据，房企要维持现有的土地储备和销售规模，必须在第四季度大量购买土地储备。

《每日经济信息》记者通过对保利、中海、龙湖、融创、前五大房地产企业的调研，进一步发现现阶段公司插手土地储备，也将影响未来的市场结构。

土地是预告未来的镜子，各地产业者在未来领域的地位和快速发展的前景，已经隐藏在这面镜子里。

用面积两倍于土地超售面积的龙湖“抄底”弯道超车？

经记者杨宠强烈发出成都消息

今年9月，保利地产新增土地储备比同期销售面积少130万平方米，中海9月新增土地储备仅为销售面积的1/3，绿城购买的土地不到同期销售面积的20%。 与其他大企业保守攫取土地的行为不同，龙湖9月份购买的土地储备面积超过了销售面积的两倍。

业内人士表示，龙湖地产凭借快速敏锐的反应能力在中国地产公司的竞争中弯道超车，从前十名中的第二支队伍向第一支队伍冲刺。

龙湖内部人士表示，企业今年在厦门等城市为扩张战略获得了土地。 此前香港发行企业增发债务公告称，部分资金将用于开发新项目。 这些人坦言，现在是土地市场最好的“抄底”机会，也是房地产企业快速成长的好时机。

销售额的近六成被用于买土地

截至今年10月16日，龙湖购买土地总额占前9月总销售额的64%以上，为各地产业者中最多。 同样的指标，万科为36%，九、十月获得土地最多的保利只有31%。 上述地产商是多块地块共同土地，只有龙湖是完全独立的土地。

上半年财报显示，龙湖银行余额和现金从年初的141.2亿元激增至170.47亿元。 另一方面，一年内到期的各项借款45.31亿元，负债率为49%，是在香港上市的内地民营地产商中最低的几家之一。

低负债率是龙湖低息贷款的资本。 据香港信报报道，龙湖地产发行7年期债券，市传5分钟内售罄，利率创下内房股高收益债务纪录，首次下跌至不到7%的水平。 迄今为止，在香港上市的内地地产商通常债务利息率为10%至14%。

标准普尔表示，将给予龙湖地产拟发行的7年优先无担保美元债券bb债务评级和cnbbb大中华区信用评级体系评级。

此外，龙湖9月18日首次开始配股，当日收盘价为每股12.9元港币折价7.91%，成功募股30亿9000万港币，是过去5个月来H股最大的增发大宗交易。

充裕的资金赋予了龙湖在土地市场上突飞猛进的潜力。 据中国指数研究院统计，龙湖截至10月16日的土地保有总额为181亿元，总建筑面积达到630.89万平方米。 截至9月底，龙湖今年累计销售金额281.2亿元，销售面积300.1万平方米。

或者超越弯道

房地产行业人士表示，通常情况下，房企会根据销售情况补充相应的土地储备数量。 证明了在新增土地储备大幅超过本年度销售面积的情况下，房企的目标不仅是维持目前的规模，还能快速增长。

龙湖地产方面也不否认集团有迅速扩大的计划。 据介绍，龙湖今年分别在厦门和泉州购买的土地储备具有战术意义，为集团攻陷华南市场做准备。 剩下的新土地储备，大多补充土地消费的性质，但其位置比以前销售的更靠近市中心。

从中国指数研究院今年在龙湖新增土地储备的统计数字中，可以看到龙湖未来要点迅速发展的几个城市。 重庆仍然是龙湖最主要的市场，其今年的新土地储备面积达到198万平方米，约占所有新土地储备的1/3。 受龙湖重视的另一个市场是泉州，龙湖在当地购买的土地储备总面积达122万平方米，资金26亿元。

投入较多土地的是杭州，截至6月30日，龙湖杭州艳毁山项目销售额约13亿元，但龙湖在杭州仍投入23亿元，获得了总规划面积超过24万平方米的土地。

大体均策合伙人薛迣文表示，对领军地产商来说，现在确实是稳健增长的好机会。 由于土地价格还比较便宜，许多中小地产商一时没有能力逃过资金的压力，与一线地产商争夺土地。

