“明星地产商排名“速滑” 合生、中信、复地错失最佳扩张时机？”

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经记者杨宠从上海强发

中国房地产评估中心近期公布的前三季度房地产50强销售排行榜日前出炉，万科、保利、中海继续稳居销售排行榜前三。 但是，很少有人观察到，中国房地产领域长期处于领先地位的首次开放、中信、复地、共生在这个排行榜上一落千丈。

6年前房地产领域资产规模第一的第一只股票，现在已经消失在上述排名前50位； 过去华南五虎的一个共生已经不能和其他“四虎”相比； 曾代表上海地产商位居全国房地产领域前十，但越来越远离榜首。

为什么这些昔日的明星房企业“星光黯淡”？ 这些地产商的处境对领域有什么启发？ 相似处境的地产商有多少？ 我们该怎么突围呢？

不动产的新构造

首开、中信、共生、复兴只是众多滑落的明星地产商中的几个代表。 根据上述排名，年销售排名下滑的公司阵容中，新世界中国、凯德地、当年接管顺驰可观的土地储备，也包括大华、滨江等地区市场龙头。

中房信集团克而瑞研究中心总经理程念天表示，从2005年至今，楼市调控是房地产领域洗牌的过程。 在这个过程中，大企业吞并了中小企业，一家公司苦于“割肉”的限制。 小房地产商往往因为一时的决策失误，把市场拱手让给竞争对手。

事实上，近几年来，排名下跌超过30位的复数地，总资产从原来的100亿元以上上升到500亿元以上，销售额从原来的20亿元前半扩大到去年年末的近100亿元。 如果只以绝对值来衡量的话，复兴地这几年的快速发展似乎不错。

但是，对比恢复地和万科等当时排名前十的地产商，可以看到前者的快速发展速度远远落后于同行。 2005年销售额超过100亿万科，仅用5年就实现了销售额千亿的目标同样位于第一阵营的中海，也实现了5倍以上的销售业绩增长。 绿城中国2006年的销售额只有670亿元，3年后实现了500亿元的销售目标。 虽然由于对监管的错误判断，年销售额降至300多亿元，但其销售规模的增长速度仍快于回升。

快速发展模式的变化

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，销售排名不足以证明房地产公司最近五六年的成败。 在这期间，地产商经历了快速的发展方式分化，因此，有像万科这样以规模取胜的公司，也有像共生这样追求利润的公司，同样，也有像遍地一样寻求不同的快速发展模式的公司。

近年来，由于最初要实现销售额百亿元的共生，追求更高的利润，期望股东得到更高的回报，所以销售额和规模的增长没有被放在非常重要的位置。

强调复地及其母公司复星国际探索的集聚金融、房地产、产业融合的快速发展模式，以更少的投资为股东带来越来越多的利益。 以复星国际下属的星浩资本为例，至今只发行了37亿元的房地产私募基金，据星浩资本首席执行官赵汉忠介绍，该基金管理的资产规模已突破350亿元。 星浩资本向投资者发出的预期收益率超过了30%。

但是，排名连续下降后，地产商的市场份额、融资能力、企业品牌吸引力、人才吸引力是否会进一步增长仍是个疑问。

新的竞赛

事实上，现阶段正是房地产商抢占房地产市场份额的黄金时期。

目前，万科、保利等房地产龙头公司实践的高周转、规模化经营模式已经成功。 《每日经济信息》此前报道称，九龙仓、新世界中国等港资房地产龙头有意使用这种模式深入开拓内地业务。

在近期的土地市场上，保利、融创等房企正在努力扩大土地储备和快速发展规模。 以保利为例，迄今为止在北京、上海首次获得土地，是9、10月土地市场最大的买家。 香港市场刚刚以12%的年利率发行了4亿美元的高利率手形的融创，仅在上海就以与绿城中国合资企业的名义，用100多天购入了总额45亿元的土地。

另外，龙湖、越秀等房地产企业也在通过发债方法扩大土地储备。

在这些公司速度“赶超”的情况下，销售部门、融资部门、土地确保部门都赶不上的许多明星地产商，可能会越来越远。

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