中原地产高级研究经理刘渊表示，就像前几天领域的洗牌一样，这次也是市场结构再次发生变化的契机。 龙湖抓住时机大量购买土地储备的行动，可能会让企业冲向前十的一线军团。

9月集中拿到土地才开设股票的土地战略仍然很谨慎

经过记者王杰从北京出发

今年的第一只股票在土地市场挣扎了几个月后，终于在9月集中发力。

9月10日，首届股大股东第一批集团以12.92亿元获得顺义新城第12街区西马坡政策性住宅项目地块。 该项目建筑面积49.38万平方米，是北京今年以来最大的住宅区，也是年来最大的保障性住宅用地。 9月26日，首次开设保利联合体以13亿8000万元获得大兴区生物医药基地东辅助区12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、汽车停车场库、托幼用地项目。

根据cric研究中心近日公布的“年前三季度中国房企住宅销售排行榜top50”，一期股票年前三季度销售面积为74万平方米，9月份两次购买的土地总建筑面积只有60万平方米，与保利共同取得土地的项目为

“要想率先开设股票，就必须与其他房企共同着力土地市场，缓解补仓带来的资金压力，不要出现‘不能出售住宅’的不自然现象。” 北京美联房地产高级经理张磊建议。

首次开设股票的董秘王怡告诉《每日经济信息》记者，现在的最初战略是看市场情况和战术的联系，有合适的地块就采取。

一期股票季度显示，截至6月30日，一期股票持有货币资金124.3亿元，比年初的110.2亿元增长12.8%，但短期借款和一年内到期的非流动负债合计为131亿元。 王怡也曾表示，基于企业负债率上升、高杠杆经营情况，企业对土地扩张变得谨慎。

招商证券研报也指出了这些，报告期内首次开设股票的业绩大幅增加，销售逆市大幅提高，财务有一定压力。

张磊指出，上半年住房市场正处于恢复期，房企越来越多的目标是如何提高项目周转速度，加快现金流流通。 随着房地产市场的回暖，不少房企今年前三季度基本完成了年销售计划的七成以上，四季度销售压力变小。

在这样的背景下，第四季度的土地市场有可能成为激烈的竞争。 张磊表示，许多房地产公司正在为后年的市场储备“库存”。 从储备库存的角度看，高性价比地块将引起许多大型房企的强烈兴趣，溢价率将会增高。

虽然第一只股票还没有确定下一步取得土地的动向，但全经联研究院副院长陈宝存预测，第一只股票有可能在北京郊区和二线城市继续扩张土地储备。

张磊表示，明年年初，购房者将再次进入市场，也就是诉求将持续释放。 对住宅企业来说，有充足的货源，能够长时间供应市场，是获得更大利润的机会。

上个月土地储备不足超过百万保利加速了仓库的补货

经记者徐学成出生于广州

根据保利9月的销售简报，今年9月保利合同销售达到669.20万平方米，合同销售金额为756.28亿元。

据中国指数研究院统计，保利今年9月新增了约538.5万平方米的土地储备。 根据其主张，“等量补充”大体上与前9月约670万平方米的销售面积相比，保利面临至少130万平方米的土地储备不足。

进入10月，保利加快了在北京、上海、长沙等多个城市取得土地的步伐。

研究机构不排除在销售业绩良好、货币资金充裕的情况下，保利在四季度继续在一二线城市发力，保证销售规模仍居行业领先地位。

10月3城市土地超过140亿元

10月，保利及其联合体5天内在三城跑马圈地，土地支出超过140亿元。 10月9日以9.45亿元获得广东佛山南海区桂城两块地块。 10月10日上午，保利万科联合体以总额32.56亿元获得长沙滨江新城b7地块。 10月10日下午，保利以总额45亿元斩首了上海徐汇区滨江商住办公室用地区画。 10月11日，保利融创联合体以21亿2400万元战胜海外高桥南部国际社区区划……

“在拿地方面，我们每年多次等量扩大。 大体上，如果今年卖出1000万平方米，我们将补充这么多，维持适量的土地储备，为未来的可持续快速发展做准备。 》昨天，在《每日经济信息》记者采访中，保利地产企业品牌管理中心副总经理何智韬阐述了保利在土地市场的整体策略。

据中国指数研究院最新统计，截至10月16日，保利今年新增土地面积740.13万平方米，涉及资金239.37亿元。

保利的“补仓”可能还没有完成。

国泰航空在报纸上认为，保罗第三季度销售业绩良好，第四季度仍将保持75亿元左右的月度销售能力。 另外，保罗今年上半年的货币资金达到252亿元，短期债务仅为26亿元，加上7~9月的约253亿元的抛售回收金，保罗可动用的货币资金绰绰有余。

根据何智韬的说法，在此期间，在适当的时间点，地方政府提出了一点符合保利快速发展需要的地块，因此不排除未来保利将继续增加土地储备的可能性。

或者继续发挥力量的城市

国泰民安在研究报告中指出，在销售业绩优异、资金充裕的前提下，第四季度在保利或土地市场有了较大的动向。 这与许多业界人士的评价一致。 保罗方面还不确定如何开展下一步行动，但许多观点认为，继续保持行业领先规模是保罗未来的首要亮点。

何智韬认为，虽然在两个一线城市刚刚取得土地，但企业在一个一线城市的土地储备还相对不足。 数据显示，截至10月16日，保利在一线城市新增土地储备仅占总数的10.69%，二、三、四线城市分别占50.20%和39.11%的比例。 在这次“仓储补充”活动中，一、二线城市土地储备相对不足的状况没有得到多大改善。

“企业未来获得土地的核心还是在一二线城市。 ”何智韬透露的消息称，在同业快速扩大规模的压力下，继续在一线城市发力可能是保利的下一步。

126亿元，拥有10块土地，中海只完成了全年计划的一半

经记者胡廷鸿从深圳出发

大部分寒场过后，随着万科、保利、恒大、中海等领域龙头土地的增加，土地市场再次热闹起来。

上周，中海地产在大连、杭州耗资近60亿元获得四地块。 目前，中海地产今年获得权益的土地面积(规划建筑面积，下同)为407万平方米，仅为年初新建土地面积720万平方米计划的56%。 上季度中海地产累计房地产销售额919亿港币，比去年同期增长28.8%，累计销售面积585.6万平方米，比去年同期增长33.4%。

《每日经济信息》记者对历年土地取得数据的看法是，中海地产取得额与年销售额的比例从2009年的72%大幅下降到14%。 今年年初制定的250亿元土地取得计划，至今只完成了126亿元。

126亿元获得10元土地

据《每日经济信息》记者统计，截至今年10月20日，中海地产在天津、成都、大连、昆明、佛山、烟台、杭州等城市获得近10块土地，土地总持有额126亿元。 中海地产公告称，今年前9个月，企业累计新增土地储备435万平方米，其中权益土地储备407万平方米。

7月20日下午，经过激烈竞争，中海地产最终以29亿7000万元的价格在天津核心地区获得面积7万99000平方米的地块。 资料显示，该地块总建筑面积22.8万平方米，成交大厦地价达13026元/平方米，溢价率为32.98%，是今年天津土地市场单价地王和溢价率最高的地块。

进入9月后，中海地产的全国各地再次掀起了拿地热情。 在广州、合肥、长沙等全国土地市场上，中海地产与万科、保利等领域龙头“同为竞争地”，但除了在烟台以2.7亿元的底价获得近20万平方米的地块外，无人能斩。

上周，中海地产动作频繁，几天内连续获得4个地块。

10月15日，中海以底价64835万元获得大连甘井子区居住用地。 该地块编号为大城市()-18号，占地9.9万平方米，规划建筑面积175230平方米，楼价3700元/平方米。

10月19日，中海地产以56亿元的总额，获得杭州江干区编号3堡单元r21-01地块中的40、41、42号3个邻接地块。

在销售方面，一季度中海地产累计销售919亿港币(约750亿元人民币)，比去年同期增长28.8% )，累计销售面积585.6万平方米，比去年同期增长33.4%。

土地和销售额的比率下降

在8月10日的中期业绩会上，由于上半年以来销售情况较为理想，中海地产将年销售目标提高至1000亿港元。 年初，中海地产制定的年销售目标与去年的销售总额相同，为800亿港元。

事实上，中海地产在杭州和天津两地大胆攫取土地，与企业在两地的楼盘销售超出预期有关。 中海地产公告称，今年8月，环渤海地区为销售额和销售面积最多、销售面积增长最快的地区，销售面积达20.9万平方米，比去年同期增长265.6%，达到26.9亿港元(约22亿元人民币)。 另一方面，长江三角洲地区是销售额增长幅度最快的地区，销售额达到14.6亿港币(约12亿元人民币)，比去年同期增长208.5%。

据观点地产网报道，中海地产在杭州寰宇天下项目也很畅销，9月初发售的500多个套房现已售罄，单日售出40套以上，创下黄金11.13亿元，刷新杭州楼市单日销售纪录。

随着销售业绩超出预期，中海地产今年拿地的意愿开始增强。 但截至目前，中海地产为407万平方米新的权益土地储备，距离720万平方米的年度目标任务还有很大距离。

近年来，通过中海地产的数据可以看到，随着楼市调控的深入，中海地产的热情有所下降。 2009年，中海地产在全国共获得17块土地，年获得6块土地，年获得11块土地，今年至今中海共获得10块土地。

中原地产的统计数据显示，2009年中海地产的金额和销售额比例达到72%，之后逐年减少，年为37%，年为32%，但今年前9个月下降到14%。 随着中海地产销售业绩的增加，进入四季度，中海地产的空间或徐将继续扩大。

激进地借钱寻求新的机会

经过记者王杰从北京出发

谁是最激进的房地产经纪人？ 有人说保利，也有人说龙湖，从财务数据来看，可能是融和的中国( 01918，hk )。

据第一上海证券研究报告，截至上半年，由于与绿城的合作和在土地市场的招商引资，企业土地储备增加到32个项目，1094万平方米。 截至2007年6月底，融和的纯杠杆率为93%，但企业并未就此止步。

7月25日，上海融创绿城控股有限公司旗下的上海绿顺以16亿4400万美元获得浦东新区唐镇新市镇a-03-11地块。 9月13日，绿城、九龙仓又以8亿3400万元获得浦东新区唐镇5个街区的180/1丘住宅区，地板价格为11544元/平方米； 10月11日，绿城又与保利集团携手，通过挂牌转让办法以21.24亿元拿下森兰外高桥南部国际社区a10-1、a10-2、a10-3地块。

深耕上海，并且融和地持续北上。 9月29日，融创和保利合作30.8亿元获得北京大兴区亦庄新城两块地块。

迅速扩大，中国孙宏斌会长的融资计划提前了。

10月5日，融创中国宣布，企业将进行票据国际发售，10月8日前后向机构投资者展开路演。 所得款项为收购新土地提供资金，用于常规企业用途。

今年6月底，刚拿到绿城时，中国董事局主席孙宏斌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，今年没有融资计划，主要靠自身资金。

业内人士表示，土地融通逐渐加快，手持资金难以支撑土地。 融和中国的上述行动是想补充现金流。

据不完全统计，年来，土地购买或项目收购总规模约为95亿元。 去年，融资对象支出90亿元，年末账面现金38亿元。

据接近中国融和的人士称，中国目前获得的土地资金已基本就绪，此次发债的首要目的是继续寻找土地市场机会。

也许是有了合理的教训，资金的杠杆率和对风险的融和控制一直很严格。 截至2007年6月底，融和的净负债率为93%，去年年末的数据为104%。

“对销售规模在200亿元左右的公司来说，融和的现金流很低。 》北京联房地产高级经理张磊告诉《每日经济信息》记者。

截至9月底，中国累计合同销售额213.5亿元，比去年同期增长58%。 合同销售面积约128万平方米，合同销售平均价格约16600元/平方米。 按照灵活性提高后的300亿元合同销售目标计算，灵活性在今年前9个月达到了年目标的71%。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，由于融和土地规模较大，希望通过发行债务的方法来补充现金流，但这也有可能导致企业负债率的上升。

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